Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Dans le droit immobilier, la notion de vice caché dans une maison désigne un défaut non apparent découvert par l’acquéreur après la transaction. Il peut aussi bien concerner l’intérieur du logement et ses équipements que le terrain de la propriété.

Que dit la loi ?

L’article 1641 du Code civil précise : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Ces vices cachés vont donc d’une nuisance sonore permanente à une entrave à l’utilisation normale du bien. Dans les cas les plus graves, le défaut peut même menacer la sécurité de ses habitants.

En vertu de l’article 1643 du Code civil, les vices cachés dans une maison sont de la responsabilité du vendeur.

Quels sont les vices cachés les plus courants dans une maison ?

Voici une liste non exhaustive d’anomalies qu’il est possible de rencontrer après l’achat d’un bien immobilier :

• La présence d’humidité dans la maison ;

• Des infiltrations d’eau pouvant apparaître après de fortes pluies ou une fuite d’eau ;

• L’absence d’eau courante ;

• Une infestation de termites non déclarée et non traitée (dans certaines régions de France un diagnostic termites est obligatoire. Dans les régions où il n’est pas obligatoire, il peut être demandé au vendeur) ;

• Un système de chauffage hors d’usage ;

• Une chaudière collective bruyante au quotidien ;

• Une toiture en mauvais état ;

• Une dalle de béton fissurée ;

• Un défaut d’homogénéité du carrelage ;

• Des fondations fragilisées ou défectueuses ;

• Un sous-sol ou une maison à caractère inondable ; (hors zone classée comme telle) ;

• Une pollution souterraine de la propriété.

Sous quelles conditions s'applique le droit à la garantie contre les vices cachés ?

La loi encadre bien la notion de vice caché suite à l’achat d’un bien immobilier. Pour prouver ce vice, vous devrez réunir un ensemble de conditions :

• Le vice n’est pas apparent. Il n’était pas visible lors de la visite du bien : le défaut est dans les combles ou dans la structure du bien immobilier, par exemple ;

• Il existait antérieurement à l’acquisition du bien ;

• Le vendeur ou l’agent immobilier ne vous a pas informé de ce défaut ;

• Le vice caché n’est mentionné ni dans l’acte de vente ni dans les diagnostics immobiliers ;

• Le problème doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuer fortement son usage ;

• Vous n’avez pas renoncé par clause dans l’acte notarié à la garantie légale des vices cachés .

Vous êtes dans cette situation ? Alors, vous êtes en droit de faire jouer la garantie contre les vices cachés de maison. Elle s’applique quel que soit le logement acheté (neuf ou d’occasion) et quel que soit le vendeur (professionnel immobilier ou particulier).

Achat d'une maison : quels sont les recours en cas de vice caché ?

Vous avez découvert un vice caché peu après l’achat de votre nouvelle maison ? La loi vous accorde un délai pour faire valoir la garantie des vices cachés et enclencher les démarches requises.

Sous quel délai faut-il déclarer un vice caché dans une maison ?

Un problème ou une malfaçon peuvent apparaître plusieurs mois après l’achat. Mais de combien de temps disposez-vous pour vous retourner contre le vendeur après la découverte d’un vice caché dans votre nouvelle maison ?

Pour lancer une action en garantie des vices cachés, vous disposez d’un délai de deux ans, à partir de la date de la découverte du problème (article 1648 du Code civil). Ce n’est donc pas la date d’achat du bien qui fait foi.

Que pouvez-vous obtenir ?

Si la procédure de vice caché de maison aboutit, vous aurez le choix entre deux solutions :

• Conserver le bien et exiger un rabais sur le prix de vente. Les experts estimeront alors la moins-value qui résulte du vice ;

• Demander la résolution du contrat de la vente et le remboursement total du prix majoré des frais occasionnés par le procès et la mutation.

S’il s’avère que le vendeur avait connaissance du vice caché lors de la vente, il est tenu de vous verser des dommages et intérêts (article 1645 du Code civil). Si le vendeur est un professionnel il sera obligé de vous dédommager. En revanche, si le vendeur est un particulier sa responsabilité est limitée et il faudra prouver qu’il avait connaissance du vice avant la vente.

Comment se prémunir contre les vices cachés

Pour se prémunir contre le risque d’un vice caché, analysez attentivement tous les diagnostics immobiliers contenus dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Le vendeur est dans l’obligation de vous les fournir avant la transaction. Renseignez-vous bien sur les diagnostics obligatoires dans certaines zones à risque, comme le diagnostic mérule ou termites par exemple.

Un rapport d’inspection réalisé par un professionnel vous donnera également des détails sur les conditions du bâtiment et les problèmes à prendre en compte. Premier achat immobilier ou investissement locatif, il est toujours préférable de redoubler de vigilance afin d’éviter les mauvaises surprises.

FAQ : Vos questions sur les vices cachés d'une maison

Découvrez les questions que vous vous posez sur les vices cachés.

Une fuite et une infiltration d'eau sont-elles considérées comme des vices cachés ?

Vous pouvez déclencher une procédure pour vice caché dans votre maison si vous constatez une infiltration d’eau ou une fuite. Ces phénomènes peuvent d’ailleurs résulter d’un vice caché dans la toiture de la maison. Mais vous devrez prouver que le phénomène existait avant l’achat du bien, qu’il n’était pas visible et qu’il rend les conditions d’habitation impropres.

Qu'est-ce que signifie « vendre en l'état » ?

Une maison est vendue en l’état quand elle est vendue telle que le vendeur la propose sur le marché, sans intention de réaliser de réparation avant la vente. Après visite, remise des diagnostics et éventuellement réalisation d’un rapport d’inspection, l’acheteur va acquérir le bien immobilier tel qu’il était au moment de sa visite, et en toute connaissance de son état.

Important : Si vous acceptez d’acheter le bien en l’état, vous n’aurez aucun recours.

Qui doit apporter la preuve du vice caché ?

La charge de la preuve de l’existence d’un vice caché revient à l’acquéreur. Il doit prouver que le vice n’était pas visible, et donc caché lors la visite, et qu’il rend le logement difficilement habitable, voire dangereux.

Comment prouver l'existence d'un vice caché ?

Attestations, devis de réparation et photos sont des justificatifs qui vous aideront à apporter la preuve de l’existence d’un vice caché. Mais si le vendeur vous a averti du problème, aucune démarche à son encontre n’est envisageable.