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Les vices cachés d’une maison et les recours légaux à disposition

Vous venez d’acheter un nouveau bien immobilier, mais très vite, vous constatez un problème d’humidité, de termites ou de toiture ? Que faire en cas de vice caché dans votre maison ? Qui est légalement responsable ? Découvrez tous nos conseils pour gérer cette mauvaise surprise.

Vices cachés dans une maison

Qu’est-ce qu’un vice caché ?


Dans le domaine de l’immobilier, la notion de vice caché désigne un défaut non apparent découvert par l’acquéreur après la transaction. Il peut aussi bien concerner l’intérieur du logement et ses équipements que le terrain de la propriété.

Que dit la loi ?


L’article 1641 du Code civil précise : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».


Ces vices cachés vont donc d’une nuisance sonore permanente à une entrave à l’utilisation normale du bien. Dans les cas les plus graves, le défaut peut même menacer la sécurité des habitants.

Quels sont les vices cachés les plus courants ?


Voici une liste non exhaustive d’anomalies qu’il est possible de rencontrer après l’achat d’un bien immobilier :

  • La présence d’humidité dans la maison ;

  • Des infiltrations d’eau dans la maison pouvant apparaître après de fortes pluies ;

  • L'absence d'eau courante ;

  • Une infestation de termites non déclarée et non traitée ;

  • Un système de chauffage hors d’usage ;

  • Une chaudière collective bruyante au quotidien ;

  • Une toiture en mauvais état ;

  • Une dalle de béton fissurée ;

  • Un défaut d'homogénéité du carrelage ;

  • Des fondations fragilisées ou défectueuses ;

  • Un sous-sol ou la maison à caractère inondable ;

  • Une pollution souterraine de la propriété.


À savoir

Pour éviter de découvrir un vice caché dans une maison ancienne, analysez attentivement tous les diagnostics immobiliers. Le vendeur est obligé de vous les fournir avant la transaction. Si vous acceptez d’acheter le bien en l’état, vous n’aurez aucun recours.

Sous quelles conditions s’applique le droit à la garantie contre les vices cachés ?


La loi encadre bien la notion de vice caché suite à l’achat de maison. Pour le prouver, vous devrez réunir un ensemble de conditions :

  • Le vice n’est pas apparent. Vous ne l’avez donc pas vu lors de la visite du bien : le défaut est dissimulé dans les combles ou dans la structure du logement, par exemple.

  • Il existait antérieurement à l’acquisition du bien.

  • Le vendeur ou l’agent immobilier ne vous a pas informé de ce défaut.

  • Le vice caché n’est mentionné ni dans l’acte de vente ni dans les diagnostics immobiliers.

  • Le problème doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuer fortement son usage.

Vous êtes dans cette situation ? Alors, vous êtes en droit de prétendre à la garantie contre les vices cachés de maison.

À savoir

Selon l’article 1642 du Code civil, « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ». Cela signifie que vous ne pourrez pas actionner la garantie vices cachés si le défaut était visible au moment de la transaction.

Achat d’une maison : quels sont les recours en cas de vice caché ?


Qui contacter pour un vice caché dans une maison ?


La première chose à faire est d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur pour l’informer de votre découverte. N’hésitez pas à contacter votre assurance habitation pour demander conseil.


Sans réponse du vendeur, vous pourrez saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement. Dans ce cas, vous devrez faire appel à un avocat spécialisé dans le droit immobilier pour vous assister.

Sous quel délai faut-il déclarer un vice caché dans une maison ?


Pour lancer une action en garantie des vices cachés, vous disposez d’un délai de deux ans, à partir de la date de la découverte du problème. Ce n’est donc pas la date d’achat du bien qui fait foi.

Que pouvez-vous obtenir ?


Si la procédure de vice caché de maison aboutit, vous aurez le choix entre deux solutions :

  • Conserver le bien et exiger un rabais sur le prix de vente. Les experts estimeront alors la moins-value qui résulte du vice.

  • Demander l’annulation du contrat de vente et le remboursement total du prix majoré des frais occasionnés par le procès et la mutation.

Vous pouvez lancer un recours en justice contre un vendeur professionnel qui sera obligé de vous dédommager. En revanche, la responsabilité d’un vendeur particulier est limitée et il faudra prouver qu’il avait connaissance du vice avant la vente.

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Contenu publié le 19/07/2021