Qu’est-ce que la révision des loyers ?

Le contrat de bail signé entre un propriétaire et le locataire stipule le montant du loyer et des charges. Ces montants sont révisables chaque année, en fonction des clauses du contrat, des charges de l’immeuble et de l’inflation. Un locataire a donc tout intérêt à bien lire son contrat de bail afin d’anticiper ses dépenses qui viendront s’ajouter à ses factures d’eau, d’électricité, son assurance habitation, sa connexion internet, etc.

Les logements du secteur privé vides ou meublés sont régis par la loi modifiée du 6 juillet 1989. Si le bail prévoit une clause de révision du loyer d’habitation, alors le loyer peut faire l’objet d’une révision annuelle. En l’absence de clause, le loyer reste le même durant toute la durée de location.

La révision d’un loyer commercial est également possible, tout comme la révision du loyer d’un parking.

La révision annuelle des loyers

La date de révision du loyer d’un bail d’habitation peut être inscrite dans le contrat de bail. À défaut, il s’agit de la date anniversaire de la signature du bail. À partir de cette date de révision du loyer annuel, vous disposez d’un délai d’un an pour appliquer effectivement l’augmentation souhaitée.

Au-delà de ce délai, il n’est plus possible de réviser le loyer pour l’année écoulée. La révision de loyer n’est pas rétroactive et prend toujours effet à partir de la date à laquelle le propriétaire en fait la demande.

De la même manière, la révision d’un loyer commercial est autorisée, mais selon une fréquence triennale à compter de la date de signature du bail professionnel ou en fonction de la date de référence mentionnée dans une clause spécifique du bail.

Indice de référence des loyers, pour calculer une augmentation de loyer

L’indice de référence des loyers (IRL) permet de calculer l’augmentation du loyer d’un logement. Il s’agit du plafond légal qu’un propriétaire ne peut pas dépasser, sur la base de la moyenne d’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers) sur les 12 derniers mois. Les différents indices de révision des loyers font l’objet d’une publication annuelle au Journal officiel, la date de cette publication étant celle servant de référence.

Comment calculer une augmentation de loyer ?

La revalorisation des loyers ne peut excéder la variation de l’IRL publiée chaque trimestre par l’INSEE. À la date de signature du bail, le dernier indice publié s’appliquera si le bail ne précise pas quel indice de référence prendre en compte.

Pour calculer l’augmentation du loyer, le bailleur doit connaître :

• Le montant du loyer hors charges ;

• La nouvelle valeur de l’IRL du trimestre de référence (prévu au bail ou publié par l’INSEE) ;

• L’IRL du même trimestre de l’année précédente.

La formule de calcul d’une révision de loyer est la suivante :
Nouveau loyer = Montant du loyer hors charges x Nouvelle valeur de l’IRL/Valeur de l’IRL de l’année précédente

Exemple de calcul de révision de loyer :

Un bail d’habitation est signé le 1ᵉʳ août 2022.
Le loyer mensuel hors charges est de 600 €.
Une révision annuelle du loyer est prévue à partir du 1ᵉʳ août 2023.

L’IRL de référence est celui disponible au moment de la signature du bail : IRL du 2e trimestre 2022, soit 135,84.
L’IRL à la date de la revalorisation est celui du 2 ᵉ trimestre 2023, soit 140,59.

Le montant du loyer revalorisé est calculé de la manière suivante :
Loyer x IRL T2 2023/IRL T2 2022 = Loyer révisé
600 € x 140,59/135,84 = 620,98 €.

Dans quel délai s’applique la révision du loyer ?

La révision de loyer s’applique à partir de la date stipulée dans le bail ou à la date anniversaire du bail. Le propriétaire a un an pour demander et appliquer cette révision. L’augmentation prend effet à la date de la demande. Une fois l’année écoulée, la révision ne peut être rétroactive. Elle est perdue pour le propriétaire.

Peut-on contester la révision du loyer ?

Contester la révision du loyer est un des droits du locataire s’il estime que cette hausse n’est pas justifiée.

Les raisons les plus courantes de désaccord entre bailleur et locataire sont le non-respect des règles de révision ou la réalisation de travaux qui n’apportent pas de réelle amélioration au logement.

Comment contester une révision de loyer ? Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire en précisant les raisons de votre contestation et en vous appuyant sur des textes de loi et des éléments chiffrés. Le bailleur dispose d’un mois après réception du courrier pour négocier ou demander au tribunal administratif de se prononcer.

La révision exceptionnelle en cours de bail

À titre exceptionnel, un propriétaire peut majorer le loyer en cours de bail lorsque la révision intervient après la réalisation de travaux d’amélioration du bien aux frais du bailleur. Le locataire doit avoir exprimé son accord pour cette majoration de loyer, laquelle prendra effet à la fin des travaux.

Après calcul de la révision du loyer, le nouveau montant de ce dernier doit être mentionné dans une nouvelle clause du bail d’habitation ou dans un avenant du contrat de bail. Pensez à informer votre assureur qui actualisera éventuellement la formule de votre assurance du logement.

Le plafonnement de la révision des loyers

En zone qualifiée de tendue, où l’offre de logement n’est pas en adéquation avec la demande toujours croissante, la loi ALUR de 2014 prévoit l’encadrement des loyers et interdit d’augmenter librement leur montant entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail.

Un propriétaire ne peut augmenter le loyer qu’après des travaux de rénovation ou si le loyer est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, une procédure très stricte et encadrée doit être respectée. De plus et au titre des droits qui lui sont accordés par la loi, le locataire sera en mesure de contester l’augmentation de loyer s’il l’estime injustifiée.

FAQ - Vos questions sur les révisions de loyer

Retrouvez les réponses aux questions que vous vous posez sur la révision du loyer.

Quelle est l’augmentation légale des loyers en 2024 ?

Le « bouclier loyer » prévu par la loi du 7 juillet 2023 est appliqué jusqu’au premier trimestre 2024. La hausse des loyers d’habitation et des loyers commerciaux est plafonnée à 3,5 % jusqu’à cette date.

Quelle est la date de révision d’un loyer ?

La révision du loyer est réalisée une fois par an (si une clause le stipule dans le bail), à la date anniversaire de la signature du contrat de bail ou à la date indiquée sur le bail.

Est-ce que le propriétaire peut décider de ne pas réviser le loyer ?

Un propriétaire n’a aucune obligation légale d’augmenter le loyer du logement. Il peut conserver le même loyer d’une année sur l’autre, même si le bail inclut une clause de révision.