Que couvre l’assurance copropriété ?

Le contrat assurance d’un immeuble en copropriété inclut des options très variées, allant de garanties minimales requises à des garanties multirisques plus étendues. La copropriété choisit en fonction de son budget, de la configuration de l’immeuble et des risques encourus.

Qu’est-ce que l’assurance responsabilité civile copropriété ?

Chaque immeuble en copropriété doit être assuré par une couverture collective, à minima en ce qui concerne la responsabilité civile. L’assurance responsabilité civile copropriété protège l’ensemble des copropriétaires de dommages aux biens, de dommages corporels ou de dégâts causés à un tiers par l’un des éléments des parties communes de l’immeuble ou d’un bien.

L’assurance responsabilité copropriété : une obligation

Une marche glissante, une tuile qui tombe du toit de votre immeuble… Divers sinistres peuvent affecter le bâtiment dans lequel se situe votre copropriété, et par conséquent ses « usagers », c’est-à-dire les habitants et le personnel affecté au service de l’immeuble.

Pour cette raison, et depuis la loi Alur du 24 mars 2014, une assurance copropriété est obligatoire. La loi impose au syndicat des copropriétaires de souscrire au moins la responsabilité civile de la copropriété et de répondre à certaines obligations en cas de sinistre, notamment afin d’indemniser les victimes des dégâts qui surviendraient du fait des parties communes de votre immeuble.

Qu’est-ce que l’assurance des dommages matériels à l’immeuble ?

L’assurance multirisque immeuble de la copropriété est quant à elle facultative et complète l’assurance responsabilité civile en couvrant aussi les dégâts matériels causés à un bien immobilier par :

• Les incendies, la foudre, les explosions, les dégagements de fumée et l’intervention des pompiers ;

• Les ruptures, les débordements, les fuites d’eau accidentelles de canalisations non souterraines ou d’appareils, les infiltrations par la toiture, le gel des canalisations intérieures ;

• Les dégâts des eaux provenant des parties communes ;

• Les infiltrations par la toiture ;

• Les tempêtes, la grêle et le poids de la neige sur les toitures ;

• Les catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, avalanche, etc.) ;

• Les actes de terrorisme ;

• Les catastrophes technologiques ;

• Le vol et les détériorations causées lors d’un cambriolage ;

• Le bris des glaces, des vitres des parties communes de l’immeuble et des parois vitrées séparant les balcons mitoyens, etc.

D’autres garanties peuvent éventuellement être accordées selon les contrats, comme les frais de recherche de fuite d’eau ou les dommages électriques causés aux appareils par une surtension.

Quel est le prix d’une assurance copropriété ?

Comme pour une assurance habitation souscrite par un particulier, le prix d’une assurance copropriété va dépendre de nombreux critères.

On peut citer :

• Le type de contrat souscrit et les garanties incluses ;

• La surface de l’immeuble ;

• Le nombre de copropriétaires ;

• Les équipements à assurer (garages, caves, ascenseur, local à vélo, etc) ;

• Le nombre de sinistres déclarés au cours des trois dernières années ;

• La localisation ;

• L’état général et date de construction du bâtiment.

Il est donc toujours préférable de demander plusieurs devis et de faire jouer la concurrence pour trouver le meilleur contrat assurance.

Qui paie l’assurance copropriété ?

C’est le syndic de copropriété qui paie les loyers de l’assurance de copropriété. Il peut souscrire ce contrat sans mandat de l’assemblée générale des copropriétaires, mais celle-ci peut annuler ou modifier cette décision. Sachez également que, si l’assurance copropriété obligatoire inclut la responsabilité civile, rien n’oblige le syndic à souscrire une police d’assurance pour les dommages matériels subis par l’immeuble en copropriété.

Quelle assurance pour chaque copropriétaire ?

Les assurances à souscrire varient selon votre statut : propriétaire occupant, propriétaire non occupant ou locataire.

Quelle assurance souscrire si vous êtes propriétaire occupant ?

La loi Alur vous impose, en tant que copropriétaire occupant du logement, de vous assurer en responsabilité civile pour tous les dommages qui trouvent leur origine dans votre habitation et qui ont des répercussions sur autrui. Cette assurance est généralement proposée dans les contrats d’assurance multirisques habitation qui protègent également votre mobilier et vos effets personnels de dégâts couverts par l’assurance, comme ceux causés par les incendies, la foudre, les tempêtes, la grêle, les explosions, les dégâts des eaux, les vols, les catastrophes naturelles et technologiques.

L’assurance habitation souscrite vous permet ainsi d’être indemnisé en cas de dommages subis, à l’exception de la franchise, qui reste à votre charge.

Quelle assurance souscrire si vous êtes propriétaire non occupant ?

En tant que copropriétaire bailleur, ou possédant un logement occupé à titre gratuit ou vacant, vous avez l’obligation de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO).

Le contrat d’assurance PNO peut inclure de très nombreuses options pour garantir aussi les dommages causés à votre locataire ainsi qu’aux équipements extérieurs, au jardin, aux canalisations et la remise en état des parties endommagées.

Quelle assurance pour votre locataire ?

Votre locataire ou vos colocataires sont, eux aussi, tenus de souscrire une garantie couvrant leur responsabilité civile vis-à-vis de vous (sauf s’il s’agit d’un contrat de location saisonnière), que l’on appelle aussi garantie risques locatifs. Votre locataire a la possibilité de souscrire en complément une garantie mobilier qui protégera en plus ses biens s’ils venaient à être endommagés.

Fonctionnement de l’assurance copropriété en cas de sinistre

Il faut distinguer deux cas de figure, selon l’origine du dommage :

• Dommage causé par un événement provenant des parties communes (escaliers, locaux, parking) : le syndic doit déclarer le sinistre à l’assurance de la copropriété. C’est elle qui prendra en charge les dégâts.

• Dommage causé par un événement provenant d’une partie privative : le copropriétaire du logement doit déclarer le sinistre à son assurance qui devra régler les dommages.
  

Convention IRSI en copropriété : fonctionnement

La convention IRSI (Indemnisation et recours des sinistres immeuble) est un accord entre compagnies d’assurance mis en place par l’organisme France Assureurs. Elle a pour but de simplifier les démarches quand plusieurs assureurs sont impliqués dans la gestion d’un sinistre dans les parties communes d’un immeuble. La convention désigne ainsi un assureur gestionnaire du sinistre qui doit effectuer toutes les démarches pour évaluer l’étendue des dégâts et le montant des indemnisations.

La convention IRSI ne couvre que les dommages d’un montant inférieur à 5 000 euros HT.

En cas de dommages causés par un événement qui a pris naissance dans votre partie privative par exemple, ce sera à vous de faire une déclaration à votre assureur, qui sera gestionnaire du dossier d’indemnisation.

• Si les dégâts sont inférieurs à 1 600 euros HT, votre assureur aura l’obligation d’indemniser les victimes et ne pourra se retourner contre un autre assureur.

• Entre 1 600 et 5 000 euros HT, votre assureur devra effectuer une expertise pour le compte des autres assureurs et indemniser les victimes. Il pourra exercer des recours contre les autres assureurs. La convention désignera l’assureur qui devra organiser la recherche de fuite et prendre en charge les frais occasionnés par la démarche, sans franchise ni plafond.

En cas de dommage causé par un événement qui a pris naissance dans les parties communes, c’est l’assurance de l’immeuble en copropriété souscrite par le syndic qui entre en action.

Quelle que soit votre situation, reportez-vous à votre règlement de copropriété pour connaître toutes les modalités d’assurance qui s’appliquent à votre immeuble.

Comment changer d’assurance copropriété ?

La demande de résiliation peut être effectuée par lettre recommandée, courrier simple ou email en respectant le délai de préavis requis.

Comment résilier une assurance collective copropriété ?

Le syndicat des copropriétaires peut résilier son contrat d’assurance de la copropriété ou certaines garanties optionnelles à l’échéance du contrat en envoyant sa demande dans le délai de préavis prévu dans les conditions générales. Attention, il n’est pas possible de résilier un contrat d’assurance copropriété au titre de la loi Hamon ou de la loi Chatel, qui ne sont valables que pour les personnes physiques.

Dans certaines conditions, le syndic peut entreprendre cette démarche en cours d’année d’assurance. C’est le cas par exemple lors d’une augmentation tarifaire qui n’est pas prévue dans les clauses du contrat.