Logement partiellement habitable

Les dommages causés par un sinistre dans un logement peuvent être plus ou moins importants et ne toucher que certaines pièces. La première chose à faire est de contacter votre assureur avec qui vous avez souscrit un contrat d’assurance habitation. Il vous aidera à évaluer les dégâts constatés pour déterminer si votre habitation est toujours habitable ou non.

Vous avez deux possibilités :

• Vous restez dans le logement. Malgré les dommages électriques ou les dégâts des eaux survenus, il est encore possible d’occuper les lieux. Des réparations seront à prévoir, mais elles restent une solution moins contraignante que de devoir trouver un autre logement, résilier son contrat de bail et déménager.
  Il est recommandé de discuter des travaux envisagés avec votre propriétaire pour mesurer leur ampleur, leur durée et les désagréments qu'ils peuvent causer au quotidien. En fonction de l’état du logement, les locataires sont en droit de demander une réduction de loyer, par exemple pour la durée des réparations jusqu’à la remise en état de l’ensemble de l’habitation. Le propriétaire peut accepter ou refuser, mais dans tous les cas, il n’est pas obligé de verser un dédommagement.

• Si vous estimez que le logement ne vous convient plus en l’état, vous pouvez résilier votre bail (article 1722 du Code civil). Dans ce cas, le bailleur doit vous rembourser le loyer qui a été payé d’avance. Toutefois, il n’y a aucune obligation de relogement du locataire.
  

Logement non habitable

Certaines catastrophes naturelles, inondations ou tempêtes, peuvent causer des dommages matériels importants et rendre un logement complètement inhabitable. De même, après un incendie ou un dégât des eaux, le relogement du locataire peut être obligatoire si la structure du bâtiment est très endommagée.

Votre assureur estimera votre logement inhabitable si :

• Il n’est plus possible de vivre normalement au quotidien : dormir, préparer des repas et utiliser une salle de bain ;

• Une forte odeur de fumée persiste : le relogement du locataire après un incendie est obligatoire ;

• Les plafonds et/ou les planchers constituent un danger et doivent être réparés ;

• Il y a des risques liés aux canalisations ou au système électrique.

Le contrat de location doit alors être résilié. Ainsi, dans le cas d’un logement inhabitable à la suite d’un sinistre, le loyer n’a plus lieu d’être versé. L’occupant doit rechercher un nouveau logement.

Si le sinistre a été causé par un élément extérieur, le propriétaire bailleur n’est pas tenu de reloger le locataire. Lui-même est considéré comme victime des dommages. Il peut cependant aider le locataire à trouver une maison ou un appartement dont le nombre de pièces et les commodités sont similaires au précédent logement.

Le relogement du locataire devient obligatoire en cas d'insalubrité lorsque les conditions de décence ne sont plus respectées. Le propriétaire doit dans ce cas reloger le locataire et réaliser les travaux nécessaires pour rendre l’habitation décente et se conformer aux exigences de location d’un logement.

Qui paie les frais de relogement du locataire après un sinistre ?

Pour savoir qui prend en charge le relogement du locataire en cas de sinistre, vous devez consulter votre contrat d’assurance habitation.

Si vous avez souscrit une assurance multirisque habitation, la garantie de relogement y est déjà certainement incluse. Vous pouvez donc vous tourner vers votre assureur pour la prise en charge des frais de votre logement provisoire, ainsi que l’entreposage de vos biens mobiliers. Il vous renseignera également sur le délai de remboursement de l’assurance après sinistre.

Si votre contrat d’assurance habitation se réduit à la garantie obligatoire des risques locatifs (pour couvrir les dommages d’incendie, de dégâts des eaux ou d’explosion dont vous pourriez être responsable), vous ne bénéficiez pas de toutes les garanties, notamment la garantie de relogement. Certains frais liés au sinistre et à la nécessité de trouver un nouveau logement seront à votre charge, à moins de pouvoir bénéficier de certaines aides au déménagement. Pour éviter ce genre de situation, pensez à vérifier les clauses de votre contrat d’habitation pour bien protéger vos biens.

Pour bénéficier d’une indemnisation, vous devez en premier lieu déclarer le sinistre auprès de votre assureur en respectant les délais de déclaration légaux. N’hésitez pas à vous appuyer sur un modèle de déclaration de sinistre pour faire votre demande. Les incendies et dégâts des eaux doivent être déclarés dans les 5 jours qui suivent l’incident. Pour les dégâts causés par un état de catastrophe naturelle, vous avez 10 jours après la publication d’un décret déclarant l’état de catastrophe naturelle publié au Journal officiel pour effectuer votre déclaration. Selon le cas, il incombe au locataire ou au propriétaire de déclarer le sinistre.

Si les dommages sont importants, un expert en assurance viendra constater l’ampleur des dégâts pour pouvoir identifier l’origine du sinistre, analyser les circonstances et évaluer par la suite les modalités de réparation et le montant de l’indemnisation.

L'assurance du propriétaire peut-elle prendre en charge le relogement du locataire ?

Le bailleur ne prend pas en charge le relogement de son locataire, même s’il dispose d’une assurance propriétaire non occupant (PNO). Les assurances habitation des propriétaires ne couvrent en aucun cas les frais de relogement du locataire. Si celui-ci ne dispose pas d’une assurance à cet effet, il doit assumer lui-même tous les frais.

Toutefois, si le sinistre a été causé par la vétusté des installations ou un défaut de construction, un expert doit trancher pour savoir si l’assurance du propriétaire peut être mise en jeu. Votre compagnie d’assurance se retournera contre celle de votre propriétaire.

Dans quels autres cas un locataire peut-il être relogé ?

En dehors des cas de sinistre, il existe d’autres situations qui impliquent une obligation de relogement du locataire :

• En cas de vente ou de reprise du logement, si le locataire a plus de 65 ans et dispose de revenus modestes ;

• En cas de démolition de HLM, de projet d’urbanisme ou de travaux sur la structure, le relogement du locataire est requis et le bailleur social doit proposer jusqu'à 3 offres de nouveaux logements ;

• En cas de démolition d’une partie (rendant le bâtiment inaccessible) ou de la totalité du logement ;

• En cas de travaux de rénovation très importants ;

• Lorsque les conditions de décence du logement ne sont pas respectées ;

• En cas de congé pour vente ou reprise pour un locataire avec enfant en situation de handicap.