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Comment transformer un local commercial en habitation ?

Peut-on transformer un local commercial en habitation ? La réponse n’est pas si simple. Sur le plan juridique et fiscal, la transformation d’un local commercial en habitation s’appelle un « changement de destination ». Que ce soit dans un bien privé ou dans un local en copropriété, un certain nombre de formalités sont à prendre en compte.

permis de construire

Quelles différences entre local commercial et habitation ?


Tous les biens immobiliers disposent d’une finalité, qui est appelée « destination ». La destination d’un bien immobilier peut ainsi être le commerce, l’activité de service ou l’habitation.


Les locaux destinés au commerce sont consacrés avant tout à une activité professionnelle, qu’il s’agisse d’un bureau, d’un entrepôt, d’une boutique, d’un restaurant ou encore d’un atelier. Les biens immobiliers d’habitation sont quant à eux destinés à loger une ou plusieurs personnes. Ces personnes peuvent être le propriétaire, des locataires ou des résidents hébergés gratuitement. Certains biens immobiliers, qui disposent à la fois d’une partie affectée à l’usage résidentiel et d’une autre à l’usage commercial, sont dit « mixtes ».


Transformer un local commercial en habitation demande donc un changement de destination du local et nécessite de respecter plusieurs formalités administratives.


En plus de ces formalités, les travaux de transformation d’un local commercial en habitation devront respecter les normes en vigueur concernant l’accès au courant électrique, au téléphone, à l’eau potable et l’équipement pour traitement et évacuation des eaux usées.


Si le local transformé en habitation est destiné à être loué, il doit respecter les règles fixées par la loi dans ce cadre (surface habitable d’au moins 9 m2 et hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m). Qu'il soit loué ou habité en tant que résidence principale, il devra également être couvert par une assurance habitation adaptée.


Le cas échéant, une place de parking devra être aménagée.



Comment transformer un local commercial en habitation : les démarches


L’achat d’un local commercial ou sa transformation en appartement peuvent être très intéressants d’un point de vue économique et foncier. Mais les questions sont nombreuses quand il s’agit de transformer un local professionnel ou de transformer un local commercial en habitation. Comment acheter un local commercial pour y vivre ? Comment changer la destination d’un local ? Et quelles démarches faut-il entreprendre pour transformer un local commercial en habitation ?



Bail commercial et résiliation


Si vous envisagez d’acheter un local commercial pour le transformer en habitation ou si vous disposez d’un local où vous souhaitez habiter, vous devez dans un premier temps vérifier si votre bien fait l’objet d’un bail commercial. Si c’est le cas, vous devez obligatoirement procéder à sa résiliation avant de le transformer en habitation. Vous pouvez dans ce cas :

  • Refuser le renouvellement du bail commercial

  • Résilier le bail commercial de façon anticipée.


Se référer au plan local d’urbanisme


Deuxième point essentiel, que vous soyez en local privé ou en copropriété, il faut vérifier que la transformation d’un local commercial en logement n’est pas contraire aux règles d’urbanisme.


Le droit de l’urbanisme distingue différents types de locaux : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, locaux commerciaux, artisanaux et industriels, etc.


Pour savoir si vous pouvez faire de votre local professionnel une habitation, vous pouvez vous rendre en mairie pour consulter le Plan local d’urbanisme (PLU), afin de vérifier si les règles qui s’appliquent n’interdisent pas un tel changement.



Demander une autorisation et obtenir l’accord des copropriétaires


Peut-on transformer un local commercial en habitation sans autorisation ? Non. Lorsqu’il s’agit d’un « changement de destination » d’un local, il est nécessaire de procéder à une déclaration préalable de travaux ou de demander un permis de construire auprès de la mairie avant d’entamer des travaux de transformation.


La déclaration préalable de travaux peut suffire dans les cas suivants :

  • En l’absence de modification de façade ou de structures porteuses,

  • Si moins de 5 m2 de surfaces de plancher supplémentaire sont ajoutés,

  • Si le bâtiment n’est pas inscrit à l’inventaire des monuments historiques.

Dans tous les autres cas de figure, le dépôt d’un permis de construire est nécessaire.

À savoir

Si le local commercial que vous souhaitez transformer en habitation fait plus de 150 m2 de surface de plancher, le recours à un architecte pour les travaux est obligatoire.

Avant de commencer les travaux, soyez également sûr d’obtenir l’accord des copropriétaires au cas où le local fait partie d’une copropriété. Consulter le règlement de copropriété est dans ce cas l’une des premières choses que vous devez faire, afin de vérifier qu’il n’existe pas de clause d’interdiction de transformation ou de changement d’usage. Vous pouvez en profiter pour vous familiariser avec votre assurance copropriété.


En l’absence de clause contraire, vous pouvez, à titre de propriétaire, transformer votre local commercial pour en faire une habitation. Vous devez toutefois vous assurer que cette transformation ne porte pas préjudice à un autre copropriétaire.

À savoir

Si votre local en copropriété touche les parties communes, les travaux devront être approuvés en AG de copropriété, à la majorité des voix.

Quelles conséquences fiscales à la transformation d’un local commercial en habitation ?


La transformation en local à usage d’habitation supprime de fait la Contribution économique et territoriale (CET) qui était associée à l’activité professionnelle exercée préalablement dans le local. Cette taxe va être remplacée par la taxe d’habitation qui sera établie en fonction de la valeur locative cadastrale. Cette valeur est calculée d’après les informations que vous aurez transmises aux services des impôts fonciers, moyennant un imprimé IL n°1051702 accessible via le portail officiel.


La taxe foncière se trouvera elle-même modifiée du fait des changements de caractéristiques de valeur locative et de surface habitable (exemple : loyer d’habitation différent d’un loyer commercial, intégration des paramètres relatifs aux équipements sanitaires pour les habitations…).

À savoir

Si vous exercez une activité libérale, vous pouvez aussi considérer que votre logement est à usage mixte, en déclarant le prorata de surface affecté à l’activité professionnelle. Vous serez alors imposé à la CFE au prorata de cette surface, et pourrez intégrer dans vos charges professionnelles une partie de vos charges d’électricité, de chauffage, assurance, etc.

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(2) Taux de 2,20 % dès 7 000€ empruntés . Prêt remboursable sur 37 à 48 mois. Prêt personnel pour financer vos projets. Dans le cadre du prêt personnel Désirio, pour tout projet de 10 000 € empruntés sur 48 mois au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) fixe de 2,20% (taux débiteur annuel fixe de 2,18%), hors assurances facultatives, vous remboursez 48 mensualités de 217,74 €. Montant total dû : 10 451,52 € (dont 451,52 € d'intérêts et sans frais de dossier). Le montant total dû au titre de l'assurance facultative (pour un client de moins de 65 ans) sur la durée totale du prêt est de 336 €, soit un coût mensuel de 7 € s'ajoutant à l'échéance de remboursement et un TAEA (Taux Annuel Effectif de l'Assurance) de 1,63%. Exemple sur la base d’une 1ère échéance à 30 jours. Conditions en vigueur du 14 au 25 mai 2022 inclus, susceptibles de modification.


Contenu mis à jour le 20/09/2021