Résiliation du bail de location : préavis et règles à respecter

L’essentiel

• Le locataire d'un logement meublé doit respecter un préavis de 1 mois⁽¹⁾.
• Le locataire d'un logement vide doit respecter un préavis de 3 mois, ou 1 mois en zone tendue⁽¹⁾.
• Le propriétaire d'un logement meublé doit donner congé 3 mois⁽¹⁾ avant la fin du bail.
• Le propriétaire d'un logement vide doit donner congé 6 mois⁽¹⁾ avant la fin du bail.

Résiliation du bail par le locataire

Un de vos droits en tant que locataire est de pouvoir donner congé à tout moment après un préavis, en faisant parvenir à votre propriétaire une lettre de résiliation. Le délai de préavis varie selon que vous occupez une location meublée ou vide. Vous continuez de payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du préavis, proportionnellement au nombre de jours restant dans le mois⁽¹⁾.

Avant votre départ, vous devez effectuer les éventuelles réparations nécessaires à la remise en état du logement et le nettoyer. Un état des lieux de sortie est établi lors de la remise des clés.

Quel délai en cas de location meublée ?

Pour les locations meublées, le préavis à respecter est d'un mois⁽¹⁾, y compris dans le cadre d'un bail mobilité où la durée du bail est comprise entre un et dix mois⁽¹⁾. Le point de départ du préavis correspond à la date de réception de la lettre de congé par le propriétaire.

Quel délai en cas de logement vide ?

Si vous souhaitez résilier votre bail de location non meublée, vous devrez respecter un préavis de trois mois, délai réduit à un mois en zone tendue⁽¹⁾.

Hors zone tendue, le préavis peut être réduit à un mois⁽¹⁾ dans les cas suivants.

• L'obtention d'un premier emploi, la perte d'un emploi, une mutation professionnelle ou l'accès à un nouvel emploi à la suite d'une perte d'emploi.
• Une demande de RSA (Revenu de Solidarité Active) ou d'AAH (Allocation Adulte Handicapé).
• Des conditions de santé justifiant un changement de résidence.
• L'attribution d'un logement social.

Comment vous retirer d'un bail de location signé à deux ?

Si votre cosignataire et vous voulez vous retirer du bail de location, il s'agit d'une situation classique de fin de bail. Une lettre de congé, commune ou séparée, doit être adressée au propriétaire bailleur en respectant les formalités de résiliation du bail.

Dans une colocation, si vous êtes seul à vouloir vous retirer de la location, vous devez adresser votre congé au bailleur conformément aux formalités prévues et respecter la durée du préavis.

Pendant la durée du préavis, vous continuez de payer le loyer. À la fin du préavis, il n'y a pas d'état des lieux de sortie ni de restitution du dépôt de garantie. C'est le locataire restant qui devra se soumettre à un état des lieux de sortie à la fin du bail et c'est à lui que sera restitué le dépôt de garantie.

Dans le cas d'une séparation d'un couple marié ou pacsé, c'est le Code civil qui décide de l'attribution du domicile conjugal.

Résiliation du bail par le propriétaire bailleur

En tant que propriétaire, vous pouvez mettre fin au bail à son échéance, sous certaines conditions, en respectant le préavis imposé par le type de contrat de location. Vous devez faire parvenir une lettre de congé au locataire, expliquant précisément le motif de la résiliation du bail. Au départ du locataire, vous procédez à l'arrêté des charges locatives.

Les motifs légaux de la résiliation d'un bail par le propriétaire

Tout comme pour louer un appartement, vous, le propriétaire, devez respecter des obligations légales pour résilier un bail à votre initiative. En effet, la résiliation du bail de location doit obligatoirement répondre à un de ces trois motifs.

• La vente du bien, ce qui vaut offre de vente au locataire, car il est prioritaire pour acheter le bien.
• La reprise du bien pour en faire votre résidence principale ou loger un parent proche.
• Un motif légitime et sérieux, c'est-à-dire l'absence d'un contrat d'assurance habitation, l'inexécution d'une des obligations du locataire, comme des impayés ou des retards de loyer avérés ou répétés, des troubles du voisinage, etc.

Quel est le délai à respecter par le propriétaire ?

Les délais de préavis sont plus longs si vous êtes propriétaire. Contrairement au locataire, vous devez attendre l'échéance du bail en cours. Vous devez prévenir le locataire que le bail ne sera pas reconduit six mois avant la date d'échéance pour un logement vide, et trois mois pour un meublé⁽¹⁾.

Le point de départ du préavis correspond à la date de réception de la lettre de congé par le locataire.

La restitution du dépôt de garantie

Si l'état des lieux de sortie est identique à l'état des lieux d'entrée, vous disposez d'un mois pour restituer au locataire son dépôt de garantie⁽¹⁾.

Si des dégradations causées par le locataire sont mises en évidence par l'état des lieux, vous pouvez déduire le coût des réparations du dépôt de garantie. Vous disposez alors de deux mois pour restituer le dépôt de garantie, moins le coût des réparations, en les justifiant par des devis ou des factures⁽¹⁾.

Si les frais de remise en état du logement sont plus élevés que le montant du dépôt de garantie, vous pouvez demander au locataire de rembourser le solde.

Résilier le bail de location d'un bien mis en vente

Lorsque vous décidez de vendre un bien loué, vous pouvez résilier le bail à son échéance, en respectant les délais légaux.

Par ailleurs, le locataire bénéficie d'un droit de préemption pour les logements vides, ce qui signifie qu'il est prioritaire pour acheter le logement (sauf si un de vos proches parents souhaite se porter acquéreur du domicile). Le locataire dispose des deux premiers mois du préavis pour acquérir le bien⁽¹⁾. S'il ne l'a pas acheté, le bail prend fin à l'échéance, et le locataire doit alors quitter les lieux.

Modèles de lettres types de résiliation d'un bail de location

Voici trois modèles de lettre de résiliation de bail de location correspondant aux différentes situations existantes.