Qu'est-ce qu'une charge locative ?

Les charges locatives, appelées aussi charges récupérables, représentent les dépenses dues par le locataire pour couvrir les frais occasionnés par l’occupation d’une maison ou d’un appartement. Il s’agit essentiellement des frais liés aux parties communes (immeuble en copropriété, parc résidentiel), à l’énergie consommée (eau chaude, eau froide) et l’usage de services (gardiennage, nettoyage).

Ces frais sont ajoutés au montant du loyer (loyer hors charges). Ils sont initialement payés par le propriétaire, qui les répercute ensuite sur le montant du loyer payé par le locataire.

Notez que les logements individuels ne sont pas exclus : les charges locatives mensuelles existent, mais sont souvent moindres.

Ne sont pas compris dans les charges locatives les dégâts ou sinistres que seule l’assurance habitation souscrite par le locataire peut couvrir.

Charges forfaitaires ou provisions pour charges ?

Deux options sont possibles pour redistribuer certaines charges au locataire :

• Les charges forfaitaires : il s’agit d’une somme fixe, qui ne peut être ajustée en fonction des charges réellement payées. Elle est mentionnée dans le contrat de bail. La loi précise bien « ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté » (loi du 6 juillet 1989) ;

• Les provisions pour charges : il s’agit d’une somme payée chaque mois et qui sera régularisée en fin d’année en fonction des dépenses réelles. Elle demande donc une régularisation annuelle.

Attention, ce choix est possible selon la nature du contrat de location du logement, loué vide ou meublé.

• En location meublée, vous pouvez opter pour un forfait de charges ou pour la provision sur charges avec régularisation en fin d’année ;

• Pour les locations vides proposées à un locataire unique (ou un couple ou une famille) vous ne pouvez malheureusement pas appliquer le forfait de charges. Seules les provisions sur charges sont possibles ;

• ​​​​​Si vous louez à des colocataires (non mariés, non pacsés), il est possible d’appliquer un forfait de charges ou la provision sur charges, ​​​​que la location soit vide ou meublée.

Les charges locatives pour le propriétaire

Si le propriétaire d’un logement peut récupérer certaines dépenses, il doit aussi s’acquitter de certains frais engendrés par l’occupation de son logement :

• Il doit notamment payer les travaux d’entretien et les réparations du bâtiment (remplacement de la toiture, création d'espaces verts ou dépenses de ravalement), le remplacement des équipements vétustes, comme les fenêtres ou les radiateurs. Il est aussi responsable des travaux de raccordement à l’égout ou les mises aux normes ;

• Lors de la ​location d’un appartement en copropriété, le ​​​​propriétaire du bien prend aussi en charge une partie de l'installation ou du remplacement des équipements des parties communes (boîtes aux lettres, digicode...), des peintures des couloirs, de la réparation de l’ascenseur, etc ;

• Enfin, le bailleur doit également payer les frais de gestion de la copropriété et les honoraires du syndic, la taxe foncière ainsi que la part des salaires des ​​​​personnes de services qui n’est pas incluse dans les charges du locataire.

Chaque année, le syndicat de copropriété calcule les charges courantes par poste et établit un budget prévisionnel.

Les charges locatives pour le locataire

Outre l’entretien courant et les réparations locatives à la charge du locataire liés à l’usage, et qui sont bien précisés dans le contrat de bail, et la souscription obligatoire à une assurance locative, le locataire doit aussi payer certaines dépenses :

• Consommation d’eau froide et chaude, chauffage ;

• Entretien des parties communes et petits travaux (intérieures et extérieures) ;

• Taxes et redevances (enlèvement des ordures ménagères, balayage et redevance assainissement) ;

• Entretien de l’ascenseur ;

• Partie du salaire d’un employé d’immeuble.

Pour les maisons individuelles, les charges locatives se limitent généralement à la Taxe enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Mais s’il s’agit d’une résidence, il peut exister un service de vidéo surveillance, d’entretien du domaine, d’éclairage, etc.

Comment calculer le montant des charges locatives ?

Pour calculer les charges locatives, le bailleur se base sur les dépenses occasionnées lors des années précédentes.

• Pour le calcul des provisions pour charges, le bailleur utilise le décompte envoyé tous les ans aux copropriétaires qui liste de manière très détaillée l’ensemble des charges de l’immeuble selon leur type et leur montant, et précise la quote-part suivant les tantièmes de chaque logement. Les charges récupérables s’élèvent en moyenne à 70 - 80 % des charges de copropriété, auxquelles il faut rajouter la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

• Pour calculer les charges forfaitaires, il est sans doute plus judicieux de se référer aux dépenses réalisées sur plusieurs années, et d’anticiper celles à venir pour ne pas avoir de mauvaises surprises en sous-estimant le montant de ces charges locatives en cas de gros travaux. Souvenez-vous, les charges forfaitaires ne peuvent être régularisées.

La régularisation des charges locatives

Chaque année, les frais engagés pour une habitation (ravalement, réfection d’un toit, peinture, changement de l’interphone) varient et les dépenses ne sont bien évidemment pas du même montant. Alors comment procéder chaque année à la réévaluation des charges locatives qui ont été réglées sous forme de provisions ?

• Pour les logements en copropriété, il s’agit de comparer le total des provisions déjà versées par le locataire avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année. Si les provisions sont supérieures aux dépenses, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire. Si c’est l’inverse, le bailleur demande un complément. Le bailleur se base sur l’arrêté des comptes de copropriété envoyé chaque année par le syndicat de copropriété, et sur son avis de taxe foncière pour connaître le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

• S’il ne s’agit pas d’une copropriété, alors il doit lui-même calculer le montant réel selon les différentes factures.

• Lors de la régularisation, le propriétaire doit pouvoir apporter les justificatifs des dépenses et de leur montant. Le propriétaire se doit de tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives durant six mois suivant l'envoi du décompte. En cas de régularisation tardive, le propriétaire dispose de trois ans après le départ du locataire pour réclamer le paiement des charges. Ce délai est aussi valable pour le locataire qui veut récupérer un trop versé.