Qu'est-ce qu'un mur mitoyen ?

Souvent source de conflit entre voisins, le principe du mur mitoyen est pourtant clairement défini par la loi, le Code civil et les actes de propriété. Il désigne une séparation (un mur ou une haie) appartenant simultanément à deux voisins, et située entre leurs deux terrains. On parle d’indivision forcée. Les murs mitoyens permettent notamment de préserver l’intimité des propriétaires, en délimitant leur terrain respectif.

La mitoyenneté s'applique :

• Pour les murs, clôtures, haies, talus, fossés et palissades qui séparent deux terrains contigus ;

• Si le mur ou la clôture sépare les mêmes environnements : c’est-à-dire deux jardins, deux champs ou deux cours, sauf cas particulier (par exemple : pour la clôture séparant un jardin d’une cour) ;

• En revanche, cela ne concerne pas les grillages.

Si le sommet du mur est incliné d’un seul côté, le propriétaire est celui vers lequel penche l’inclinaison. Aussi, vous êtes désigné comme le propriétaire si le mur ne contient des tuiles ou des corniches que de votre côté. Veillez à ce que l’écoulement des eaux pluviales se fasse sans encombre pour le terrain voisin.

Un mur de soutènement n’est pas considéré comme mitoyen si sa fonction première est de soutenir les terres d’un seul propriétaire.

Pour une haie mitoyenne, l’entretien est réparti entre les propriétaires ; vous pouvez même partager les fruits avec votre voisin !

Comment savoir à qui appartient un mur de séparation ?

Une clôture ou une haie a toujours un propriétaire, voire plusieurs ! Pour éviter les problèmes de voisinage, dont font parties les nuisances sonores, renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre notaire afin de connaître vos droits et obligations. Trois cas de figure peuvent être envisagés : 

1. Vous achetez une maison avec un terrain déjà clôturé

Au moment de signer l’acte d’achat chez votre notaire, vous avez eu obligatoirement connaissance du plan de bornage de votre propriété. Les limites du terrain sont clairement définies et vous savez si vous êtes propriétaire ou non du mur mitoyen. Vous pouvez ainsi produire un titre de propriété. Cela viendra contrer ce que l’on appelle la « présomption de mitoyenneté », qui stipule que chaque mur séparatif est mitoyen, sauf preuve du contraire.

2. Vous achetez un terrain sans séparation 

Pour effectuer un bornage, il est nécessaire de contacter un géomètre qui consultera le cadastre, fera des mesures sur votre terrain et installera des bornes précises. Une fois les limites définies, prenez contact avec vos voisins pour leur proposer de clore le terrain avec un mur mitoyen. Dans ce cas, les frais engendrés seront partagés. N’oubliez pas d’acter cette mitoyenneté !

Si vos voisins refusent, vous devrez placer votre séparation en limite de propriété. Le cas échéant, ils peuvent ordonner la démolition de la clôture mitoyenne ou le retrait de votre haie. Ils pourraient aussi demander à racheter la partie exploitable. Rappelons qu’à la campagne, votre voisin est en droit de refuser, contrairement aux zones urbaines.

3. Vous résidez chez vous depuis longtemps

Si vous êtes le seul à avoir entretenu un mur mitoyen pendant trente ans (prescription trentenaire) et que vous êtes en mesure de le prouver, celui-ci vous appartient en totalité.

Créer une mitoyenneté

La création d’une mitoyenneté demande quelques démarches administratives, dont vous devrez vous acquitter seul ou avec votre voisin.

En votre nom seul

Vous décidez d’acquérir un mur ou une partie qui se situe en limite de propriété ? L’acquisition de la mitoyenneté nécessite un transfert de propriété, validé par un document appelé l’arpentage ainsi qu’un acte notarié. Envoyez ensuite une lettre recommandée avec accusé de réception à votre voisin pour acter votre demande. Un appel téléphonique ou une entrevue de vive voix étant bien sûr conseillés ! Une fois l’accord donné, l’acte de mitoyenneté est dressé chez un notaire.

Avec votre voisin

Dans le cas où deux voisins décident de construire ensemble la limite séparative, ils se partagent les frais de construction du mur et en deviennent tous deux propriétaires ; la mitoyenneté est un droit de copropriété. Vous avez donc des droits et des obligations pour l’entretien de cette séparation.

Entretien, ouverture et mitoyenneté : quels sont vos droits et devoirs ?

Afin d’éviter tout conflit de voisinage, il est important de bien connaître ses droits et ses devoirs, ainsi que ceux de la personne qui partage le mur avec vous.

Vos obligations

Vous avez construit le mur ensemble ? Vous avez donc partagé les coûts. Il en va de même pour l’entretien ou la réparation de cette séparation (isolation phonique, thermique…). Les matériaux ou les artisans sollicités doivent être choisis après concertation entre les copropriétaires.

En revanche, si vous bénéficiez d’une partie privative, la contribution aux coûts sera proportionnelle à la part possédée de chaque propriétaire. Même chose si la séparation est dégradée : le responsable peut être condamné par le tribunal de grande instance à assumer seul les frais de réparation et de reconstruction du mur.

En cas de demande d’ouverture, outre l’accord de votre voisin, vous devez vérifier que vos futurs travaux ne portent pas atteinte à la solidité de l’édifice.

Vos droits

Vous souhaitez rehausser votre mur ? L’accord de votre voisin n’est pas nécessaire, mais vous devez vérifier que les travaux n’engendrent pas de dégradations et que cette surélévation ne nuise pas à la propriété voisine. Assurez-vous de respecter les règles d’urbanisation de votre région. Si vous habitez en lotissement, les conditions peuvent être plus contraignantes. La partie supérieure du mur surélevé vous appartiendra exclusivement et vous seul serez responsable des frais d’entretien.

Vous pouvez aussi insérer des poutres à l’intérieur du mur mitoyen, tant que cela ne fragilise par la séparation et qu’une épaisseur de 5,4 cm est laissée du côté de votre voisin.

Si votre voisin souhaite construire en limite de propriété un nouveau bâtiment et s’adosser au mur mitoyen, il doit demander votre accord avant d’obtenir un permis de construire. Vérifiez bien que le projet ne met pas en péril la séparation entre vos deux terrains.

Enfin, sachez que vous pouvez accrocher des plantes grimpantes ou planter des arbustes contre le mur. Vos plantations ne doivent cependant pas dépasser de votre parcelle et empiéter sur celle de votre voisin.

En définitive, prêtez la même attention à votre mur mitoyen qu’à la communication avec vos voisins.