Les différents types de contrats de location meublée

Une location meublée peut être proposée à un locataire pour son domicile, sa résidence secondaire ou une location de vacances. Selon l’usage choisi, le contrat à signer est différent : bail d’habitation, bail mobilité ou contrat de location pour un meublé de tourisme.

Que contient un bail de location meublée ?

Le bail de location meublée doit être rédigé par écrit et produit en autant d’exemplaires que de parties : propriétaire, locataire(s), garant, etc.

Les clauses obligatoires

Comme pour un contrat de location d’un logement vide, un certain nombre d’informations obligatoires doivent figurer dans le bail meublé. Elles concernent :

• Les parties signataires ;

• Le logement ;

• La durée du bail ainsi que sa date de début ;

• Le montant du loyer et des charges ;

• Le dépôt de garantie ;

• Les éventuels travaux réalisés dans le logement ;

• Les frais d’agence éventuels.

À ces éléments s’ajoute la liste des meubles et appareils électroménagers présents dans le logement. Des clauses particulières peuvent être ajoutées, à l’initiative du propriétaire ou du locataire, à la condition qu’elles ne soient pas abusives.

Clauses interdites

Les clauses interdites concernent :

• L’objet du bail

  • - Le propriétaire ne peut pas obliger le locataire à signer, en plus du bail, un contrat pour la location d’équipements ;

  • - La clause qui autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au bail, est interdite.

• Les sommes à payer par le locataire
  Le propriétaire ne doit pas obliger le locataire à payer des frais, hormis le loyer et les charges locatives.

• L’assurance habitation du locataire
  Souscrire un contrat d’assurance habitation pour le logement est une des obligations du locataire. En revanche, il est interdit d’obliger le locataire à prendre un contrat d’assurance habitation auprès d’un assureur choisi par le propriétaire.

• L’usage du logement par le locataire
  Le locataire est chez lui dans son logement. Les clauses qui en limitent sa jouissance sont donc interdites.

• L’accès au logement en cas de travaux
  Le locataire doit permettre l’accès au logement pour des travaux à la charge du propriétaire. Si les travaux ou réparations durent plus de 21 jours, le propriétaire doit baisser le loyer proportionnellement à la durée des travaux. Il est donc illégal d’interdire au locataire de faire figurer cette clause.

• La responsabilité des dégradations
  Le bail se doit d’être équilibré. Aussi, le propriétaire ne peut s’exonérer de sa responsabilité ou faire peser sur son locataire une responsabilité systématique en cas de dégradations.

• La visite du logement en cours de bail
  Il est possible de faire figurer au bail une clause prévoyant la visite du logement lorsque le propriétaire souhaite le vendre ou le remettre en location. Il est en revanche interdit de prévoir une clause autorisant des visites les jours fériés ou durant plus de deux heures les jours ouvrables.

• La résiliation du bail
  La clause de résiliation du bail ne doit pas permettre un contournement de la réglementation en vigueur.
  

Modèle de bail pour un logement meublé

Ce modèle de bail de location d’un meublé est valable pour les locations ou colocations d’un logement meublé constituant la résidence principale du locataire, à l’exclusion :

• Des colocations pour lesquelles plusieurs contrats ont été signés entre les locataires et le propriétaire ;

• Des locations de HLM conventionnés.
  

Les documents annexes au contrat de bail de location meublée

Les documents suivants doivent être annexés au bail de location meublée :

• La notice d’information ;

• L’état des lieux d’entrée à la remise des clés et état des lieux de sortie fait à la restitution des clés ;

• L’attestation d’assurance du locataire ;

• L’inventaire et état détaillé du mobilier ;

• Les équipements d’accès à la télévision et à internet ;

• La copie de cette grille de vétusté, si applicable ;

• L’extrait du règlement de copropriété, si le logement est situé dans une copropriété.
  

La loi Alur pour encadrer le bail de location meublée

La loi ALUR (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 étend le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 réglementant les baux d’habitation à la location meublée.

Désormais, un logement meublé loué à titre de résidence principale est soumis aux mêmes règles que les baux d’habitation et implique :

• La réalisation d’un état des lieux et la délivrance d’un diagnostic technique ;

• Le plafonnement des frais d’agence ;

• L’encadrement des loyers dans les zones tendues ;

• L’institution d’une durée du bail de location meublée d’un an renouvelable de plein droit.
  

Quelle durée pour un bail de location meublée ?

La durée du bail de location d’un meublé est d’un an minimum, contre trois ans pour une location vide. Cette durée est même réduite à neuf mois dans le cadre d’un bail de location étudiant, et à un mois pour un bail mobilité.

Quel loyer pour un logement meublé ?

Le montant du loyer d’un logement meublé est librement fixé par le propriétaire bailleur. Cependant, il doit respecter l’encadrement des loyers dans les zones tendues. Par ailleurs, le loyer d’un logement meublé est en moyenne de 10 à 30 % plus cher que celui d’un logement loué vide présentant les mêmes caractéristiques.

Faut-il un dépôt de garantie ?

Un dépôt de garantie représentant jusqu’à deux mois de loyer hors charges peut être demandé par le propriétaire. Cette disposition vise à couvrir les éventuels manquements du locataire et à remplacer le mobilier qui aurait pu être endommagé par le locataire. Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail ni lors de son renouvellement.

Que faut-il dans un appartement meublé ?

Un logement meublé doit comporter au minimum les meubles et ustensiles suivants :

• Un lit avec une couette ou une couverture ;

• Des volets ou rideaux dans les chambres ;

• Des plaques de cuisson ;

• Un four ou un four à micro-ondes ;

• Un réfrigérateur ;

• Un congélateur ou un compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6 °C ;

• De la vaisselle ;

• Des ustensiles de cuisine ;

• Une table ;

• Des sièges ;

• Des étagères de rangement ;

• Des luminaires ;

• Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur pour la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…).

FAQ – Vos questions sur les baux de location de meublés

Retrouvez les réponses aux questions que vous vous posez sur le bail de location de meublés.

Comment résilier un contrat de location meublée ?

Le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis d’un mois, au moyen d’un courrier avec avis de réception, d’un acte de commissaire de justice ou par la remise en main propre contre émargement ou récépissé signé. Aucun motif de résiliation ni justificatif ne sont nécessaires.

Le propriétaire peut résilier à échéance du bail et pour un motif autorisé : reprise pour habiter, pour vendre, ou motif légitime et sérieux, comme une faute du locataire. Il doit adresser une lettre de congé à tous les signataires du bail par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé.

Bail de location meublée ou non meublée, quelle différence ?

Les différences entre un bail de location meublé ou vide concernent :

• La durée du bail, fixée à un an pour un logement meublé et trois ans pour un logement vide ;

• Le montant du dépôt de garantie, qui doit représenter au maximum deux mois de loyer pour un logement meublé et un mois de loyer maximum pour un logement vide ;

• Le délai de préavis, qui s’élève à un mois pour un logement meublé et à trois mois pour un logement vide, si la résiliation est à l’initiative du locataire. Il est de trois mois pour un logement meublé et de six mois pour un logement vide, lorsque la résiliation émane du propriétaire.
  

Quels sont les avantages d’une location meublée ?

Pour le propriétaire, la location meublée permet de bénéficier d'avantages fiscaux, puisque l’imposition n’est réalisée que sur 50 % des bénéfices locatifs avec le régime micro-BIC. En choisissant le régime réel, il est possible de déduire ses charges, et procéder à l’amortissement du mobilier au sein du logement. D’autre part, le propriétaire peut fixer un loyer plus élevé et demander un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.

Pour le locataire, la location meublée facilite son emménagement et lui permet de réaliser des économies sur les frais d’ameublement. En cas de dégradation du mobilier ou des équipements due à une usure normale ou au temps, le propriétaire est tenu d’en effectuer le remplacement. Le bail de location est également plus souple dans une location meublée, avec une durée minimale d’un an. Enfin, le préavis n’est que d’un mois si la demande de résiliation du bail vient du locataire.