Taxe d'habitation sur les résidences secondaires : faut-il la payer ?

L'essentiel

• La taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'applique à tous les logements meublés non occupés à titre principal, qu'ils soient occupés ou vacants.
• La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien et du taux voté chaque année par la collectivité territoriale.
• Dans les communes soumises à la taxe sur les logements vacants, une majoration comprise entre 5 et 60% peut s'appliquer⁽¹⁾.
• La taxe est due par la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l'année d'imposition : propriétaire, locataire ou usufruitier⁽¹⁾.
• Trois cas d'exonération existent : départ en établissement de soins, meublé de tourisme classé en Zone France ruralités revitalisation, retour d'expatriation.

Qu'est-ce que la taxe d'habitation sur la résidence secondaire ?

La taxe d'habitation est un impôt local perçu au profit des collectivités territoriales. Son taux est voté chaque année par la commune. C'est la Direction générale des Finances publiques qui assure son recouvrement.

Depuis le 1er janvier 2023, elle ne s'applique plus aux résidences principales⁽¹⁾. La mention "résidence principale" désigne un logement occupé au moins huit mois par an⁽²⁾.

La taxe d’habitation reste due pour les résidences secondaires et les locaux meublés non affectés à l'habitation principale, conformément à l'article 1407 du Code général des impôts⁽²⁾.

Cette distinction vaut aussi pour l'assurance habitation : les compagnies d'assurance proposent des contrats distincts selon la nature du bien.

À ne pas confondre avec la taxe sur les logements vacants (TLV) : celle-ci concerne les logements non meublés laissés inoccupés dans les communes en zones tendues. Les deux impôts obéissent à des règles distinctes.

Qui est concerné par la taxe d'habitation sur la résidence secondaire ?

Propriétaires, locataires, usufruitiers : qui paie ?

La taxe est due par la personne qui occupe le logement au 1er janvier, quelle que soit sa qualité juridique⁽¹⁾.

Si vous occupez personnellement votre résidence secondaire, vous êtes redevable. Si vous avez mis le bien en location longue durée, c'est votre locataire qui paie. Si vous êtes usufruitier, la taxe est à votre charge.

En cas d'indivision, les co-indivisaires sont solidairement responsables du paiement.

Quels biens sont soumis à la taxe d'habitation secondaire ?

Les biens soumis à la taxe d'habitation secondaire sont les suivants :

• les logements meublés non affectés à l'habitation principale : maison, appartement, chalet, studio ;
• leurs dépendances : garage, cave, parking rattachés au bien.

La taxe d'habitation sur une résidence secondaire inoccupée reste due, que le logement soit occupé ou non au cours de l'année. Ce point est souvent ignoré des propriétaires qui pensent, à tort, qu'un bien non habité échappe à l'impôt.

Les logements mis en location saisonnière sont également concernés dès lors qu'ils ne constituent pas la résidence principale du propriétaire. C'est le propriétaire qui est redevable et non les locataires de courte durée.

Comment est calculée la taxe d'habitation sur la résidence secondaire ?

Son montant repose sur deux variables : la valeur locative cadastrale du logement et le taux d'imposition voté par la collectivité.

La valeur locative cadastrale est déterminée par les services fiscaux en fonction des caractéristiques du bien : surface, confort, localisation. Elle est revalorisée chaque année par un coefficient lié à l'évolution de l'indice des prix à la consommation.

Le taux d'imposition est voté annuellement par la commune, l'intercommunalité ou le département. Il varie d'une collectivité à l'autre. À titre indicatif, certaines villes comme Grenoble, Montpellier ou Nantes affichent des taux supérieurs à 50%, tandis que Paris se situe autour de 13%⁽¹⁾. Ces données sont susceptibles d'évoluer chaque année.

Le calcul est établi d'après la situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Aucun abattement n'est possible⁽¹⁾.

La majoration dans les zones tendues

Dans les communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants, la collectivité peut voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, comprise entre 5 et 60% selon délibération communale⁽¹⁾.

Trois situations permettent de demander à être exonéré de cette majoration, sur réclamation auprès du Service des Impôts des Particuliers⁽¹⁾ :

• vous êtes contraint, pour des raisons professionnelles, de résider à un endroit différent de votre résidence principale (qui devient alors votre résidence secondaire de façon subie) ;
• votre résidence secondaire constituait votre résidence principale avant que vous soyez hébergé durablement dans un établissement de soins ;
• vous ne pouvez pas affecter le logement à un usage principal pour une raison indépendante de votre volonté, par exemple un local précaire dépourvu des équipements nécessaires à une occupation pérenne.

Existe-t-il des exonérations ou réductions de taxe d’habitation ?

Trois situations ouvrent droit à une exonération totale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Situation 1 : Si vous quittez votre résidence principale pour entrer dans un établissement de soins de longue durée ou une maison de retraite, l'ancien logement n'est pas soumis à la taxe d'habitation secondaire, même s'il est désormais classé comme résidence secondaire.

Situation 2 : Les propriétaires de chambres d'hôtes et de meublés de tourisme classés situés en Zone France ruralités revitalisation (ZFR-R) peuvent également être exonérés. Pour en bénéficier, remplissez le formulaire 1205-GD et envoyez-le à votre centre des Finances publiques avant le 1er mars de l'année pour laquelle l'exonération est applicable⁽¹⁾.

Situation 3 : Le retour d'expatriation à la suite d'un appel à quitter une zone de résidence ou d'une opération de retour collectif (crise politique ou sanitaire) ouvre aussi droit à une exonération. Elle porte sur le logement qui constituait la résidence principale en France avant le départ (devenue résidence secondaire pendant l’absence) et s'obtient sur demande de dégrèvement auprès des services fiscaux.

Quand et comment payer la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?

Cette taxe donne lieu à deux étapes distinctes : la déclaration d'occupation du bien et le paiement de l'impôt.

Etape 1 : La déclaration d'occupation

La déclaration s'effectue sur le site des impôts, dans la rubrique "Gérer mes biens immobiliers". Lors de la première déclaration, vous indiquez la nature d'occupation de chaque bien : résidence principale, secondaire, logement vacant ou logement occupé par un tiers.

Une fois cette déclaration initiale réalisée, vous n'avez pas à la renouveler chaque année. Elle n'est à mettre à jour qu'en cas de changement de situation, avant le 1er juillet de l'année concernée⁽¹⁾.

Etape 2 : Modalités de paiement

Le paiement s'effectue en ligne sur le site des impôts. Vous pouvez aussi opter pour le prélèvement mensuel ou le prélèvement à l'échéance.

En cas de retard, une majoration de 10% est appliquée sur le montant dû⁽¹⁾.

Si vous êtes propriétaire de plusieurs résidences secondaires dans différentes communes, vous recevez un avis d'imposition distinct pour chaque bien.

FAQ – Questions fréquentes sur la taxe d'habitation sur les résidences secondaires

La taxe d'habitation s'applique-t-elle aux logements loués en saisonnier ?

Oui. Un logement mis en location de courte durée reste soumis à la taxe d'habitation dès lors qu'il ne constitue pas la résidence principale du propriétaire. C'est le propriétaire qui est redevable et non les locataires successifs. Exception possible pour les meublés de tourisme classés situés en Zone France ruralités revitalisation, sous réserve des démarches décrites dans la section sur les exonérations.

Que se passe-t-il si je vends ma résidence secondaire en cours d'année ?

La taxe est établie d'après la situation au 1er janvier⁽¹⁾. Si vous étiez propriétaire du bien à cette date, vous en êtes redevable pour l'année entière, même si vous vendez en mars ou en octobre. Il est possible de prévoir dans l'acte de vente un partage des frais entre vendeur et acquéreur, mais aucune obligation légale ne l'impose. L'administration fiscale ne tient pas compte du changement de propriétaire en cours d'année.

Comment savoir si ma commune applique la majoration sur les résidences secondaires ?

La majoration figure sur votre avis d'imposition dans la colonne "taux". Vous pouvez aussi vérifier le statut de votre commune via le simulateur disponible sur le site des impôts ou contacter directement le Service des Impôts des Particuliers de la commune où se situe votre bien. La majoration peut atteindre 60% dans les communes situées en zones tendues⁽¹⁾.