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Les frais de notaire lors de l’achat d’un bien immobilier

Contenu publié le 03/04/2023

Vous vous apprêtez à acquérir une maison ou un appartement ? N’oubliez pas d’inclure les frais de notaire pour cet achat immobilier dans votre plan de financement. Découvrez de quoi ils se composent et comment les calculer.

Frais notaire achat immobilier

Comment définir les frais de notaire ?


Les frais de notaire pour l’achat d’un appartement ou d’une maison, aussi appelés frais d’acquisition, comprennent :

  • Les droits et taxes (8/10 des frais d’acquisition(1)). Ils se destinent aux collectivités locales ou à l’État et incluent la taxe de publicité foncière (composée notamment du droit départemental d’enregistrement) et la contribution de sécurité immobilière ;

  • Les frais et débours (1/10 des frais d’acquisition(1)) sont des dépenses engagées par le notaire pour constituer un dossier de vente/achat (contacter des organismes comme le cadastre, consulter des documents légaux d’urbanisme, faire appel à différents intervenants comme un géomètre) ;

  • Les émoluments (environ 1/10 des frais d’acquisition(1)) correspondent à la rémunération du notaire à proprement parler. Ces tarifs réglementés sont fixés par un barème et soumis à une TVA de 20 %.


À savoir

Le notaire recueille tous les documents pour rédiger un acte authentique de vente. Le vendeur lui fournit des pièces telles que le dossier de diagnostic technique (DDT) et l’attestation d’assurance habitation s’il en a une.

Comment calculer les frais de notaire lors d’un achat immobilier ?


Une estimation des frais de notaire pour l’achat d’une maison ou d’un appartement permet de les inclure dans votre plan de financement et de faciliter vos recherches d’aides à l’achat immobilier. Les débours, émoluments et taxes sont calculés séparément, puis additionnés.

Calcul des frais de notaire pour un logement neuf


Prenons l’exemple d’un appartement de 250 000 € neuf situé dans le département des Alpes Maritimes et vendu par un promoteur dans un petit immeuble. Il faut inclure :

  • Les émoluments du notaire (la méthode de calcul est détaillée au paragraphe suivant) = 2394,75 €

  • la taxe de publicité foncière, qui se compose du droit départemental d’enregistrement (0,7 %(2) du prix du bien neuf) et de frais d’assiette et de recouvrement (2,14 %(2) du droit départemental d’enregistrement) :

    • Taxe de publicité foncière = 250000 x 0,7 % = 1750 €

    • Frais d’assiette et de recouvrement = 1750 x 2,14 % = 37,45 €

  • La contribution de sécurité immobilière à un taux de 0,1 %, soit 250 000 x 0,1 % = 250 €

Soit un total des frais de notaire (sans les débours) de 2394,75 + 1750 + 37,45 + 250 = 4432,2 €.

Quelle est la proportion des frais de notaire par rapport au prix d’achat ?


Il s’agit de votre premier achat immobilier et vous vous demandez quel sera l’impact des frais d’acquisition sur votre budget ? Ils représentent en moyenne entre 2 et 3 % du prix d’un achat immobilier neuf. Pour un bien ancien, le montant des frais de notaire s’élève à 7 à 8 %(1) du prix d’achat.

Qui doit régler les frais de notaire ? L’acheteur ou le vendeur ?


Selon l’article 1593 du Code civil, « les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ».


Le paiement des frais de notaire pour un achat immobilier s’effectue en général au moment de la signature de l’acte authentique. Il s’agit du document qui entérine le changement de propriétaire. C’est la dernière étape d’un achat immobilier.

Comment sont déterminés les barèmes de calcul des frais de notaire pour un logement neuf ?


Le barème des émoluments du notaire est fixé par l’État. Ceux-ci sont proportionnels au prix de vente du bien.


Pour un logement neuf, les honoraires de ce professionnel dépendent aussi du nombre de logements que comporte le programme immobilier. Pour les calculer, il faut utiliser le barème suivant qui figure à l’article A444-95 du Code de commerce :

Découvrez le taux applicable(3), selon que le permis de construire concerne (en nombre d’unités principales d’habitation).

Tranches d’assiette
Au plus 10 unités
Plus de 10 et moins de 25 unités
25 ou plus de 25 unités, et moins de 100 unités
100 ou plus de 100 unités, et moins de 250 unités
250 ou plus de 250 unités, et moins de 500 unités
500 ou plus de 500 unités

De 0 à 6 500 €

3,870 %

3,096 %

2,580 %

1,935 %

1,548 %

1,290 %

De 6 500 € à 17 000 €

1,596 %

1,277 %

1,064 %

0,798 %

0,639 %

0,532 %

De 17 000 € à 60 000 €

1,064 %

0,851 %

0,709 %

0,532 %

0,426 %

0,355 %

Plus de 60 000 €

0,799 %

0,639 %

0,532 %

0,399 %

0,319 %

0,266 %

Comment sont déterminés les barèmes de calcul des frais de notaire pour un logement ancien ?


Depuis le 1er janvier 2021, les émoluments des notaires pour un logement ancien suivent ce barème :

Tranche de prix de vente
Taux d’application(4)

De 0 à 6500 €

3,870 %

De 6500 à 17 000 €

1,596 %

De 17 000 à 60 000 €

1,064 %

À partir de 60 000 €

0,799 %

Les émoluments se calculent par tranches successives. Pour l’achat d’une maison de 250 000 € par exemple, cela donne :

  • 6500 x 3,870/100 = 251,55 €

  • (17 000 – 6500) x 1,596/100 = 167,58 €

  • (60 000 – 17 000) x 1,064/100 = 457,52 €

  • (250 000 – 60 000) x 0,799/100 = 1518,10 €

Montant total des émoluments = 251,55 + 167,58 + 457,52 +1518,1 = 2394,75 €.

Comment calculer la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement ?


La taxe de publicité foncière se compose pour les logements anciens :

  • Du droit départemental d’enregistrement ;

  • Des frais d’assiette et de recouvrement ;

  • De la taxe communale.

Les conseils départementaux fixent chaque année le taux du droit d’enregistrement selon l’article 1594 D du Code général des impôts. Jusqu’au 31 mai 2023, l’Indre, le Morbihan et Mayotte appliquent un taux de 3,8 % du prix du bien immobilier. Ailleurs, il atteint la proportion maximale de 4,5 %(4).


À cela s’ajoute :

  • Des frais d’assiette et de recouvrement fixés à 2,37 %(2) du montant du droit départemental d’enregistrement ;

  • Une taxe communale équivalente à 1,2 %(2) du prix du bien immobilier.

Calcul de la taxe de publicité foncière pour un logement soumis à la TVA


Les logements neufs vendus par un professionnel sont soumis à la TVA. À ce titre, ils bénéficient de frais de notaire réduits.


La taxe de publicité foncière s’élève à 0,71 %(4) du prix de vente du bien. Elle se compose :

  • Du droit départemental d’enregistrement (= 0,7 % du prix du logement) ;

  • De frais d’assiette et de recouvrement (= 2,14 % du droit départemental d’enregistrement).

Les logements neufs vendus par un particulier ne sont pas soumis à la TVA. Ce sont les mêmes barèmes que dans l’ancien qui s’appliquent.

À savoir

Un logement neuf se définit comme :

- un bien qui a moins de 5 ans et qui n’a jamais été habité
- un logement ancien qui a fait l’objet de travaux de rénovation tellement importants qu’ils lui ont redonné un état neuf.


Pour le dépôt de garantie, un logement vendu sur plan (vente en l’état futur d’achèvement) est considéré comme un bien neuf pour les frais d’acquisition.

Exemples de calcul de la taxe de publicité foncière


Les exemples suivants permettent de mieux comprendre le calcul de la taxe de publicité foncière pour l’achat de différents biens immobiliers.

  • Une maison ancienne vendue à 250 000 € à Vannes (Morbihan)

Droit départemental d’enregistrement = 250000 x 3,8 % = 9500 €

Frais d’assiette et de recouvrement = 9500 x 2,37 % = 225,15 €

Taxe communale = 250000 x 1,2 % = 3000 €

Soit un montant total de 9500 + 225,15 + 3000 = 12 725,15 €

  • Une maison ancienne vendue à 250 000 € à Lyon (Rhône)

Droit départemental d’enregistrement = 250000 x 4,5 % = 11 250 €

Frais d’assiette et de recouvrement = 11250 x 2,37 % = 266,63 €

Taxe communale = 250000 x 1,2 % = 3000 €

Soit un montant total de 11 250 + 266,63 + 3000 = 14 516,63 €

  • Un appartement neuf vendu par un professionnel à 250 000 € à Nice (Alpes-Maritimes)

Droit départemental d’enregistrement = 250000 x 0,7 % = 1750 €

Frais d’assiette et de recouvrement = 1750 x 2,14 % = 37,45 €

Il n’y a pas de taxe communale prélevée sur un bien neuf soumis à la TVA.

Soit un montant total de 1750 + 37,45 = 1787,45 €.

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Pour les conditions et les limites des garanties et des services présentés, se reporter au contrat ou voir auprès de votre conseiller Groupama.

(1) Source : notaires.fr, consulté en mars 2023.
(2) Source : economie.gouv.fr, consulté en mars 2023.
(3) Source : Code de commerce, consulté en mars 2023.
(4) Source : impots.gouv.fr, consulté en mars 2023.
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Contenu publié le 03/04/2023

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