Qu’est-ce qu’un logement décent ?

En lien avec les droits du locataire, un logement ne doit pas, pour être reconnu décent, présenter de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé de son ou ses locataires, et doit permettre une occupation paisible et digne.

Définition d’un logement décent

La définition du caractère décent d’un logement se base sur plusieurs critères, comme la surface et les équipements du logement, déterminés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Quels logements sont concernés ?

Les critères de décence concernent les logements mis en location à usage de résidence principale (ceux occupés au moins huit mois par an) ou à usage mixte (professionnel et habitation principale). Sont concernés aussi bien les logements loués vides que meublés.
Tous les logements destinés à la location sont concernés, exception faite des logements au titre de meublés de tourisme par exemple. Sont également exclus de la notion de décence les logements dont les occupants sont propriétaires. Sont enfin exclus les logements-foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles.

Quels sont les critères de décence d’un logement ?

Pour louer un logement, il est obligatoire de s’assurer de sa décence. Il doit ainsi répondre à 5 critères: une surface minimale, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, ainsi que la mise à disposition de certains équipements.

La surface du logement

Information obligatoire du bail de location depuis la loi Boutin, la surface est aussi un critère de décence. Un logement loué à titre de résidence principale doit disposer au minimum d’une pièce principale ayant :

• Soit une surface habitable au moins égale à 9m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ;

• Soit un volume habitable au moins égal à 20m³.

La sécurité et la santé du locataire

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

• Le logement assure le clos et le couvert, ce qui signifie que le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien ;

• Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites ;

• Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) situés dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage ;

• La nature, l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

• Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

• Les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

• Le logement permet une aération suffisante, notamment pour lutter contre l’humidité (vous pouvez vérifier quels problèmes liés à l'humidité peuvent être pris en charge par l'assurance) ;

• Les pièces principales de vie ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre, ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’absence d’animaux ou parasites nuisibles

La présence d’animaux nuisibles comme des rats, ou de parasites comme des puces de lit ou des cafards justifie le classement d’un logement comme non décent.

La performance énergétique de l’habitat

Pour un bail signé (ou renouvelé ou reconduit) depuis le 1er janvier 2023, le logement doit consommer moins de 450 kWh d’énergie finale par m2 de surface habitable, c’est-à-dire appartenir à une classe supérieure à la classe G. À partir de 2025, la performance énergétique du logement ne devra pas être classée en dessous de F, puis E en 2028 et D en 2034.

Les équipements obligatoires

Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :

• Une installation permettant un chauffage normal, notamment adaptée aux caractéristiques du logement ;

• Une installation d’alimentation en eau potable, avec notamment une pression et un débit suffisants ;

• Des installations d’évacuation des eaux usées ;

• Une cuisine ou un coin cuisine ;

• Une installation sanitaire intérieure au logement ;

• Un réseau électrique.
  

Comment vérifier qu’un logement est décent ?

Pour déterminer si votre logement est décent, vous devez vérifier plusieurs points. Pour vous aider, vous pouvez vous appuyer sur des documentations officielles comme celle proposée par la CAF.

Logement non décent : quels recours pour le locataire ?

Le locataire doit tout d’abord indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence. Deux situations sont alors possibles :

• Le propriétaire reconnaît les signes de non-décence. Il devra alors, par lettre recommandée avec accusé de réception, préciser les informations suivantes au locataire :

  • - Les travaux de mise en conformité qu’il s’engage à effectuer ;

  • - Les délais de réalisation de ces travaux.

• Le propriétaire conteste les signes de non-décence.
  Le locataire doit alors mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception. Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire (ou le propriétaire) peut saisir le greffe du tribunal.
  

FAQ - Vos questions

Retrouvez les réponses aux questions que vous vous posez sur les logements décents.

Quelles sont les causes de non-décence les plus fréquentes ?

Les causes de non-décence les plus fréquentes concernent les critères suivants :

• Santé : ventilation (absence ou insuffisance), humidité ;

• Sécurité : électricité (dangerosité) ;

• Équipements : chauffage (absence ou insuffisance).
  

Quelle est la différence entre la non-décence et l’insalubrité ?

La non-décence et l’insalubrité ne doivent pas être confondues. Les situations d’insalubrité relèvent de l’action des pouvoirs publics pour la sécurité et la santé publiques, alors que la décence relève des relations contractuelles bailleur - locataire. L’insalubrité repose exclusivement sur la notion de danger pour la santé des occupants ou des voisins, avec des critères comme la dégradation du bâti et les effets nocifs pour la santé.

Quelles sont les obligations du bailleur envers un locataire ?

Le bailleur a l’obligation de louer un logement décent qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des occupants, et doté des éléments d’équipement et de confort permettant de l’habiter normalement.

Quelles sont les obligations du locataire ?

Le locataire doit aussi utiliser son logement normalement afin de ne pas le dégrader. Il doit assurer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et effectuer les réparations locatives. À noter que même en présence d’un logement non décent, le locataire reste tenu de payer ses loyers et ses charges au terme convenu, sauf s’il a obtenu une autorisation du tribunal judiciaire de consigner les loyers.