État des lieux : guide complet pour locataires et bailleurs

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Qu'est-ce qu’un état des lieux ?

L’état des lieux permet de constater l’état d’un logement au début et à la fin d’une location. Il est établi de manière contradictoire et amiable par le bailleur et le locataire, c'est-à-dire en leur présence (ou celle de leurs représentants), afin que chacun puisse formuler ses observations. Il est réalisé lors de la remise des clés (état des lieux d’entrée) et lorsque le locataire rend le logement (état des lieux de sortie).

L’état des lieux est obligatoire pour tous les logements utilisés comme résidence principale du locataire. Il concerne les locations vides et les locations meublées.

Il permet au locataire de vérifier que le logement est en bon état d’usage et ne nécessite pas de réparation au début du bail. Pour le bailleur, il permet de constater les dégradations éventuelles, non liées à un usage normal du logement à la sortie du locataire.

Ce document rejoint les diagnostics immobiliers obligatoires et l’attestation d’assurance habitation en annexe du bail de location.

Comment faire un état des lieux ?

Un état des lieux est réalisé au cours d’une visite du logement par le bailleur et le locataire ou leurs mandataires.

Elle donne lieu à la rédaction d’un document écrit produit en deux exemplaires : l’un pour le bailleur, l’autre pour le locataire.

Il est réalisé sur support papier ou sous forme électronique et contient une description précise du logement pièce par pièce et de ses équipements.

L’état des lieux d’entrée et de sortie peut prendre deux formes :

• Un document unique permettant de distinguer l’état des éléments à l’entrée et à la sortie.
• Deux documents distincts ayant exactement la même présentation: l’un pour l’entrée et l’autre pour la sortie.

Les informations obligatoires

L’état des lieux doit comporter des informations obligatoires introduites par la loi Alur de 2014 et son texte d’application, le décret n°2016-382 du 30 mars 2016. Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent comporter :

• Le type d’état des lieux (entrée ou sortie).
• La date.
• La localisation du logement.
• Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou siège social du bailleur.
• Le nom ou la dénomination et le domicile ou siège social des personnes mandatées si cela est le cas.
• Le relevé des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie.
• Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun.
• La description précise des pièces incluant le revêtement des sols, murs et plafonds. Les équipements et annexes du logement doivent être intégrés. Des observations et photos peuvent être ajoutées à l’état des lieux.
• La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

L’état des lieux de sortie comporte des informations supplémentaires :

• L’adresse du nouveau domicile du locataire sortant.
• La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée.
• Les évolutions de l’état du logement constatées depuis l’état des lieux d’entrée, s’il y en a.

Qui doit être présent lors de la signature ?

Un état des lieux pour la location d’un bien immobilier se fait en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs mandataires respectifs. Les deux parties constatent ensemble l’état du logement, dans des conditions permettant un examen précis des lieux.

Que vérifier lors d’un état des lieux d’entrée ?

L’état des lieux d’entrée accompagne la remise des clés. Tout ce qui se trouve dans l’appartement ou la maison doit être passé au crible.

Vous devez noter le nombre de pièces, faire une description précise de chacune d’elles, de la qualité des sols, murs et plafonds. Relevez les défauts, même minimes, comme des taches sur les murs, un éclat sur un lavabo ou un volet qui ferme mal. Les équipements et éléments mentionnés au contrat de location doivent aussi être contrôlés. N’oubliez pas de vérifier la présence d’un détecteur de fumée.

Soyez rigoureux, surtout s’il s’agit de votre premier logement.

L’état des lieux pour un meublé est plus dense, car il dresse l’inventaire précis du mobilier, de la vaisselle, de l’électroménager et du linge de maison.

Comment se passe l’état des lieux de sortie ?

La date de l’état des lieux de sortie est fixée d’un commun accord entre le bailleur et le locataire. L’état des lieux de sortie intervient généralement le jour où le locataire quitte le logement. Il peut toutefois être réalisé quelques jours après son déménagement.

Le locataire doit avoir vidé le logement de toutes ses affaires personnelles. Les clefs sont à rendre le jour de l’état des lieux. N’oubliez pas de relever les compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie. Les données relevées doivent figurer dans l’état des lieux de sortie.

Que peut retenir le propriétaire sur le dépôt de garantie ?

Lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme au document rédigé à l’entrée, le propriétaire peut faire des retenues sur le dépôt de garantie. Cette situation apparaît en cas de dégradation au logement commises par le locataire, ou en cas d'un manque d’entretien et de réparations locatives qui font partie des obligations du locataire (ramonage d’une cheminée, entretien d’une chaudière…).

Comment la grille de vétusté s’applique-t-elle ?

Le locataire peut demander au propriétaire d’annexer une grille de vétusté au bail. Elle sera utilisée lors de l’état des lieux de sortie pour identifier si des dégradations du logement sont du fait de la vétusté ou d’un manque d’entretien du locataire.

Si la grille n’a pas été annexée au bail, le grille de vétusté ne s’applique pas à la sortie du logement.

Que faire en l'absence ou en cas de litige sur l'état des lieux ?

L’absence d’état des lieux peut donner lieu à des litiges surtout à la sortie du locataire.

Quelles conséquences en cas de refus du propriétaire ou du locataire ?

Si le propriétaire refuse de réaliser un état des lieux d’entrée, il devra en fin de bail apporter la preuve que le logement était en bon état lors de l’entrée du locataire. Surtout s’il constate des dégradations et veut déduire les réparations du montant du dépôt de garantie.

Si c’est le locataire qui refuse de réaliser un état des lieux d’entrée, il devra prouver à la fin du bail que le logement n’était pas en bon état lors de l’entrée et qu’il n’est pas responsable des dégradations constatées. Pour cela, il peut faire appel à un commissaire de justice. Cette démarche est payante.

Si les dommages concernent des équipements qui sont à la charge du propriétaire, c’est à lui de prouver que le locataire est responsable de leur dégradation.

Comment contester un état des lieux ou une retenue injustifiée ?

En cas de litige entre le bailleur et le locataire, la personne qui conteste l’état des lieux adresse une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie.

Elle décrit le plus précisément possible le motif de contestation et apporte les pièces justificatives (texte de loi, photo, emails échangés, factures de réparations, etc.).

Si cette démarche n’aboutit pas, il est possible d’entreprendre une démarche de conciliation, facultative et gratuite, accompagnée d’un conciliateur de justice ou d’une commission départementale de conciliation.

En dernier recours, le bailleur ou le locataire saisit le juge des contentieux de la protection.

Combien coûte un état des lieux et qui le paie ?

Il est gratuit s’il est réalisé directement entre le bailleur et le locataire. En revanche, il est payant s’il est réalisé par un professionnel mandaté pour le faire. C’est notamment le cas lorsque le propriétaire fait appel à un agent immobilier. Locataire et propriétaire doivent partager les frais tout en respectant certains plafonds :

• La part payée par le locataire reste en-deçà de la moitié des frais facturés par l’agence.
• Le montant maximum payé par le locataire est de 3,03€ TTC par m2 de surface habitable⁽¹⁾.

Lorsqu’un commissaire de justice procède à l’état des lieux à la demande du locataire ou du bailleur lors d’un litige entre les deux parties, ce constat locatif est payant. Le prix dépend notamment de la surface du logement.

FAQ – Vos questions sur l’état des lieux locatif

Quelles sont les obligations d’un locataire en quittant le logement ?

Lorsque votre bail se termine, préparez le logement du mieux possible pour l’état des lieux de sortie en nettoyant tous les recoins et en procédant à de petites réparations : comblement des trous dans les murs après avoir décroché des tableaux, débouchage du lavabo… N'oubliez pas d'informer votre assureur de votre déménagement afin de mettre à jour votre assurance habitation locative.

Le locataire doit-il refaire les peintures ?

Non, la réfection des peintures ne fait pas partie des travaux à entreprendre par le locataire en quittant un logement.