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Tout savoir sur la clause de solidarité dans un bail locatif

Votre colocataire ne paye plus sa part de loyer ? Si votre bail contient une clause de solidarité, votre propriétaire est en droit de vous demander le paiement du loyer intégral. Voici ce que vous devez savoir sur la clause de solidarité dans un bail locatif. 

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Qu’est-ce que la clause de solidarité ? 


La clause de solidarité dans un bail de location lie tous les cosignataires du contrat, qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée. Celle-ci protège ainsi les bailleurs en limitant les risques d’impayé. La clause leur permet en effet de se tourner vers n’importe quel autre occupant du logement en cas de défaut de paiement par l’un d’entre eux afin de lui réclamer la totalité du loyer. 

La clause de solidarité est à différencier du cautionnement, qui correspond à la situation d’une personne (appelée caution solidaire) s’engageant à payer le loyer et les charges à la place du locataire en cas de défaillance de celui-ci.

 

Quand est-ce que la clause de solidarité s’impose ? 


Si elle est fortement recommandée pour un bailleur, la clause de solidarité n’est pourtant pas obligatoire. Pour être appliquée, elle doit être clairement mentionnée dans le bail, le plus souvent dans les termes « clause de solidarité et d’indivisibilité ». 


La clause de solidarité en colocation 


La jurisprudence sur la clause de solidarité en colocation est très claire : si votre bail de colocation contient ce type de clause, tous les occupants de la colocation se trouvent solidaires du paiement du loyer et des charges locatives. Mais cette clause n’est valable qu’en présence d’un bail unique entre tous les colocataires, et non dans l’hypothèse où chaque colocataire aurait signé son propre bail distinct des autres. En cas de résiliation du bail, le locataire sortant est redevable du paiement du loyer jusqu’à la signature du bail par un nouvel occupant durant 6 mois maximum (depuis la loi ALUR). 


La clause de solidarité en concubinage 


Lorsque le bail est cosigné par les deux concubins, chacun doit régler sa part de loyer et de charges, mais le principe de la solidarité n’est pas automatique en l’absence de clause expressément stipulée au bail. En revanche, si un seul des concubins a signé le bail, il est responsable du paiement de l’intégralité du montant du loyer. 


La clause de solidarité pour les couples mariés ou liés par un PACS 


La clause de solidarité s’applique automatiquement aux couples mariés, peu importe que les deux époux ou l’un d’eux seulement ait signé le bail locatif. Toutefois, elle prend naturellement fin en cas de divorce du couple. 


Pour les couples liés par un PACS : 

  • Si le bail est cosigné par les deux partenaires, ils sont solidairement tenus au paiement des loyers et des charges.

  • Si un seul des partenaires a signé le bail, une demande conjointe peut être faite auprès du bailleur pour faire bénéficier l’autre partenaire de la cotitularité du bail (le régime de la solidarité s’applique alors).

  • Si le bail n’est signé que par l’un des partenaires sans demande conjointe de cotitularité, la situation est équivalente à celle d’un couple de concubins dont seulement l’un d’eux est signataire. 


La clause de solidarité dans un bail commercial 


Par définition, la clause de solidarité s’applique également au bail commercial mais elle a une portée limitée : le bailleur ne peut invoquer la clause que dans un délai de trois ans à compter de la cession du bail. D’autre part, tout défaut de paiement doit être signifié au preneur par le bailleur, dans le délai maximal d’un mois à partir de la date à laquelle les sommes correspondantes auraient dû être acquittées. 



La clause de solidarité en cas de départ d’un colocataire 


Pour les baux conclus avant 2014, le colocataire partant en cours de location reste solidaire des obligations de paiement jusqu’à la date de fin de bail initialement prévue. Depuis la loi Alur de 2014, l’application de la clause de solidarité dure 6 mois maximum. Un locataire sortant dans une colocation n’est donc plus solidaire lorsqu’il a quitté le logement depuis 6 mois, ou à compter de la date à laquelle il est remplacé si un nouveau colocataire est inscrit sur le bail entre-temps. 

Il est recommandé pour le colocataire sortant de signer un avenant avec le bailleur et les autres locataires afin d’être dégagé de ses obligations et de ne pas être appelé en cas de non-paiement du loyer. Les éventuelles dégradations survenues après son départ du logement ne pourront pas non plus lui être imputées si un état des lieux de sortie est réalisé au moment de son départ. 

De la même manière, la clause de solidarité en cas de séparation, notamment d’un couple en concubinage dont les deux compagnons étaient signataires du bail, s’applique au locataire ayant quitté le logement jusqu’à 6 mois après son départ. 


Quand est-ce que la clause de solidarité prend fin ? 


S’il existe plusieurs solutions pour mettre fin à la clause de solidarité, il existe aussi des solutions si vous êtes confronté à un mauvais payeur. 


Peut-on se débarrasser d’une clause de solidarité ? 


Il existe différentes façons de mettre fin à une clause de solidarité, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou d’un bail professionnel : 

  • Si vous entretenez de bonnes relations avec votre bailleur, il peut accepter de vous libérer de votre obligation de solidarité.

  • Pour un bail locatif conclu après 2014, votre solidarité prend automatiquement fin lors de votre remplacement par un nouveau locataire ou 6 mois après votre départ.

  • Si votre bail est antérieur à 2014, il vous faudra attendre l’échéance du bail pour voir s’éteindre l’exécution de la clause de solidarité, mais il est cependant possible que votre bailleur vous donne son accord pour une désolidarisation par avenant au bail. 

Attention également à la tacite reconduction des baux locatifs : pour l’éviter, il est important de donner congé à votre bailleur pour une résiliation du bail à sa date d’échéance, en veillant à bien respecter le délai de préavis applicable. 

À savoir

Si vous ne souhaitez pas être solidaire des autres colocataires pour le paiement du loyer et des charges, vous pouvez conclure un contrat de bail par locataire, si le bailleur l’accepte. Dans ce cas, chaque locataire est responsable du paiement de sa part de loyer et aucune clause de solidarité ne peut être invoquée. 

Quels sont les recours en cas de colocataire mauvais payeur ? 


En cas de colocation ou de cohabitation avec un mauvais payeur, vous restez redevable de ses impayés si une clause de solidarité est applicable. 

Cependant, plusieurs voies de recours existent au titre de vos droits en tant que locataire. Si aucune entente à l’amiable n’a ainsi pu être trouvée avec votre colocataire défaillant, vous devrez lui adresser une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, en indiquant le délai accordé pour le règlement des sommes dues. Si la situation ne trouve pas d’issue favorable, vous pouvez ensuite intenter une action devant la chambre de proximité, avec l’assistance éventuelle d’un avocat. 

En cas de difficulté avec le bailleur ou bien le colocataire défaillant, vous avez aussi la possibilité de joindre votre protection juridique si vous en avez souscrit une. De l'information juridique peut vous être délivrée et, si votre contrat le permet, un juriste peut gérer le litige pour vous. 

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Contenu publié le 04/11/2021