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État des lieux : quels sont les obligations et les recours ?

Contenu mis à jour le 20/02/2024 - Partager l'article
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Vous souhaitez louer un logement ou, à l’inverse, mettre votre bien immobilier en location ? Nous vous recommandons de dresser un état des lieux, que vous soyez bailleur ou locataire. Ce document atteste de l’évolution de l’état de l’appartement ou de la maison entre le début et la fin de la période de location.

Etat des lieux

Comment faire un état des lieux ?


Cette démarche se base sur un document écrit et produit en deux exemplaires : l’un pour le bailleur, l’autre pour le locataire. Il est réalisé lors de la remise des clés à l’entrée ou à la sortie, sur support papier ou sous forme électronique.


L’état des lieux d’entrée et de sortie peut prendre deux formes :

  • Un document unique permettant de distinguer l’état des éléments à l’entrée et à la sortie ;

  • Deux documents distincts ayant exactement la même présentation : l’un pour l’entrée et l’autre pour la sortie.

Lorsque vous faites l’état des lieux avec le propriétaire ou l’agent immobilier avant d’emménager, vous devrez prouver que vous avez bien souscrit une assurance habitation, obligatoire pour le locataire.

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?


Pour les locations vides aussi bien que les locations meublées, l’état des lieux est un document établi contradictoirement par un bailleur et un locataire. Il indique le nombre de pièces, la description précise de chacune d’elles, la qualité de l’état des sols, murs et plafonds, l’installation d’un détecteur de fumée, mais aussi la liste des équipements et éléments mentionnés au contrat de location.


L’état des lieux est joint au bail, de même que les diagnostics immobiliers obligatoires. Il permet de constater les dégradations éventuelles, non liées à un usage normal du logement, dont le locataire est ainsi responsable. Pour le locataire, l’état des lieux d’un appartement est l’assurance que celui-ci est en bon état d’usage et de réparation.

Quelles informations comporte un état des lieux ?


Il n’existe pas officiellement de document type. La loi Alur de 2014 (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016) précise cependant les informations essentielles et obligatoires que doit mentionner un état des lieux afin qu’il ait une valeur juridique. Bailleur et locataire doivent respecter certaines obligations lors de la rédaction du document.


État des lieux d’entrée et de sortie :

  • Date ;

  • Localisation du logement ;

  • Nom ou dénomination des parties, domicile ou siège social du bailleur ;

  • Nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées le cas échéant ;

  • Relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;

  • Détail et destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;

  • Description précise des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des annexes du logement, complétée d’observations et de photos ;

  • Signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

État des lieux de sortie :

  • Adresse du nouveau domicile du locataire sortant ;

  • Date ;

  • Évolution de l’état du logement constatée depuis l’état des lieux d’entrée.

Qui doit être présent lors d’un état des lieux ?


Un état des lieux pour la location d’un bien immobilier se fait en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs mandataires respectifs. Les deux parties constatent ensemble l’état du logement dans de bonnes conditions d’éclairage.

Que faire en l’absence d’un état des lieux ?


L’état des lieux ne relève d’aucune obligation légale, mais il limite les potentiels litiges entre locataires et bailleurs. La loi Alur impose uniquement le contenu nécessaire de ce document pour que celui-ci ait une valeur juridique.

Refus du propriétaire


Le locataire peut dans ce cas envoyer une mise en demeure au bailleur pour lui demander de réaliser un état des lieux. Si le propriétaire refuse, il devra, en fin de bail, apporter la preuve que le logement était en bon état lors de l’entrée du locataire s’il constate des dégradations et veut en déduire le montant du dépôt de garantie.

Refus du locataire


Si c’est le locataire qui refuse, il devra prouver à la fin du bail que le logement n’était pas en bon état lors de l’entrée et qu’il n’est pas responsable des dégradations constatées. Pour cela, il peut faire appel à un commissaire de justice, mais la démarche est payante.


Si les dommages concernent des équipements qui sont à la charge du propriétaire, c’est à lui de prouver que le locataire est responsable.

Négligence du propriétaire et du locataire


Dans ce cas, il est admis par le Code civil que le locataire est entré dans un logement en bon état. S’il y a constat de dégradations, c’est à lui de prouver que ce n’était pas le cas. De même, il peut s’adresser à un commissaire de justice.


Le propriétaire reste responsable des travaux à sa charge, sauf s’il peut prouver le contraire.

Peut-on modifier un état des lieux ?


Vous êtes installé dans votre logement et constatez une défaillance d’un équipement ou l’apparition de traces d’humidité dans une pièce ? Vous avez le droit d’émettre des réserves par rapport à l’état des lieux signé. La loi Alur prévoit un délai de 10 jours calendaires après la signature du document pour le signaler au propriétaire. Vous pouvez ainsi le modifier pour décrire le mauvais fonctionnement ou l’état de vétusté d’un élément de l’habitation. S’il s’agit d’un radiateur ou d’une chaudière, cette révision peut être réalisée le premier mois de la période de chauffe.


Le propriétaire refuse de modifier l’état des lieux ? Vous pouvez contacter gratuitement la commission départementale de conciliation et tenter de négocier.

Peut-on contester un état des lieux ?


À l’entrée ou la sortie de l’habitation, il est possible de contester l’état des lieux si vous n’êtes pas d’accord avec votre interlocuteur sur l’état d’un élément du logement. Jugé très vétuste par le locataire, il peut être jugé en état de fonctionnement par le propriétaire. Vous avez plusieurs recours à votre disposition après un état des lieux contradictoire ou non conforme.

Que faire en cas de litige d’état des lieux ?


En cas de litige entre le bailleur et le locataire concernant l’état des lieux, la première chose à faire est d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant le plus précisément possible le motif de contestation et apportant les pièces justificatives (texte de loi, photo, emails échangés, factures de réparations, etc.).


Si cette démarche n’aboutit pas, vous pouvez entreprendre une démarche de conciliation, facultative et gratuite, accompagnée d’un conciliateur de justice ou d’une commission départementale de conciliation.


Enfin, le dernier recours est de saisir le juge des contentieux de la protection.

Combien coûte l’état des lieux et qui paye ?


Il est gratuit s’il est réalisé directement entre le bailleur et le locataire. En revanche, il est payant s’il est réalisé par un professionnel (agent immobilier ou commissaire de justice). Locataire et propriétaire doivent partager les frais tout en respectant certains plafonds :

  • Le locataire paie la moitié des frais facturés ;

  • Le montant maximum payé par le locataire est de 3 € TTC par m² de surface habitable.

L’état des lieux d’entrée


Il s’agit d’une étape importante lors de la location d’un logement. Même s’il n’est pas obligatoire, il constitue pour le bailleur et pour le locataire un document juridique important pour que la location se passe au mieux.

Quand faire l’état des lieux d’entrée ?


L’état des lieux est réalisé lors de l’entrée du locataire dans le logement. Il accompagne donc la remise des clés. Il fait partie des documents annexés au bail tels que les diagnostics obligatoires ou l’attestation d’assurance habitation souscrite obligatoirement par le locataire.

Que vérifier lors de l’état des lieux d’entrée ?


Tout ce qui se trouve dans l’appartement ou la maison doit être passé au crible. Vous devez noter les défauts, même minimes, comme des taches sur les murs, une brèche sur un lavabo ou un volet qui ferme mal.

Soyez rigoureux, surtout s’il s’agit de votre premier logement.

  • L’état des lieux est simplifié pour un logement loué vide ;

  • L’état des lieux pour un meublé est plus dense, car il dresse l’inventaire précis du mobilier, de la vaisselle, de l’électroménager et du linge de maison.

L’état des lieux de sortie


Afin de comparer l’état du logement loué entre l’arrivée et le départ, et constater d’éventuelles dégradations, un état des lieux de sortie doit être réalisé en présence du locataire et du bailleur. Il atteste des éventuelles dégradations observées et justifie une retenue sur le dépôt de garantie.

Quand faire l’état des lieux de sortie ?


La date de l’état des lieux de sortie est fixée d’un commun accord entre le bailleur et le locataire. Le locataire doit avoir vidé le logement de toutes ses affaires personnelles et rendre les clés. N’oubliez pas de relever les compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie.

Qu’est-ce que le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie ?


Cette démarche est généralement réalisée à l’amiable. Dans certains cas, le recours à un huissier pour l’état des lieux est nécessaire. Le propriétaire peut par exemple retenir une somme correspondant à un impayé de loyers ou de charges, à des dégradations ou à des travaux qui n’ont pas été réalisés.


Concernant les travaux entrepris par le locataire, ils n’incluent pas la réfection de la peinture. Le bailleur dispose de 2 mois pour renvoyer le dépôt de garantie au locataire sortant.

Modèle d’un état des lieux


Il n’existe pas de modèle type officiel d’un état des lieux, mais il vous est possible d’en télécharger un sur des sites internet tels que Bailpdf.


L’état des lieux doit comporter au minimum les informations stipulées par la loi Alur. Il peut être rédigé sur une page ou deux pages séparées, pour l’entrée et la sortie.

FAQ - Vos questions sur l’état des lieux


Retrouvez les réponses aux questions que vous vous posez sur l’état des lieux.

Combien de temps dure un état des lieux ?


Le temps passé pour effectuer un état des lieux dépend de la surface du logement et de ses équipements annexes (mobilier, électroménager, garage, jardin, piscine, etc.). Prenez le temps qu’il faut pour regarder en détail le logement et demandez une mise en marche des équipements (radiateurs, chaudière, cuisinière).

Qui peut être présent lors de l’état des lieux ?


L’état des lieux doit être effectué en présence du propriétaire et du locataire, ou de leurs mandataires respectifs (agence immobilière, parents ou autre personne de confiance) ayant reçu une procuration pour un état des lieux. Il est nécessaire que les deux parties soient représentées pour signer le document.

Faut-il payer le loyer jusqu’à l’état des lieux de sortie ?


Le locataire a l’obligation de payer son loyer jusqu’à la fin du bail dont il aura fixé la date dans sa lettre de résiliation de bail. Généralement, l’état des lieux de sortie est réalisé le même jour, mais il peut avoir lieu quelques jours avant ou après, à une date convenue selon les disponibilités de chacun.

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En tant que propriétaire bailleur, il est utile de souscrire une assurance Propriétaire non-occupant (PNO) pour assurer votre logement loué contre les sinistres (incendie, dégât des eaux dommages électriques, vandalisme, etc.) qui peuvent endommager votre bien. Elle est obligatoire pour les logements en copropriété.

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Picto Auteurs

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Cet article a été mis à jour par l'équipe de rédaction et vérifié par nos experts assurance habitation.

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