Quelles différences entre local commercial et habitation ?

Tous les biens immobiliers disposent d’une finalité, qui est appelée « destination ». La destination d’un bien immobilier peut ainsi être le commerce, l’activité de service ou l’habitation.

Les locaux destinés au commerce sont consacrés avant tout à l’exercice d’une activité professionnelle, qu’il s’agisse d’un bureau, d’un entrepôt, d’une boutique, d’un restaurant ou encore d’un atelier.Les biens immobiliers d’habitation sont quant à eux destinés à loger une ou plusieurs personnes. Ces personnes peuvent être le propriétaire, le locataire ou un résident hébergé gratuitement. Certains biens immobiliers, qui disposent d’une double affectation, avec une partie à usage résidentiel et une autre à usage commercial, sont dits « mixtes ».

Ainsi, transformer un local commercial en habitation demande un changement de destination du local et nécessite de respecter plusieurs formalités administratives. Le manquement à ces obligations peut entrainer des sanctions administratives, fiscales et pénales.

Qu’il soit loué ou habité en tant que résidence principale, votre logement devra également être couvert par une assurance habitation adaptée.

Transformer un local commercial en habitation : les démarches

L’achat d’un local commercial et sa transformation en appartement peuvent se révéler très intéressants d’un point de vue économique et foncier. Mais les questions sont nombreuses quand il s’agit de transformer un local professionnel ou commercial en habitation. Comment acheter un local commercial pour y vivre ? Comment changer la destination d’un local ? Et quelles démarches faut-il entreprendre pour transformer un local commercial en habitation ?

Bail commercial et résiliation

Si vous envisagez d’acheter un local commercial pour le transformer en habitation ou si vous disposez d’un local où vous souhaitez habiter, vous devez dans un premier temps vérifier si votre bien fait l’objet d’un bail commercial. Si c’est le cas, vous devez obligatoirement procéder à sa résiliation avant de le transformer en habitation.

Vous pouvez alors :

• Refuser le renouvellement du bail commercial ;

• Résilier le bail commercial de façon anticipée.

Dans tous les cas, vous devrez sans doute vous acquitter d’une indemnité d’éviction pour le préjudice causé au locataire qui doit quitter le local.

Se référer au Plan local d’urbanisme (PLU)

Deuxième point essentiel, que vous soyez en local privé ou en copropriété, il faut vérifier que la transformation d’un local commercial en logement respecte les règles d’urbanisme.

Pour savoir si vous pouvez faire de votre local professionnel une habitation, vous pouvez vous rendre en mairie pour consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) et le règlement municipal. Le service d’urbanisme vous précisera si les règles qui s’appliquent n’interdisent pas une telle conversion.

Le code de l’urbanisme distingue différents types de locaux : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, locaux commerciaux, artisanaux et industriels, etc.

Demander une autorisation d’urbanisme

Peut-on transformer un local commercial en habitation sans autorisations ? Lorsqu’il s’agit d’un « changement de destination » d’un local, il est obligatoire de procéder à une demande d’autorisation d’urbanisme, déclaration préalable de travaux ou permis de construire auprès de votre mairie avant d’entamer des travaux de transformation.

La déclaration préalable de travaux peut suffire dans les cas suivants :

• En l’absence de modification de façade ou de structures porteuses ;

• Si moins de 5 m² de surface de plancher supplémentaire sont ajoutés ;

• Si le bâtiment n’est pas inscrit à l’inventaire des monuments historiques.

Dans tous les autres cas de figure, et si vos travaux modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment, le dépôt d’un permis de construire est nécessaire.

Obtenir l’accord des copropriétaires

Avant de commencer les travaux, soyez également sûr d’obtenir l’autorisation de changement d’usage de la part des copropriétaires dans le cas de figure où le local fait partie d’une copropriété. Consulter le règlement de copropriété est dans ce cas l’une des premières choses à faire. Il est conseiller de vérifier qu’il n’existe pas de clause d’interdiction de transformation ou de changement d’usage. Vous pouvez en profiter pour vous familiariser avec votre assurance copropriété.

En l’absence de clause contraire, vous pouvez, à titre de propriétaire, transformer votre local commercial pour en faire une habitation. Vous devez toutefois vous assurer que cette transformation ne porte pas préjudice à un autre copropriétaire.

En plus de ces formalités, les travaux de transformation d’un local commercial en habitation devront respecter les normes concernant l’accès à l’électricité, au téléphone, à l’eau potable et à l’évacuation des eaux usées.

Conséquences fiscales suite à la transformation d’un local commercial en habitation

La transformation en local à usage d’habitation supprime de fait la Contribution économique et territoriale (CET) qui était associée à l’activité professionnelle exercée préalablement dans le local. Cette taxe va être remplacée par la taxe d’habitation qui sera établie en fonction de la valeur locative cadastrale. Cette valeur est calculée d’après les informations que vous aurez transmises au service des impôts fonciers, moyennant un imprimé IL n°1051702 accessible via le portail officiel.

La taxe foncière se trouvera elle-même modifiée du fait des changements de caractéristiques de valeur locative et de surface habitable (loyer d’habitation différent d’un loyer commercial, intégration des paramètres relatifs aux équipements sanitaires pour les habitations par exemple…).

Quel est le coût pour transformer un local commercial en habitation ?

Différents paramètres entrent en jeu : localisation, état du bâti, modification de la structure, envergure du chantier, etc. Il est possible d’estimer un coût moyen d’une transformation d’un local commercial en habitation, mais ce sont les types de dépenses à prévoir sur certains postes qui seront primordiaux pour évaluer votre budget total.

Coût pour une habitation principale

La conversion d’un local commercial nécessite de casser des murs, d’ajouter des parois et des portes, de mettre aux normes les câbles électriques et les arrivées-sorties d’eau ou encore d’enlever les vitrines si c’est un magasin en rez-de-chaussée.

Les locaux commerciaux ne sont généralement pas équipés des installations de base, et ne disposent pas de salle de bains ou de cuisine.

Comme pour tous travaux envisagés, il est fortement conseillé de demander plusieurs devis et de comparer les prix proposés par les entreprises.

Coût pour un logement meublé

Vous envisagez de louer votre logement en meublé ? Tout d’abord, assurez-vous que le logement est habitable et respecte les normes de superficie : 9 m² minimum pour une personne seule, et 16 m² pour deux personnes ainsi qu’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.

Les obligations concernant la mise sur le marché locatif d’un logement dit décent sont de plus en plus strictes. Le respect de ces règles nécessite souvent des travaux, et donc des coûts supplémentaires.

Le logement doit assurer au minimum :

• L’hygiène ;

• La sécurité ;

• Le confort : eau froide et chaude, cuisine et salle d’eau avec toilettes séparées, désinsectisation, chauffage.

De plus, les logements considérés comme des « passoires énergétiques » (étiquette G, F et E) suite à un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont petit à petit retirés du marché de la location. Le DPE incite les propriétaires-bailleurs à améliorer l’isolation du logement en s’engageant dans des travaux de rénovation énergétique.

Enfin, si vous souhaitez attirer l’intérêt de votre futur locataire, il peut être judicieux d’ajouter des équipements ou des rangements. Pratiques, ils augmentent cependant la facture de la transformation. Ajustez votre budget en conséquence, en prenant en compte que ces frais supplémentaires seront vite amortis.

FAQ - Vos questions

Nous répondons à vos questions sur la transformation d'un local commercial en habitation.

Est-il possible d’habiter dans un local commercial ?

Oui, vous pouvez habiter dans un local commercial, mais plusieurs démarches administratives sont à réaliser pour obtenir les autorisations nécessaires. Entre autres, vous devrez procéder au changement de destination de votre bien et réaliser des travaux d’aménagement avec l’accord de votre mairie.

Qu’est-ce qu’un changement de destination ?

Un changement de destination d’un bien immobilier consiste à modifier l’affectation de celui-ci. C’est, par exemple, lorsque vous souhaitez transformer un local commercial en habitation ou un bureau en commerce.

Comment transformer un local commercial en habitation ?

Si votre projet ne modifie pas la façade ou la structure porteuse, vous devez déposer à la mairie une déclaration préalable de travaux (formulaire 13404*13), la demande de permis de construire n’étant pas nécessaire pour les travaux de faible importance. Si votre projet modifie la façade ou la structure porteuse, vous devez réaliser une demande de permis de construire avec le formulaire 13409*14. Ensuite, il faut déclarer le changement d’affectation au cadastre via le formulaire 6704, dans les 90 jours suivant le changement de destination de votre local. Selon le règlement de copropriété, vous pourriez avoir besoin de l’autorisation des copropriétaires.