Pourquoi les locataires ont-ils des droits spécifiques ?

Le principe de la location immobilière implique qu’un bailleur — ou propriétaire — propose un bien immobilier qu’il possède à un preneur — ou locataire — qui l’occupe contre le paiement d’un loyer. Cette situation donne au propriétaire une position de pouvoir par rapport au preneur. Définis notamment par la loi du 6 juillet 1989, les droits du locataire existent afin d’éviter les abus. Ils permettent aussi de créer un environnement stable pour l’occupant et une relation sereine entre les deux parties. Pour équilibrer les rapports entre bailleur et locataire, ces droits sont également assortis de devoirs. Le paiement du loyer ou la souscription d’une assurance habitation en font partie.

Il faut noter que les droits d’un locataire après dix ans sont identiques à ceux d’un occupant dont le bail commence.

1er droit du locataire : un logement décent

En France, un locataire a le droit de vivre dans une habitation en bon état. Le propriétaire doit s’assurer de la qualité de son bien. Pour répondre à la qualification de décence, le logement doit :

• avoir une surface minimum habitable,
  

• être non dangereux pour la santé et garantir la sécurité physique des occupants,

• avoir les équipements essentiels pour un usage d’habitation,

• répondre à des critères de performance énergétique minimale,

• ne pas être infesté de nuisibles.

De plus, ce lieu doit être en bon état d’usage et de réparation. Les équipements mentionnés lors de la signature du bail sont censés fonctionner. Enfin, les réfections indispensables doivent être réalisées entre le départ du précédent occupant et l’entrée dans les lieux du nouveau. L'état des lieux étant une étape essentielle pour vérifier le bon usage des équipements et l'état de la peinture, des sols, etc. Il faut toujours prendre garde à respecter le droit du locataire en cas de gros travaux.

2e droit du locataire : un loyer modéré par son plafonnement

Lors de la mise en location de son bien, un propriétaire bailleur a le droit en règle générale de fixer le prix du loyer comme il le souhaite. Dans les régions où la demande en logements s’avère tendue, ces montants sont encadrés. Ainsi, dans certaines agglomérations comme Paris ou Lille, l’État plafonne les loyers. C’est-à-dire qu’il donne des montants de référence qui peuvent être minorés ou majorés dans une certaine limite.

Le locataire a le droit de se plaindre auprès du propriétaire s’il estime que le montant fixé dépasse le loyer de référence majoré. Par le biais d’un courrier avec accusé de réception, il peut demander une révision en diminution du loyer. En cas de litige, l’affaire peut être portée devant le tribunal d’instance.

3e droit du locataire : sous-louer son bien

Lorsqu’un locataire met à disposition une partie ou l’intégralité du logement qu’il occupe en échange d’un loyer, il s’agit d’une sous-location. Cette pratique s’avère légale dans le respect d’un cadre législatif précis.

Le bien concerné peut être un logement du secteur privé ou non. Il faut noter que la sous-location de l’intégralité d’une maison ou d’un appartement social est illégale.

Une demande écrite doit parvenir au bailleur (privé ou social en fonction de la catégorie du logement). Par réponse écrite, le propriétaire donne le droit au locataire de sous-louer le bien. La surface concernée et le loyer demandé doivent apparaître dans les communications entre les deux parties.

Certaines pièces ne peuvent pas faire l’objet d’une sous-location. Il s’agit par exemple de combles non aménagés, d’une cave, d’un garage, d’un balcon, des parties communes ou encore d’un espace d’une hauteur inférieure à 1,8 mètre.

4e droit du locataire : le préavis de départ et le congé

Quels sont vos droits de locataire quand vous voulez quitter votre logement ? En vous conformant à la procédure légale liée, vous pouvez partir à tout moment et sans donner de raison. Vous devez obligatoirement « donner congé » au propriétaire. Couramment, on parle de donner son préavis et cela se fait par écrit. Vous pouvez :

• envoyer une lettre recommandée assortie d’un avis de réception,

• remettre votre courrier en main propre contre signature,

• faire appel à un huissier.

La durée du préavis varie entre un et trois mois. Elle est fonction de la région où vous vivez, du type de logement (secteur privé ou social), de votre situation sociale (perte d’emploi, maladie…). Selon les circonstances, vous pouvez être amené à fournir des justificatifs, notamment en cas de préavis court.

5e droit du locataire : obtenir ses quittances de loyer

Au même titre que le règlement de la taxe d’habitation du logement, payer son loyer et les charges locatives qui l’accompagnent est une des obligations du locataire. La quittance de loyer est la preuve du règlement. La loi autour du droit du locataire établit qu’il est possible de demander au propriétaire de fournir ces documents mensuels. Il doit les transmettre gratuitement. Le propriétaire, l’agence immobilière ou le bailleur social peut les remettre par courrier ou par email si le locataire est d’accord.

Le montant du loyer et celui des charges payées doivent apparaître séparément sur une quittance de loyer. La période concernée, la date de paiement et l’adresse du logement loué doivent aussi y figurer.

6e droit du locataire : la protection

Pour devenir locataire d’un logement, vous devez prouver que vous l’avez fait assurer. Obligatoire pour le locataire, l’assurance habitation doit couvrir des risques locatifs c’est-à-dire dégât des eaux, indencie et explosion. Et bien sûr, vous avez tout à fait le droit d’opter pour la compagnie d’assurance de votre choix.

Vous devrez fournir votre attestation d’assurance lors de la remise des clefs. Le bailleur vous la demandera aussi chaque année et chaque fois que le contrat de bail est renouvelé. Il est important de présenter ce justificatif, car s’il manque à votre dossier, cela donne le droit au propriétaire de résilier votre bail. Il peut également décider de souscrire une assurance à votre place et vous demander un remboursement.

7e droit du locataire : la préemption

Le propriétaire du logement où vous vivez a le droit de le vendre à tout moment. Il doit simplement se conformer à des règles.

Votre propriétaire veut vendre : quels sont vos droits ?

Vos droits de locataire en cas de vente ne changent pas. Vous pouvez continuer de vivre dans la maison ou l’appartement pendant toute la durée de votre bail selon les conditions que ce document mentionne. Par exemple, si vous louez sans garant, le nouvel acquéreur ne peut pas vous demander de présenter une caution. Votre bailleur doit vous fournir les coordonnées du nouveau propriétaire et vous devez simplement payer votre loyer au nouvel acquéreur.

Votre nouveau propriétaire souhaite occuper le logement ? Il doit vous donner son préavis. Il peut le faire à la fin de votre bail s’il possède l’appartement depuis plus de deux ans. Autrement, il peut donner son préavis pour la fin du bail en cours, mais le congé ne sera effectif que deux ans après la date d’achat du logement.

Votre nouveau propriétaire ne peut donner son préavis que pour occuper le logement lui-même ou pour y loger un parent proche.

Préempter ou refuser l’achat du logement

Si le logement que vous occupez est non meublé, le congé donné vaut offre de vente. Pendant les deux premiers mois du préavis, vous bénéficiez d’un droit de préemption : selon certaines conditions, vous avez la priorité sur tout autre candidat à l’acquisition. Vous avez décidé de vous porter acquéreur ? Faites-le savoir au propriétaire par le biais d’un courrier avec avis de réception dans le délai de deux mois. Si vous refusez l’achat du logement, il n’y a aucune démarche à faire. Vous devez simplement vous préparer à déménager avant la fin du préavis.