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Comprendre les droits du locataire en 7 points

Contenu mis à jour le 03/10/2023 - Partager l'article
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Vous êtes locataire ? Des droits spécifiques s’appliquent pour mieux vous protéger. Quels sont-ils et qu’impliquent-ils ? Nous vous proposons un tour d’horizon de ces réglementations faites pour vous protéger en cas de souci.

droit-du-locataire

Pourquoi les locataires ont-ils des droits spécifiques ?


Le principe de la location immobilière implique qu’un bailleur — ou propriétaire — propose un bien immobilier qu’il possède à un preneur — ou locataire — qui l’occupe contre le paiement d’un loyer. Cette situation donne au propriétaire une position de pouvoir par rapport au preneur. Définis notamment par la loi du 6 juillet 1989, les droits du locataire existent afin d’éviter les abus. Ils permettent aussi de créer un environnement stable pour l’occupant et une relation sereine entre les deux parties. Pour équilibrer les rapports entre bailleur et locataire, ces droits sont également assortis de devoirs. Le paiement du loyer ou la souscription d’une assurance habitation en font partie.


Il faut noter que les droits d’un locataire après dix ans sont identiques à ceux d’un occupant dont le bail commence.

Quels sont vos droits en tant que locataire ?


Les droits du locataire correspondent en réalité aux obligations du bailleur vis-à-vis du preneur.

Droit de disposer d’un logement décent


En France, un locataire a le droit de vivre dans une habitation en bon état. Le propriétaire doit s’assurer de la qualité de son bien. Pour répondre à la qualification de décence, le logement doit :

  • Avoir une surface minimum habitable ;

  • Être non dangereux pour la santé et garantir la sécurité physique des occupants ;

  • Avoir les équipements essentiels pour un usage d’habitation ;

  • Répondre à des critères de performance énergétique minimale ;

  • Ne pas être infesté de nuisibles.

De plus, ce lieu doit être en bon état d’usage et de réparation. Les équipements mentionnés lors de la signature du bail sont censés fonctionner. Enfin, les réfections indispensables doivent être réalisées entre le départ du précédent occupant et l’entrée dans les lieux du nouveau. L’état des lieux étant une étape essentielle pour vérifier le bon usage des équipements et l’état de la peinture, des sols, etc. Il faut toujours prendre garde à respecter le droit du locataire en cas de gros travaux.

Droit au loyer modéré par son plafonnement


Normalement, un propriétaire-bailleur a le droit de fixer le prix du loyer pour son bien comme il le souhaite. Cependant, dans les régions où la demande en logements est forte, comme Lille ou Paris, l’État fixe des montants de référence pour éviter les abus. Il donne au locataire le droit de payer un loyer modéré en imposant un plafonnement. Ces prix peuvent être minorés ou majorés dans une certaine limite. Le propriétaire se met hors la loi s’il décide d’aller au-delà des montants plafonnés majorés.


Le locataire a le droit de se plaindre auprès du propriétaire s’il estime que le montant fixé dépasse le loyer de référence majoré. Il peut demander une révision en diminution du loyer par le biais d’un courrier avec accusé de réception. En cas de litige, l’affaire peut être portée devant le tribunal d’instance.

À savoir

Si le bail de location comporte une clause de révision, le propriétaire a le droit de réviser le loyer une fois par an dans une limite définie par l’indice de révision des loyers. Il doit vous en informer, vous offrant alors trois solutions : déménager, accepter l’offre ou la refuser. En cas de refus de l’augmentation, le propriétaire dispose d’un mois après réception de votre courrier pour négocier avec vous ou faire intervenir le tribunal administratif du logement, qui doit déterminer si la hausse est abusive ou non.

Droit au préavis en cas de résiliation du bail


Vous pouvez décider de mettre fin à la location d’un logement à tout moment et sans donner de raison, mais vous devez obligatoirement « donner congé » à votre propriétaire, c’est-à-dire donner votre préavis. Sa durée varie en fonction de votre situation.


Une durée de préavis de 3 mois s’applique pour :

  • Les logements vides en général ;

  • La colocation d’un logement vide.

Une durée de préavis de 1 mois s’applique pour :

  • Les logements situés dans une zone tendue (forte demande de location) ;

  • Les logements meublés ;

  • Une colocation dans un logement meublé ;

  • Une situation sociale particulière (perte d’emploi, maladie, obtention d’un logement social…).

Donner son préavis se fait par écrit. Vous pouvez :

  • Envoyer une lettre recommandée assortie d’un avis de réception ;

  • Remettre votre courrier en main propre contre signature ;

  • Faire appel à un huissier.

Le bailleur peut aussi décider de donner congé à son locataire pour vendre le logement, l’habiter ou y loger un proche ou pour un motif légitime et sérieux. Il doit donner ce préavis pour la date d’échéance du bail. Ce n’est pas possible de le faire avant.

Droit d’obtenir des quittances de loyer


Au même titre que le règlement de la taxe d’habitation du logement, payer son loyer et les charges locatives qui l’accompagnent est une des obligations du locataire. La quittance de loyer est la preuve du règlement. La législation entourant les droits du locataire établit qu’il est possible de demander au propriétaire de fournir ces documents mensuellement ou annuellement. Il doit les transmettre gratuitement. Le propriétaire, l’agence immobilière ou le bailleur social peut les remettre par courrier ou par email si le locataire est d’accord.


Le montant du loyer et celui des charges payées doivent apparaître séparément sur une quittance de loyer. La période concernée, la date de paiement et l’adresse du logement loué doivent aussi y figurer.

Droit à la protection contre l’expulsion illégale


L’expulsion d’un locataire est un acte grave. Le propriétaire ne peut y avoir recours que dans certains cas particuliers, notamment lorsque le preneur ne respecte pas une ses obligations (loyers ou charges impayés, dépôt de garantie non versé, absence d’assurance des risques locatifs, troubles de voisinage constatés par un juge). Le propriétaire doit suivre un parcours défini accompagné par différents acteurs, dont un conciliateur de justice. Il peut aussi contacter la caution de son locataire. Cette démarche protège le locataire contre les expulsions illégales.

Droit à la restitution du dépôt de garantie (caution)


Lorsque le bail se termine et qu’il n’est pas reconduit, le locataire quitte le logement. À ce moment-là, le bailleur ou l’agence immobilière doit lui rembourser le dépôt de garantie versé à l’entrée dans le logement. Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie des sommes correspondant à des loyers ou charges impayés, des travaux locatifs non faits ou des dégradations.


Pour restituer cette caution, le bailleur dispose d’un délai :

  • D’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme ;

  • De deux mois en cas d’état des lieux de sortie non conforme.

Le locataire peut mettre le bailleur à demeure et demander le paiement de pénalités de retard si le dépôt de garantie n’est pas remboursé dans les temps.

Droit au maintien de la vie privée


Le locataire a la jouissance exclusive du bien loué. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement comme il le souhaite qui plus est quand le locataire n’est pas là. Il ne dispose pas non plus d’un droit de visite du logement. Une exception s’applique lorsque des travaux urgents doivent être réalisés. En cas de gros travaux, le locataire a le droit de refuser l’accès les samedis, dimanches et jours fériés.


Le locataire a le droit :

  • D’accueillir qui il veut chez lui ;

  • D’avoir un animal de compagnie, mais pas un animal dangereux ;

  • De fumer.

Droit de préemption du locataire


Le propriétaire de la maison ou de l’appartement où vous vivez a le droit de le vendre à tout moment, mais il doit vous mettre au courant de ses intentions en vous donnant congé, s’il souhaite céder un bien sans locataire.


Si vous louez un logement vide (non meublé), vous avez un droit de préemption sur ce bien en tant que locataire. Le congé donné vaut offre de vente. Vous bénéficiez de ce droit pendant les deux premiers mois du préavis : vous avez la priorité sur tout autre candidat à l’acquisition sous certaines conditions.


Vous avez décidé de vous porter acquéreur ? Faites-le savoir au propriétaire par le biais d’un courrier avec avis de réception dans le délai de deux mois.


Si vous refusez l’achat du logement, il n’y a aucune démarche à faire. Vous devez simplement vous préparer à déménager avant la fin du préavis.

Quels travaux le locataire est en droit de demander ?


À son entrée dans le logement ou pendant toute la durée du bail, le locataire peut se tourner vers le propriétaire pour lui demander d’effectuer certains travaux.

Les réparations urgentes


Si le logement présente des manquements en termes de décence ou de salubrité, le locataire peut demander au bailleur d’intervenir. Il peut s’agir de :

  • Une panne de chauffe-eau pendant l’hiver ;

  • Une infestation par des nuisibles (cafards, rongeurs…).

Les travaux de rénovation et d’entretien


Certains travaux d’entretien du logement doivent être pris en charge par le propriétaire notamment pour :

  • Maintenir l’état général du logement (réparation de volets) ;

  • Améliorer la performance énergétique du logement par des travaux d’isolation des toitures, murs…

Le propriétaire peut estimer que les travaux demandés ne relèvent pas de l’entretien normal du logement, mais plutôt d’une utilisation anormale par le locataire. Pour trouver une solution amiable, les deux parties peuvent utiliser une grille de vétusté élaborée par l’Institut national de la consommation.

Les travaux au niveau des parties communes


Le propriétaire a l’obligation de réaliser ou de financer les travaux qui concernent les parties communes d’une résidence. Il peut s’agir de l’installation d’un digicode ou de la réfection des escaliers.

À savoir

À l’entrée dans le logement, le nouveau locataire peut réaliser certains travaux en accord avec le propriétaire. Le contrat de location doit dans ce cas comporter une clause particulière où est mentionnée la nature de ces réparations. Elle doit aussi faire apparaître les éventuelles réductions de loyer négociées pour compenser le locataire.

Quels droits supplémentaires pour le locataire en cas de logement meublé ?


Le locataire d’un logement meublé a les mêmes droits que le locataire d’un logement vide et peut bénéficier d’avantages droits supplémentaires. Il a le droit de :

  • Signer un bail d’un an contre trois ans pour une location vide ;

  • Donner un congé d’un mois au lieu de trois mois ;

  • Payer les charges par provision avec régulation annuelle ou au forfait.

Le locataire doit pouvoir disposer d’un équipement minimum. Voici la liste des meubles d’une location meublée :

  • Literie avec couette ou couverture ;

  • Volets ou rideaux dans les chambres ;

  • Plaques de cuisson ;

  • Four ou four à micro-ondes ;

  • Réfrigérateur ;

  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur ;

  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ;

  • Ustensiles de cuisine ;

  • Table ;

  • Sièges ;

  • Rangement ;

  • Luminaires ;

  • Matériel d’entretien ménager.


Résumé des droits des locataires

Droit
Description

Disposer d’un logement décent

Le logement doit être sûr et décent, posséder un minimum d’équipements pour vivre et présenter une performance énergétique minimum.

Payer un loyer modéré plafonné

Dans les zones tendues, le loyer doit respecter un plafond minoré ou majoré dans les montants et limites fixés par l’État.

Donner son congé avec préavis

Mettre fin au bail à tout moment en donnant son congé par écrit et en respectant la durée de préavis légale.

Obtenir des quittances de loyer

Le propriétaire remet gratuitement au locataire chaque mois une quittance prouvant le paiement du loyer.

Être protégé contre les expulsions illégales

Le propriétaire ne peut pas expulser son locataire sans raison et sans suivre la démarche encadrée par la loi.

Récupérer son dépôt de garantie

Le propriétaire rembourse au locataire quittant le logement son dépôt de garantie après déduction de dettes éventuelles.

Avoir une vie privée

Le locataire a la jouissance exclusive du logement.

Droit de préemption

Le locataire a le droit d’acheter en priorité le logement où il vit, lorsque celui-ci est mis en vente par son propriétaire.

Demander au propriétaire de faire réaliser des travaux

Le propriétaire prend en charge les travaux urgents, les travaux d’entretien et de rénovation et les travaux des parties communes.

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Pour devenir locataire d’un logement, vous devez prouver que vous avez souscrit une assurance habitation, obligatoire pour les locataires. Vous devrez fournir votre attestation d’assurance lors de la remise des clefs. Groupama vous propose deux formules qui proposent les garanties obligatoires pour la location (incendie et explosion, dégâts des eaux…). Des options les complètent pour vous offrir une protection réellement adaptée à vos besoins. N’hésitez pas à en parler avec un conseiller et à demander un devis afin de gérer votre budget au mieux.

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Picto Auteurs

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Cet article a été mis à jour par l'équipe de rédaction et vérifié par nos experts assurance habitation.

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