Comment rédiger un avenant au contrat de location ?

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Qu'est-ce qu'un avenant au bail de location ?

Une fois signé par le ou les locataires et le propriétaire bailleur, un contrat de bail de location ne peut pas être modifié. Si l’une des parties a besoin de modifier, d’ajouter ou de retirer une clause du contrat, la rédaction d’un avenant au contrat permet de formaliser les nouvelles dispositions. Celles-ci peuvent concerner un changement de situation personnelle (mariage, séparation…), une augmentation du loyer ou des travaux modifiant les caractéristiques du logement.

L’avenant au contrat est un nouveau contrat qui vient mettre à jour les conditions de location du bail initial. Il doit être ajouté au bail d’un commun accord entre le locataire et le bailleur et doit être signé par les deux parties pour être valide.

Dans quels cas rédiger un avenant au bail ?

Un avenant au contrat de bail est-il obligatoire pour tout changement de situation ? Il est toujours préférable de signifier par écrit un nouvel accord. Toutefois, dans certaines situations, conformément à la Loi Alur, l’avenant n’est pas nécessaire.

Augmentation ou diminution du loyer

Le montant du loyer est une information fondamentale du contrat de bail. Toute modification doit être signalée par un avenant.

Si des travaux d’amélioration ou d’extension du logement ont été réalisés, ou si le loyer a été sous-évalué par rapport aux autres logements dans le même quartier, le propriétaire est en droit de demander une réévaluation du loyer en cours de bail.

Le loyer peut aussi être révisé lors du renouvellement du bail s’il a été sous-évalué. Le propriétaire doit alors proposer un avenant au moins 6 mois⁽¹⁾ avant l’échéance.

Une diminution est aussi envisageable si des travaux ont gêné la qualité et la jouissance paisible du locataire : travaux bruyants ou non réalisation des travaux prévus.

Changement du nombre de locataires

L’ajout ou le retrait d’un locataire dans l’appartement change les conditions de location. Si vous emménagez avec votre partenaire et que vous vous séparez, il est essentiel de le signaler à votre propriétaire afin de le désolidariser du paiement du loyer. Un avenant au contrat initial doit être rédigé. Cela est vrai pour les couples concubins ou pacsés. En revanche, en cas de mariage, le conjoint devient automatiquement co-titulaire du bail d’habitation. Un avenant n’est donc pas nécessaire.

Ajout d’un colocataire

Dans le cadre d’un bail de colocation, un avenant n'est pas nécessaire lors du départ d’un colocataire si le contrat possède une clause de solidarité. Elle est valable six mois après la fin du préavis du colocataire qui s’en va⁽²⁾. En revanche, un avenant au bail est requis lors de l’arrivée du nouveau locataire qui devra partager les charges avec les autres habitants.

Modification des charges locatives

Les charges locatives sont calculées chaque année en fonction des frais occasionnés par différents postes. La régularisation des charges fait partie des avenants obligatoires quand il y a versement d’une provision pour charges.

Le propriétaire doit justifier le changement du montant des charges en fournissant tous les justificatifs par poste de dépenses : travaux, eau, ascenseur, ravalement, nettoyage, poubelles, etc.

Modification des éléments loués

Outre le logement principal, le contrat de bail peut stipuler la mise à disposition d’une place de parking, d’un garage ou d’une cave. Si le propriétaire souhaite récupérer l’un de ces éléments, il doit le mentionner dans un avenant.

Prolongation du bail

Un bail classique est reconduit tacitement à échéance, sauf si le propriétaire ou le locataire donne congé dans les conditions prévues par la loi. Il n’est donc pas nécessaire de signer un nouveau document pour poursuivre la location.

Toutefois, si le propriétaire et le locataire souhaitent modifier les conditions initiales du bail, ils peuvent formaliser leur accord par un avenant au bail.

Si le contrat de location concerne un bail mobilité, la prolongation est prévue par la loi. Elle doit être signalée par un avenant et ne peut pas excéder la durée légale de ce bail qui est de 10 mois⁽²⁾.

Sous-location du logement

La sous-location est autorisée si le propriétaire est d’accord avec cette proposition qui peut être temporaire, motivée par une longue absence ou une situation personnelle particulière, ou s’il s’agit de louer une chambre libre. L’avenant au contrat doit mentionner les conditions de la sous-location et son montant. Ce dernier ne doit pas dépasser celui du loyer principal.

Autoriser ou interdire les animaux

Un propriétaire n’a pas le droit d’interdire au locataire d’avoir un animal de compagnie même par le biais d’un avenant au contrat, sauf s’il s’agit d’un chien d’attaque (chien dangereux de 1ère catégorie⁽²⁾). Le locataire doit vérifier qu’il possède effectivement une assurance en responsabilité civile pour chien. Elle est en général associée à l’assurance multirisques habitation.

Comment rédiger un avenant au bail de location ?

L’avenant au contrat de bail pour une location vide ou meublée ne suit pas un format aussi réglementé que le bail. Il doit cependant comporter des mentions obligatoires afin d’être valide et de protéger les parties signataires :

• Nom des parties ;
• Référence du bail signé, adresse du logement, date de signature ;
• Raisons de l’avenant ;
• Modification prévue du bail principal : ajout ou changement d’un locataire, modification, retrait ou ajout d’un article, mention des autres clauses inchangées ;
• Date d'entrée en vigueur de l’avenant.

Vous pouvez faire appel à une agence locative ou à un avocat. Vous avez aussi la possibilité de tout simplement prendre un modèle type de lettre d’avenant à un bail de location PDF et de le remplir en fonction de votre situation.

Une fois rédigé, l’avenant au contrat doit être signé par les deux parties sous seing privé.

Quelles sont les conséquences de l’absence d’avenant ?

Même si la rédaction d’un avenant de contrat de bail n’est pas toujours obligatoire, il est souhaitable de formaliser les modifications souhaitées par écrit et de les faire signer par l’ensemble des parties prenantes. En cas de litige, un accord verbal peut être difficile à prouver et entraîner des conséquences pour le propriétaire comme pour le locataire.

Pour le propriétaire

Hors révision annuelle prévue au bail, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer ou les charges locatives sans rédiger un avenant au contrat. Sans avenant, il devra rembourser les excédents de sommes perçues au locataire. En cas de pratiques abusives, il peut devoir payer des dommages et intérêts. Renseignez-vous bien sur les conditions à respecter pour louer votre appartement.

Pour le locataire

Inversement, si un propriétaire a promis une diminution de loyer pour des travaux ayant perturbé la tranquillité du locataire, il peut se rétracter par la suite au détriment de ce dernier. Dans un autre cas, si le locataire sous-loue son logement ou accueille un autre locataire sans en avertir le propriétaire, il ne respecte pas ses obligations envers le logement. Cela peut entraîner la résiliation du bail.

Comme le contrat de location initial, l’avenant au bail est un contrat établi pour expliciter les termes de la location d’un bien immobilier et définir à nouveau les droits et les devoirs du locataire et du propriétaire. En l'absence d’avenant, chacun s’expose à de potentiels litiges.

FAQ – Vos questions sur l’avenant au bail de location

Comment résilier un contrat de location avec avenant ?

La procédure est la même que pour la résiliation d’un bail de location : il faut envoyer un préavis par lettre recommandée avec avis de réception en respectant les délais. L’avenant au contrat de location ne fait que modifier certaines spécificités ou clauses du contrat et fait donc force de nouveau contrat une fois signé. Les conditions de résiliation sont celles spécifiées dans le bail, notamment le préavis à respecter : 3 mois⁽¹⁾ pour les locations vides, ou 1 mois dans les zones tendues, et 1 mois pour les locations meublées.

Quelle est la durée habituelle d'un avenant au bail ?

L’avenant au bail dure aussi longtemps que la durée du bail de location auquel il se rattache. S’il va au-delà (notamment en cas de prolongation de location), la nouvelle date d’échéance qu’il comporte devient la date limite de validité du bail.

Le locataire peut-il refuser l'avenant au bail ?

Un locataire peut tout à fait contester une modification de son contrat de location. Surtout si elle induit une hausse du loyer ou une augmentation des charges locatives. Le propriétaire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour contester le refus du locataire en apportant des justificatifs établis. Si cette démarche est vaine, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance. Le juge d’instance tranchera sur la viabilité de cet avenant. Les deux parties devront respecter la décision de justice.

Qui doit prendre en charge le coût d'un avenant au bail ?

L’avenant au bail est un acte gratuit lorsque le propriétaire gère son bien immobilier directement. S’il passe par une agence de gestion immobilière, des frais s’appliquent. Ils sont en général à la charge du propriétaire sauf pour des cas particuliers où ils sont partagés avec le locataire. Cela peut parfois être le cas pour les opérations de renouvellement du bail.

Un avenant au bail peut-il être signé électroniquement ?

Il n’est pas interdit d’apposer une signature électronique sur l’avenant à un contrat de location. Elle doit être fiable et permettre d’identifier le signataire.