Vice caché après achat immobilier : êtes-vous garanti ?

L'essentiel

• Un vice caché est un défaut non visible lors de la visite, antérieur à la vente et suffisamment grave pour altérer l'usage du bien ou réduire sa valeur.
• Le vendeur est en principe tenu de la garantie des vices cachés, même s'il ignorait le défaut au moment de la vente.
• Vous disposez de 2 ans à partir de la découverte du vice pour agir, dans la limite d'un délai butoir de 20 ans à compter de la date de la vente⁽¹⁾.
• Si la procédure aboutit, vous pouvez obtenir une réduction du prix ou la résolution de la vente.
• Une assurance protection juridique peut financer tout ou partie des frais de procédure.

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Dans le droit immobilier, la notion de vice caché dans une maison ou un appartement désigne un défaut non apparent découvert par l'acquéreur après la transaction. Il peut aussi bien concerner l'intérieur du logement et ses équipements que le terrain de la propriété.

Ce que dit la loi

L'article 1641 du Code civil précise : "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

Ces vices cachés vont donc d'une nuisance sonore permanente à une entrave à l'utilisation normale du bien. Dans les cas les plus graves, le défaut peut même menacer la sécurité de ses habitants.

En vertu de l'article 1643 du Code civil, les vices cachés dans une maison sont de la responsabilité du vendeur.

Les vices cachés les plus courants dans une maison

Voici une liste non exhaustive d'anomalies qu'il est possible de rencontrer après l'achat d'un bien immobilier :

• La présence d'humidité dans la maison ;
• Des infiltrations d'eau pouvant apparaître après de fortes pluies ou une fuite d'eau ;
• L'absence d'eau courante ;
• Une infestation de termites non déclarée et non traitée (dans certaines régions de France un diagnostic termites est obligatoire, dans les régions où il ne l'est pas, il peut être demandé au vendeur) ;
• Un système de chauffage hors d'usage ;
• Une installation électrique défectueuse ;
• Une chaudière collective bruyante au quotidien ;
• Un ​​​​vice caché au niveau de la toiture : mauvaise étanchéité, charpente fragilisée ou couverture en fin de vie ;
• La présence de ​​​​fissures en façade ou dans les murs porteurs, dès lors qu'elles étaient antérieures à la vente et non apparentes lors des visites ;
• Une dalle de béton fissurée ;
• Un défaut d'homogénéité du carrelage ;
• Des fondations fragilisées ou défectueuses ;
• Un sous-sol ou une maison à caractère inondable (hors zone classée comme telle) ;
• Une pollution souterraine de la propriété ou un assainissement non conforme.

L'humidité est l'un des vices cachés les plus fréquents après un achat immobilier. Un vendeur peut avoir camouflé des traces d'humidité sous une couche de peinture : les taches réapparaissent quelques mois plus tard. Dès lors que l'humidité existait avant la vente et n'était pas visible lors des visites, il s'agit bien d'un vice caché.

Les quatre critères qui font un vice caché

Pour qu'un défaut soit reconnu comme vice caché lors de l'achat d'une maison, il doit réunir quatre critères cumulatifs.

1. Le défaut est caché : il n'était pas apparent au moment de la vente. Certains vices ne se révèlent qu'à l'issue d'une expertise ou d'un démontage. Leur caractère caché ne dépend pas de ce qu'une visite simple aurait permis de détecter.
2. Le défaut est antérieur à la vente : il existait avant la transaction, même si vous ne l'avez découvert qu'après.
3. Le défaut est suffisamment grave : il rend le bien impropre à l'usage auquel vous le destinez, ou en diminue tellement la valeur que vous n'auriez pas acheté ou auriez proposé un prix inférieur.
4. Le défaut est inhérent au bien vendu : il est lié à la structure ou aux caractéristiques propres du bien, non causé par un événement extérieur postérieur à la vente.

Vous êtes dans cette situation ? Alors, vous êtes en droit de faire jouer la garantie contre les vices cachés de maison. Elle s'applique quel que soit le logement acheté (neuf ou d'occasion) et quel que soit le vendeur (professionnel immobilier ou particulier).

Ce que coûte une procédure, et qui peut la financer

L'acheteur doit en général avancer les frais d'expertise et les frais judiciaires. Selon l'issue de la procédure, le juge peut toutefois mettre tout ou partie de ces frais à la charge du vendeur. Cependant, si vous êtes couvert par une assurance "protection juridique", les frais relatifs à la procédure pourront être pris en charge par votre assureur, en partie ou en totalité, selon les circonstances. Sans assurance "protection juridique", il est possible de faire appel à l'aide juridictionnelle en fonction de vos ressources.

Un vendeur peut ne pas avoir eu connaissance du vice au moment de la vente. Cette ignorance ne le décharge pas de la garantie : il reste tenu à la restitution du prix ou à une réduction de celui-ci. En revanche, seul le vendeur ayant eu connaissance du vice est tenu, en plus, au paiement de dommages et intérêts (article 1645 du Code civil). Si le vendeur ignorait le vice, sa responsabilité se limite à la restitution du prix et au remboursement des frais occasionnés par la vente (article 1646).

La clause d'exonération du vendeur et ses limites

L'acte de vente peut contenir une clause de non-garantie des vices cachés, par laquelle l'acheteur renonce à invoquer la garantie légale. Cette clause est autorisée par la loi, mais strictement encadrée.

Cette clause peut figurer dans l'acte de vente. Elle est valable uniquement lorsque le vendeur ignorait l'existence du vice au moment de la transaction (article 1643 du Code civil) : si le vendeur en avait connaissance, la clause est nulle.

Un vendeur professionnel ne peut jamais se prévaloir d'une telle clause : la jurisprudence le présume informé des vices affectant le bien qu'il vend.

Certains défauts échappent également à cette exonération : une construction réalisée sans permis, par exemple, constitue un vice que le vendeur ne peut pas exclure de sa responsabilité dès lors qu'il en avait connaissance.

Avant de signer, vérifiez la qualité du vendeur (particulier ou professionnel) et relisez attentivement l'acte notarié pour repérer toute clause d'exonération.

Comment se prémunir avant d'acheter ?

Pour se prémunir contre le risque d'un vice caché, analysez attentivement tous les diagnostics immobiliers contenus dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Le vendeur est dans l'obligation de vous les fournir avant la transaction. Renseignez-vous bien sur les diagnostics obligatoires dans certaines zones à risque, comme le diagnostic mérule ou termites par exemple.

Un rapport d'inspection réalisé par un professionnel vous donnera également des détails sur les conditions du bâtiment et les problèmes à prendre en compte. Premier achat immobilier ou investissement locatif, il est toujours préférable de redoubler de vigilance afin d'éviter les mauvaises surprises.

Consultez le diagnostic de performance énergétique avant de signer : un document lacunaire ou une classe énergétique très basse constituent des signaux d'alerte à approfondir. Ils ne forment pas en eux-mêmes un vice caché, mais ils peuvent orienter vos vérifications avant la signature de l'acte.

FAQ – Vos questions sur les vices cachés d'une maison

Une fuite et une infiltration d'eau sont-elles considérées comme des vices cachés ?

Vous pouvez déclencher une procédure pour vice caché dans votre maison si vous constatez une infiltration d'eau ou une fuite. Ces phénomènes peuvent d'ailleurs résulter d'un vice caché dans la toiture de la maison. Mais vous devrez prouver que le phénomène existait avant l'achat du bien, qu'il n'était pas visible et qu'il est suffisamment grave : soit il rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné, soit il en diminue tellement l'usage que vous ne l'auriez pas acquis ou n'en auriez donné qu'un moindre prix

Qu'est-ce que signifie "vendre en l'état" ?

Une maison est vendue en l'état quand elle est vendue telle que le vendeur la propose sur le marché, sans intention de réaliser de réparation avant la vente. Après visite, remise des diagnostics et éventuellement réalisation d'un rapport d'inspection, l'acheteur va acquérir le bien immobilier tel qu'il était au moment de sa visite, et en toute connaissance de son état.

Acheter un bien en l'état ne signifie pas renoncer à la garantie des vices cachés. Une clause d'exonération doit être expressément stipulée dans l'acte de vente pour avoir effet et ses conditions d'application restent encadrées par la loi.

Qui doit apporter la preuve du vice caché ?

La charge de la preuve de l'existence d'un vice caché revient à l'acquéreur. Il doit prouver que le vice n'était pas apparent lors de la vente et qu'il est suffisamment grave : soit il rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné, soit il en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix (article 1641 du Code civil).

Comment prouver l'existence d'un vice caché ?

Attestations, devis de réparation et photos sont des justificatifs qui vous aideront à apporter la preuve de l'existence d'un vice caché. Mais si le vendeur vous a averti du problème, aucune démarche à son encontre n'est envisageable.

Les remontées capillaires sont-elles considérées comme un vice caché ?

Oui, si elles existaient avant la vente, qu'elles n'étaient pas visibles lors des visites et qu'elles impactent l'usage ou la valeur du logement. Elles se manifestent souvent par des traces d'humidité ou une dégradation des murs.

Les problèmes d'évacuation des eaux usées sont-ils un vice caché ?

Oui, s'ils sont antérieurs à la vente et non apparents au moment de la transaction. Ils peuvent provoquer des odeurs, des refoulements ou des fuites qui compromettent le confort ou l'habitabilité du bien.