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Servitude, droit de passage : comment ça marche ?

Le droit de passage permet à un propriétaire d’avoir accès à la voie publique pour rejoindre et quitter sa propriété en passant sur le terrain d’un autre propriétaire. Ce droit est encadré par des règles précises, qu’il convient de connaître pour éviter tout litige ou tout abus.

servitude de passage

Vous êtes soumis à une servitude de passage ? Définition, règles sur l'établissement de la servitude, son entretien, et la possibilité de la couvrir dans le cadre de votre assurance habitation.


Servitude ou droit de passage, qu’est-ce que c’est ?


Votre terrain se situe dans une enclave au milieu de champs ? Vous avez hérité d’une propriété difficilement accessible depuis la rue à la suite d’un partage ?


Dans les deux cas, vous pouvez demander un droit de passage, ou droit de servitude, sur la propriété voisine afin d’accéder à une voie publique. Mais les règles diffèrent. Dans le premier cas, il s’agit d’une « servitude légale », c’est-à-dire un droit automatique qui vous est acquis. Dans le second cas, il s’agit d’une « servitude conventionnelle », qui nécessite l’accord de votre voisin.


Par définition, le droit de passage vous permet de passer sur le terrain de votre voisin pour accéder à votre propriété. Si vous envisagez d’effectuer des travaux, la servitude de passage devient essentielle afin de faire passer les canalisations d’eau (écoulement des eaux usées ou eau potable), les réseaux d’électricité, de gaz ou de téléphone.

À savoir

S’il vous est nécessaire de pénétrer sur le terrain de votre voisin pour effectuer des travaux, il s’agit d’une servitude temporaire, aussi appelée « servitude du tour d’échelle ». L’accord de votre voisin est alors obligatoire.

La servitude et le droit de passage sont deux notions distinctes, mais se rejoignent, le droit de passage étant une servitude.



Quels sont les différents types de servitude ?


Afin de bien comprendre quels sont vos droits et vos devoirs, il est nécessaire de bien comprendre les différents types de servitude de passage.


Servitude de passage légale


L’article 682 du Code civil permet au propriétaire d’un terrain sans issue sur la voie publique ou sans issue suffisante (pour construire, exploiter ou circuler) de réclamer à ses voisins « un passage suffisant pour assurer la desserte complète ». La servitude de passage consiste à obtenir un droit de passage pour cause d’enclave à travers le terrain de votre voisin.


Toutefois, même si ce droit de passage est automatique et ne peut vous être refusé, un écrit est indispensable pour en définir les modalités. Le désenclavement de parcelle privilégiera l’accès le plus court vers la voie publique, occasionnant le moins de gêne possible pour le propriétaire contraint d’accepter cette servitude. Il peut d’ailleurs réclamer une indemnité, déterminée à l’amiable ou par le juge, pour le préjudice occasionné.

À savoir 

L’indemnité est proportionnelle aux dommages occasionnés. Il s’agit aussi bien des dommages liés à la création du passage (travaux, arrachage d’arbres, destruction de murets) et aux nuisances ultérieures (bruits, circulation accrue) qu’à la moins-value éventuelle subie par le terrain traversé. 

Servitude de passage conventionnelle


Votre terrain est difficile d’accès sans pour autant être enclavé ? L’accord de votre voisin est nécessaire pour passer sur son terrain. Cet accord écrit devra préciser le tracé du droit de passage, ses dimensions (différentes s’il s’agit d’un passage à pied ou en véhicule) et le montant de l’indemnité à verser.


L’accord du propriétaire du terrain est indispensable : à vous de le convaincre du bien-fondé de vos intentions et du caractère essentiel de votre démarche.

À savoir

Un droit de passage régularisé par acte notarié est une vraie sécurité. En le mentionnant au service de la publicité foncière, vous vous assurez que ce droit ne sera pas remis en cause lors d’une future vente.

Que dit la loi sur le droit de passage ?


Dans le cadre d’un droit de passage, le Code civil nomme la propriété enclavée ou difficile d’accès « fonds dominant » et celle du voisin sollicité « fonds servant ». La servitude (légale ou conventionnelle) impose au propriétaire du fonds servant un droit de passage, au profit du propriétaire du fonds voisin ou dominant.


En ce qui concerne la superficie d’une servitude de passage, la loi n’indique pas de largeur maximale ou minimale. Cependant, lorsqu’elle est destinée à rejoindre un seul terrain, un minimum de trois mètres est nécessaire pour laisser passer une voiture et circuler librement.


La personne qui utilise le droit de passage, c’est-à-dire le fonds dominant, doit se charger de son entretien et des réparations.


Si les deux propriétaires partagent la jouissance de ce passage, ils peuvent aussi se répartir les tâches. Si les deux propriétaires ne parviennent pas à un accord amiable, il est nécessaire de saisir le Tribunal de Grande Instance.

À savoir

En l’absence d’accord amiable, l’usage du terrain de votre voisin sans son autorisation est abusif et puni par la loi.

Que faire en cas de désaccord sur le droit de passage ?


Votre voisin fait obstacle ? Sa voiture est garée en permanence dans le passage ? Vous n’avez pas réussi à trouver un accord amiable sur les modalités du droit de passage ? Qu’il s’agisse d’une servitude de passage légale ou conventionnelle, une procédure doit être lancée auprès du tribunal judiciaire.


Le juge interviendra alors pour :

  • confirmer l’existence du droit de passage

  • trouver le meilleur emplacement

  • déterminer la manière d’accéder à votre terrain (à pied ou en voiture...)

  • définir le montant de l’indemnité à verser selon le préjudice évalué.


Le stationnement est interdit sur le droit de passage, à moins que l’accord amiable ne stipule le contraire. Le fonds servant est en droit de refuser le stationnement sur son terrain. En cas de litige lié au stationnement, il est préférable de lui adresser un courrier simple afin de tenter de régler un litige, puis un courrier recommandé avec avis de réception si le premier courrier reste sans effet.



Comment établir une servitude ?


La première démarche consiste à contacter votre voisin afin d’établir ensemble un accord amiable. Il devra être mis par écrit et préciser les conditions de la servitude de passage, son tracé et les indemnités prévues. Il est aussi possible de « racheter » un droit de passage tant que les conditions définies par les deux propriétaires sont respectées. Le prix d’une servitude de passage est fixé par les deux parties. Toute servitude de passage doit ensuite être inscrite à la conservation des hypothèques.



Combien de temps dure une servitude ?


La durée de vie d’un droit de passage est de 30 ans. Le droit de passage est en effet une servitude discontinue qui ne peut pas faire l’objet d’une prescription acquisitive ou prescription trentenaire. Comme la servitude est directement rattachée au bien foncier, elle est transmise aux propriétaires successifs, qu’il s’agisse du fonds dominant ou du fonds servant. Une maison vendue le sera donc avec sa servitude, d’où l’obligation pour le vendeur de mentionner les servitudes lors de la vente.

À savoir

Si une route ou un chemin public est créé et que le terrain est désenclavé, le droit de passage n’a plus lieu d’être. Rendez-vous devant le juge ou rédigez un accord amiable pour constater cet état de fait.

Qui doit entretenir une servitude de passage ?


L'entretien du passage est à la charge de ceux qui l'utilisent. C'est donc aux usagers de la servitude de l'entretenir : réparations, taille des haies, des arbres...

C'est également à vous de décider ou non si vous devez assurer ce morceau de terrain dans le cadre de votre assurance multirisque habitation. Elle pourra ainsi vous indemniser en cas de sinistre (dégât des eaux, accident corporel avec un tiers, incendie...)

Après la simulation de votre tarif assurance habitation, demandez à votre conseiller de vous aiguiller sur les garanties adaptées à votre besoin.



Comment annuler une servitude ?


Une servitude de passage peut prendre fin si le propriétaire qui l’a demandée y renonce, si le terrain n’est plus enclavé ou si les deux propriétés sont regroupées. La servitude cesse également si le droit de passage n’a pas été utilisé pendant 30 ans. La cessation est validée par un accord amiable ou par le juge.

Assuré Groupama

En cas de litige sur un droit de passage, votre contrat Protection juridique vous permet d’être accompagné juridiquement par des juristes spécialisés, pour un accord à l’amiable, et d’être assisté par un avocat, au judiciaire. Renseignez-vous sur les conditions auprès de votre conseiller.

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Contenu mis à jour le 07/10/2021