Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?
Sujet de santé publique et de respect des droits du locataire, l’insalubrité concerne aussi bien les logements vacants que les logements occupés. Elle se définit sur la base de plusieurs critères tenant à la sécurité et à la santé des occupants, rendant un habitat indigne. Par exemple, un logement insalubre peut présenter une aération insuffisante, une humidité importante, etc.
A noter : si votre logement n'est pas insalubre, sachez que l'humidité est parfois pris en charge par votre assurance habitation au titre de la garantie dégât des eaux et sous certaines conditions.
Définition légale du logement insalubre
Les critères d’insalubrité d’un logement ou d’un immeuble sont disposés par l’article L1331-22 du Code de la santé publique. Ainsi « tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.
La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2 rend un local insalubre. »
À savoir
Une compagnie d’assurance peut demander la nullité du contrat d’assurance habitation portant sur un logement insalubre.
Les critères d’insalubrité
Dans un logement dégradé ou en mauvais état, les risques pour la santé ou la sécurité des occupants dépendent de multiples facteurs. Parmi les principaux critères d’insalubrité, certains s’observent régulièrement :
Des risques liés aux installations électriques pouvant manifestement exposer à un risque d’électrocution ou à un départ d’incendie ;
La présence de substances toxiques, comme le plomb ou l’amiante, dans les revêtements ;
Un manque important de propreté et d’entretien du logement ;
Un défaut d’équipement, comme l’absence de cuisine ou de salle de bains ;
Des risques de chutes des personnes ;
Un manque de lumière naturelle dans les pièces principales ;
Un manque d’isolation thermique ou phonique ;
Une insuffisance d’aération des pièces ;
Des pièces trop petites ou avec une hauteur de plafond insuffisante ;
Un problème d’humidité, avec présence de moisissures et mauvaises odeurs.
À savoir
Certains locaux sont reconnus insalubres pour l’habitation par nature. Il s’agit notamment des caves, sous-sols, combles, pièces avec une faible hauteur sous plafond, pièces de vie sans ouverture sur l’extérieur ou sans éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, ou encore les locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation.
Comment et à qui signaler un logement insalubre ?
De par son caractère d’ordre public, l’insalubrité peut être dénoncée par toute personne, et non uniquement par le locataire, contrairement à la décence d’un logement. En présence d’un logement insalubre, qui contacter ?
Si vous êtes locataire, vous pouvez informer votre bailleur ou l’agence immobilière par lettre recommandée avec accusé de réception afin de le/la prévenir de l’état du logement et lui demander d’entreprendre les travaux nécessaires pour une mise en conformité. Vous avez la possibilité de reprendre le modèle de lettre ci-dessous.
En cas de non-réponse et sans aucuns travaux engagés, vous devez contacter le préfet du département. Si vous êtes un tiers ayant connaissance de la situation, vous pouvez également contacter directement le préfet afin d’engager la procédure. Sur la base des déclarations effectuées, la préfecture peut procéder aux visites qui lui paraissent utiles pour évaluer les risques. Les visites de lieux ne peuvent être effectuées qu’entre 6 heures et 21 heures. Si l’état d’insalubrité est avéré, un arrêté est émis et notifié au propriétaire ou au syndic. Il est également notifié aux occupants. Si l’adresse des personnes concernées n’est pas connue, ou s’il est impossible de les identifier, la notification est faite par affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble.
L'insalubrité ou non doit être constatée par un rapport rendu par le directeur général de l’Agence régionale de santé (ARS) ou le directeur du service communal d’hygiène et de santé (SCHC). Ce rapport est remis au préfet préalablement à l’adoption de l’arrêté de traitement d’insalubrité.
Lettre à envoyer à son bailleur pour logement insalubre
[Prénom et Nom de l’expéditeur]
[Adresse]
[Code postal] [Commune]
[Nom et prénom du destinataire]
[Adresse]
[Code postal] [Commune]
Objet : Demande de mise en conformité avec les normes « décence »
[Type de remise du courrier]
[Madame, Monsieur],
Je rencontre de nombreux problèmes dans le logement dont je suis locataire situé au [Adresse], en vertu du contrat de bail conclu le [Date de signature du bail].
En effet, [Indiquer les défauts de conformité rencontrés dans le logement].
Je vous rappelle également qu’en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, le bailleur est tenu de délivrer à son locataire un logement décent, ne présentant pas de risque pour la santé et la sécurité de ses occupants, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites et répondant à un critère de performance énergétique minimale.
Je vous invite donc à venir constater les différents défauts de conformité dont je vous ai fait part. Je vous propose de procéder ensemble à ce constat, le [Date et heure]. Je vous serais reconnaissant(e) de bien vouloir me faire savoir si la date proposée vous convient ou de m’en proposer une autre.
À défaut de réponse de votre part, je me verrais contraint(e) de contacter le préfet du département afin de remédier à la situation.
Veuillez agréer, [Madame, Monsieur], l’expression de mes salutations distinguées.
[Lieu et date]
[Signature]
[Prénom et Nom de l’expéditeur]
Le logement est qualifié d’insalubre : quelles démarches pour le locataire ?
En cas de location d’un logement insalubre, que faire ? Dès lors qu’un logement loué est déclaré insalubre, le locataire n’est plus tenu de payer son loyer. De plus, il n’a théoriquement aucune démarche à effectuer pour son relogement, c’est le propriétaire bailleur qui doit s’en charger pour lui.
Quelles conséquences pour le propriétaire bailleur ?
En cas de reconnaissance du caractère insalubre d’un logement, les conséquences sont nombreuses pour le propriétaire bailleur.
Un arrêté d’insalubrité entraîne des conséquences pécuniaires pour le propriétaire, à savoir :
Obligation de réalisation des travaux ;
En cas de non-respect du délai fixé pour réaliser les travaux, le propriétaire devra payer jusqu’à 1000 € d’astreinte par jour de retard ;
Obligation de reloger le locataire de façon temporaire ou définitive ;
Perte de loyers pendant la durée des travaux ou versement d’une indemnité au locataire en cas d’interdiction d’habiter dans le logement ;
Versement de possibles dommages et intérêts au locataire du logement insalubre.
Les risques encourus
En plus des obligations de mise en conformité du logement, certaines actions peuvent être sanctionnées d’une peine de prison et d’une amende :
Refus de faire les travaux imposés par l’arrêté d’insalubrité ;
Refus de reloger le locataire ou menaces pour qu’il renonce à être relogé ;
Perception d’un loyer alors que le logement est sous arrêté d’insalubrité ;
Dégradation du logement pour provoquer le départ du locataire ;
Location du logement devenu vacant.
Les démarches à entreprendre
L’arrêté de traitement de l’insalubrité ordonne la réalisation, dans un délai qu’il fixe, d’une ou plusieurs des mesures suivantes :
Réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation (y compris pour préserver la salubrité des bâtiments contigus) ;
Démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ;
Cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ;
Interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux, ou d’y accéder, à titre temporaire ou définitif.
Suite à la réalisation des travaux :
Le préfet fait constater la réalisation des mesures et travaux ordonnés, leur date d’achèvement et prononce la mainlevée de l’arrêté. L’arrêté peut également prononcer l’interdiction d’habiter les lieux, de les utiliser ou d’y accéder.
L’arrêté de mainlevée est notifié comme l’arrêté de traitement de l’insalubrité.
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Cet article a été mis à jour par l'équipe de rédaction et vérifié par nos experts assurance habitation.
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