La valeur locative d'un bien immobilier

La valeur locative est par définition l'estimation de la valeur d'un bien immobilier bâti ou non bâti par le biais du total des loyers annuels que son propriétaire pourrait recevoir s'il le louait. Cette évaluation est effectuée par l'administration fiscale sur la base de différentes données afférentes à un bien immobilier, qu'il soit loué, occupé par son propriétaire ou inoccupé. Étant donné qu'il s'agit d'une évaluation hypothétique, le montant de la valeur locative peut être plus ou moins éloigné de la valeur totale des loyers réellement perçus si vous louez votre appartement ou votre maison.

En réalité, plus qu'un loyer de référence, la valeur locative cadastrale sert de base aux services fiscaux pour calculer les impôts locaux de façon équitable. En effet, l'article 1409 du Code général des impôts précise que la taxe d'habitation est calculée d'après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances. 

Les collectivités locales votent le taux d'imposition et prélèvent des taxes sur les biens immobiliers afin de financer des projets d'aménagement et les services du quotidien rendus aux administrés.

Votre avis d'imposition fait mention de deux types de valeur locative :

• La valeur locative brute est évaluée en fonction des caractéristiques d'un bien immobilier et de sa superficie. Elle permet d'évaluer la valeur d'un bien en particulier.

• La valeur locative moyenne est quant à elle, la somme des valeurs locatives brutes des locaux d'une commune divisée par le nombre de locaux. Son objectif est de donner un aperçu du niveau des loyers dans une commune.

La valeur locative moyenne et la valeur locative brute sont toutes les deux utilisées pour calculer la taxe foncière et la taxe d'habitation. 

Comment estimer la valeur locative d'un bien ?

Pour estimer la valeur locative de votre bien immobilier, il vous faut être en possession d'un certain nombre de données concernant celui-ci. Les locaux sont en effet classés en 8 catégories différentes pour chacune desquelles un tarif d'évaluation au mètre carré est appliqué.  

Le calcul réalisé ensuite par l'administration fiscale est en apparence simple : le tarif au m2 de la catégorie à laquelle appartient le local est multiplié par la surface pondérée du local. Toutefois, il est difficile pour un propriétaire de connaître précisément la surface pondérée de son bien. 

Celle-ci est en effet évaluée en fonction de la situation géographique du bien, de son niveau de confort et de nombreuses autres données. Ainsi, pour vérifier le calcul de la valeur locative de votre bien immobilier, vous pouvez demander à votre administration fiscale la fiche d'évaluation de la valeur locative cadastrale de votre bien. Votre centre des finances publiques vous fournira le détail du calcul de la valeur locative de votre bien immobilier. 

Le calcul de la taxe d'habitation et de la taxe foncière sur les propriétés prend également en compte votre situation personnelle au 1er janvier de l'année d'imposition. Ainsi des abattements peuvent s'appliquer sur le montant des impôts locaux. C'est le cas de l'abattement obligatoire pour charge de famille ou d'autres abattements facultatifs.

La loi de finances n° 2019-1479 inscrit dans le code général des impôts le dégrèvement de la taxe d'habitation sur la résidence principale. En 2023, les contribuables français ne paieront plus la taxe d'habitation sur leur résidence principale. 

Le code général des impôts prévoit également le plafonnement ou l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour un certain nombre de catégories (personnes âgées de plus de 75 ans, revenu fiscal ne dépassant pas les plafonds...). 

Le calcul de la valeur locative d'un local professionnel ou commercial est différent de celui d'un bien à usage privé. Ce calcul tient compte en effet de l'affectation et de l'utilisation des différentes pièces d'un bien commercial. La valeur locative des locaux professionnels sert de base d'imposition à la fiscalité française pour le calcul de la cotisation foncière des entreprises. 

Comment évolue le calcul de la valeur locative de votre logement ?

Le calcul de la valeur locative de votre logement n'est pas définitif. En effet, à la manière du marché immobilier, la valeur locative évolue avec le temps. Chaque année, des coefficients forfaitaires d'actualisation lui sont donc appliqués. La valeur locative peut aussi être modifiée en fonction des aménagements éventuels apportés à votre bien immobilier. En tant que propriétaire, le contribuable a ainsi pour obligation de déclarer auprès du service des impôts fonciers certains changements affectant la valeur locative de votre maison ou de votre appartement  :

• les constructions nouvelles

• les démolitions

• les réunions ou divisions de locaux

• le changement d'affectation d'un bien immobilier (locaux professionnels qui deviennent locaux d'habitation par exemple).

D'autres types de changements sont susceptibles de modifier la valeur locative d'un bien, sans pour autant être soumis à une obligation de déclaration. C'est le cas des changements de caractéristiques physiques et des changements d'environnement. Les modifications apportées aux terrains non bâtis suivent les mêmes règles. En effet, la valeur locative d'une terre agricole sera recalculée si celle-ci est modifiée par des phénomènes naturels ou des travaux d'aménagement.