Pourquoi les locataires ont-ils des droits spécifiques ?

Le principe de la location immobilière implique qu’un bailleur — ou propriétaire — propose un bien immobilier qu’il possède à un preneur — ou locataire — qui l’occupe contre le paiement d’un loyer. Cette situation donne au propriétaire une position de pouvoir par rapport au preneur. Définis notamment par la loi du 6 juillet 1989, les droits du locataire existent afin d’éviter les abus. Ils permettent aussi de créer un environnement stable pour l’occupant et une relation sereine entre les deux parties. Pour équilibrer les rapports entre bailleur et locataire, ces droits sont également assortis de devoirs. Le paiement du loyer ou la souscription d’une assurance habitation en font partie.

Il faut noter que les droits d’un locataire après dix ans sont identiques à ceux d’un occupant dont le bail commence.

Quels sont vos droits en tant que locataire ?

Les droits du locataire correspondent en réalité aux obligations du bailleur vis-à-vis du preneur.

Droit de disposer d’un logement décent

En France, un locataire a le droit de vivre dans une habitation en bon état. Le propriétaire doit s’assurer de la qualité de son bien. Pour répondre à la qualification de décence, le logement doit :

• Avoir une surface minimum habitable ;

• Être non dangereux pour la santé et garantir la sécurité physique des occupants ;

• Avoir les équipements essentiels pour un usage d’habitation ;

• Répondre à des critères de performance énergétique minimale ;

• Ne pas être infesté de nuisibles.

De plus, ce lieu doit être en bon état d’usage et de réparation. Les équipements mentionnés lors de la signature du bail sont censés fonctionner. Enfin, les réfections indispensables doivent être réalisées entre le départ du précédent occupant et l’entrée dans les lieux du nouveau. L’état des lieux étant une étape essentielle pour vérifier le bon usage des équipements et l’état de la peinture, des sols, etc. Il faut toujours prendre garde à respecter le droit du locataire en cas de gros travaux.

Droit au loyer modéré par son plafonnement

Normalement, un propriétaire-bailleur a le droit de fixer le prix du loyer pour son bien comme il le souhaite. Cependant, dans les régions où la demande en logements est forte, comme Lille ou Paris, l’État fixe des montants de référence pour éviter les abus. Il donne au locataire le droit de payer un loyer modéré en imposant un plafonnement. Ces prix peuvent être minorés ou majorés dans une certaine limite. Le propriétaire se met hors la loi s’il décide d’aller au-delà des montants plafonnés majorés.

Le locataire a le droit de se plaindre auprès du propriétaire s’il estime que le montant fixé dépasse le loyer de référence majoré. Il peut demander une révision en diminution du loyer par le biais d’un courrier avec accusé de réception. En cas de litige, l’affaire peut être portée devant le tribunal d’instance.

Droit au préavis en cas de résiliation du bail

Vous pouvez décider de mettre fin à la location d’un logement à tout moment et sans donner de raison, mais vous devez obligatoirement « donner congé » à votre propriétaire, c’est-à-dire donner votre préavis. Sa durée varie en fonction de votre situation.

Une durée de préavis de 3 mois s’applique pour :

• Les logements vides en général ;

• La colocation d’un logement vide.

Une durée de préavis de 1 mois s’applique pour :

• Les logements situés dans une zone tendue (forte demande de location) ;

• Les logements meublés ;

• Une colocation dans un logement meublé ;

• Une situation sociale particulière (perte d’emploi, maladie, obtention d’un logement social…).

Donner son préavis se fait par écrit. Vous pouvez :

• Envoyer une lettre recommandée assortie d’un avis de réception ;

• Remettre votre courrier en main propre contre signature ;

• Faire appel à un huissier.

Le bailleur peut aussi décider de donner congé à son locataire pour vendre le logement, l’habiter ou y loger un proche ou pour un motif légitime et sérieux. Il doit donner ce préavis pour la date d’échéance du bail. Ce n’est pas possible de le faire avant.

Droit d’obtenir des quittances de loyer

Au même titre que le règlement de la taxe d’habitation du logement, payer son loyer et les charges locatives qui l’accompagnent est une des obligations du locataire. La quittance de loyer est la preuve du règlement. La législation entourant les droits du locataire établit qu’il est possible de demander au propriétaire de fournir ces documents mensuellement ou annuellement. Il doit les transmettre gratuitement. Le propriétaire, l’agence immobilière ou le bailleur social peut les remettre par courrier ou par email si le locataire est d’accord.

Le montant du loyer et celui des charges payées doivent apparaître séparément sur une quittance de loyer. La période concernée, la date de paiement et l’adresse du logement loué doivent aussi y figurer.

Droit à la protection contre l’expulsion illégale

L’expulsion d’un locataire est un acte grave. Le propriétaire ne peut y avoir recours que dans certains cas particuliers, notamment lorsque le preneur ne respecte pas une ses obligations (loyers ou charges impayés, dépôt de garantie non versé, absence d’assurance des risques locatifs, troubles de voisinage constatés par un juge). Le propriétaire doit suivre un parcours défini accompagné par différents acteurs, dont un conciliateur de justice. Il peut aussi contacter la caution de son locataire. Cette démarche protège le locataire contre les expulsions illégales.

Droit à la restitution du dépôt de garantie (caution)

Lorsque le bail se termine et qu’il n’est pas reconduit, le locataire quitte le logement. À ce moment-là, le bailleur ou l’agence immobilière doit lui rembourser le dépôt de garantie versé à l’entrée dans le logement. Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie des sommes correspondant à des loyers ou charges impayés, des travaux locatifs non faits ou des dégradations.

Pour restituer cette caution, le bailleur dispose d’un délai :

• D’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme ;

• De deux mois en cas d’état des lieux de sortie non conforme.

Le locataire peut mettre le bailleur à demeure et demander le paiement de pénalités de retard si le dépôt de garantie n’est pas remboursé dans les temps.

Droit au maintien de la vie privée

Le locataire a la jouissance exclusive du bien loué. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement comme il le souhaite qui plus est quand le locataire n’est pas là. Il ne dispose pas non plus d’un droit de visite du logement. Une exception s’applique lorsque des travaux urgents doivent être réalisés. En cas de gros travaux, le locataire a le droit de refuser l’accès les samedis, dimanches et jours fériés.

Le locataire a le droit :

• D’accueillir qui il veut chez lui ;

• D’avoir un animal de compagnie, mais pas un animal dangereux ;

• De fumer.

Droit de préemption du locataire

Le propriétaire de la maison ou de l’appartement où vous vivez a le droit de le vendre à tout moment, mais il doit vous mettre au courant de ses intentions en vous donnant congé, s’il souhaite céder un bien sans locataire.

Si vous louez un logement vide (non meublé), vous avez un droit de préemption sur ce bien en tant que locataire. Le congé donné vaut offre de vente. Vous bénéficiez de ce droit pendant les deux premiers mois du préavis : vous avez la priorité sur tout autre candidat à l’acquisition sous certaines conditions.

Vous avez décidé de vous porter acquéreur ? Faites-le savoir au propriétaire par le biais d’un courrier avec avis de réception dans le délai de deux mois.

Si vous refusez l’achat du logement, il n’y a aucune démarche à faire. Vous devez simplement vous préparer à déménager avant la fin du préavis.

Quels travaux le locataire est en droit de demander ?

À son entrée dans le logement ou pendant toute la durée du bail, le locataire peut se tourner vers le propriétaire pour lui demander d’effectuer certains travaux.

Les réparations urgentes

Si le logement présente des manquements en termes de décence ou de salubrité, le locataire peut demander au bailleur d’intervenir. Il peut s’agir de :

• Une panne de chauffe-eau pendant l’hiver ;

• Une infestation par des nuisibles (cafards, rongeurs…).

Les travaux de rénovation et d’entretien

Certains travaux d’entretien du logement doivent être pris en charge par le propriétaire notamment pour :

• Maintenir l’état général du logement (réparation de volets) ;

• Améliorer la performance énergétique du logement par des travaux d’isolation des toitures, murs…

Le propriétaire peut estimer que les travaux demandés ne relèvent pas de l’entretien normal du logement, mais plutôt d’une utilisation anormale par le locataire. Pour trouver une solution amiable, les deux parties peuvent utiliser une grille de vétusté élaborée par l’Institut national de la consommation.

Les travaux au niveau des parties communes

Le propriétaire a l’obligation de réaliser ou de financer les travaux qui concernent les parties communes d’une résidence. Il peut s’agir de l’installation d’un digicode ou de la réfection des escaliers.