Quels sont les loyers concernés par la révision ?

Le loyer des logements du secteur privé vides ou meublés, régis par la loi modifiée du 6 juillet 1989, peut faire l’objet d’une révision une fois à l’année. Pour cela, le bail doit prévoir une clause de révision du loyer d’habitation. Si celle-ci est absente, le loyer doit rester le même durant toute la durée de location.

La révision d’un loyer commercial est également possible, tout comme la révision du loyer d’un parking.

Quand peut-on réviser un loyer ?

Pour la révision du loyer d’un bail d’habitation, la date à prendre en compte est celle inscrite dans le bail ou, si aucune date n’y figure, il s’agira de la date anniversaire de signature du bail. À partir de cette date de révision du loyer annuel, vous disposez d’un délai d’un an pour appliquer effectivement l’augmentation souhaitée. Au-delà de ce délai, il ne sera donc plus possible de réviser le loyer pour l’année écoulée. La révision de loyer n’est pas rétroactive et prend toujours effet à partir de la date à laquelle le propriétaire en fait la demande.

De la même manière, la révision d’un loyer commercial est autorisée, mais selon une fréquence triennale à compter de la date de signature du bail professionnel ou en fonction de la date de référence mentionnée dans une clause spécifique du bail.

La majoration exceptionnelle en cours de bail

À titre exceptionnel, un propriétaire peut majorer le loyer en cours de bail lorsque la révision intervient après la réalisation de travaux d’amélioration du bien aux frais du bailleur. Le locataire doit avoir exprimé son accord pour cette majoration de loyer, laquelle prendra effet à la fin des travaux.

Outre l’actualisation éventuelle de la formule d’assurance du logement, une nouvelle clause du bail d’habitation ou un avenant à celui-ci doit ensuite indiquer, après calcul de la révision du loyer, le nouveau montant de ce dernier.

Indice de référence des loyers, qu’est-ce que c’est ?

L’indice de référence des loyers (IRL) permet de calculer l’augmentation du loyer d'un logement. Il s’agit du plafond légal qu’un propriétaire ne peut pas dépasser, sur la base de la moyenne d’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers) sur les 12 derniers mois. Les différents indices de révision des loyers font l'objet d'une publication annuelle au Journal officiel, la date de cette publication étant celle servant de référence.

Comment calculer une augmentation de loyer ?

La revalorisation des loyers ne peut excéder la variation de l’IRL publiée chaque trimestre par l’INSEE. À la date de signature du bail, le dernier indice publié s'appliquera si le bail ne précise pas quel indice de référence prendre en compte.

Pour calculer l’augmentation du loyer, le bailleur doit connaître :

• Le montant du loyer hors charges

• La nouvelle valeur de l’IRL du trimestre de référence (prévu au bail ou publié par l'INSEE)

• L’IRL du même trimestre de l’année précédente

La formule de calcul est la suivante :

Nouveau loyer = Montant du loyer hors charges x Nouvelle valeur de l’IRL / Valeur de l’IRL de l’année précédente

Exemple de calcul

Un bail d’habitation a été signé le 1er août 2020 moyennant un loyer de 600 €, qui pourra être révisé à partir du 1er août 2021. L’IRL du trimestre de référence au moment de la signature du bail (2e trimestre 2020) est de 130,57. Le nouvel IRL à la date de revalorisation sera donc celui du 2e trimestre 2021, soit 131,12. La révision du loyer avec indice sera ainsi de 600 € x 131,12 / 130,57 = 602,52 €.

Quelles limites à la révision du loyer ?

En zone qualifiée de tendue, où l’offre de logement n’est pas en adéquation avec la demande toujours croissante, il est impossible d’augmenter librement le montant des loyers entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail.

Un propriétaire ne peut augmenter le loyer qu’après des travaux de rénovation ou si le loyer est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, une procédure très stricte et encadrée doit être respectée. De plus et au titre des droits qui lui sont accordés par la loi, le locataire sera en mesure de contester l’augmentation de loyer s’il l’estime injustifiée.