La liste des diagnostics obligatoires pour la location

Lors de la mise en location d’un bien immobilier ou d’un changement de locataire, le bail doit être annexé d’un certain nombre de diagnostics immobiliers. Ces documents sont régis par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Alors qu’il n’avait qu’une valeur indicative, ce document est devenu opposable aux tiers depuis le 1er juillet 2021. Que vous soyez acquéreur ou locataire, il vous permet d’avoir une estimation de la consommation énergétique et du taux d’émission de gaz à effet de serre du bien. Vous pourrez vous en prévaloir à l’encontre du vendeur ou du bailleur.

La loi Climat et résilience de 2021 intensifie la lutte contre les « passoires énergétiques », autrement dit les logements les plus énergivores. Le DPE devient donc un outil majeur dans le cadre de cette lutte.

Depuis 2022, l’annonce et le contrat de location doivent mentionner clairement la classe énergétique. Les logements classés F ou G par le DPE sont soumis à des interdictions d’augmentation et d’indexation du loyer.

Depuis le 1er janvier 2023, la consommation d’énergie des logements destinés à la location ne doit pas dépasser le seuil de 449 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Ces logements énergivores sont donc interdits à la location en France métropolitaine (hors logements meublés de tourisme). Cela signifie que la performance énergétique représente désormais un critère de décence. À défaut, le locataire peut exiger des travaux de mise aux normes et une diminution de loyer.

Le calendrier gouvernemental prévoit aussi des interdictions de location aux échéances suivantes :

• Tous les logements classés G dès 2025 ;

• Tous les logements classés F à l’horizon 2028 ;

• Tous les logements classés E d’ici 2034.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Ce rapport professionnel mesure la présence de plomb dans les revêtements d’un logement. Il s’applique aux appartements et maisons individuelles construites avant 1949.

Le diagnostic sur l’état des risques et pollutions

En tant que bailleur, vous êtes tenu d’informer le locataire des risques et des pollutions auxquels le logement est exposé. Ils peuvent être naturels, miniers, technologiques, sismiques, liés au radon, etc. Le diagnostic s’applique en cas de mise en location de construction, terrain, parcelle ou ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.

Les diagnostics complémentaires pour la location

L’ancienneté et la situation géographique du logement justifient la réalisation de diagnostics complémentaires.

L’état de l’installation intérieure de l’électricité

Si l’installation a plus de 15 ans, vous devez, en qualité de bailleur, fournir un diagnostic électrique obligatoire pour la location. L’objectif est de donner un aperçu de la sécurité des installations électriques du logement.

L’état de l’installation intérieure du gaz

Votre logement possède une installation de gaz datée de plus de 15 ans ? Vous devrez vous adresser à un professionnel certifié qui évaluera les risques pour les locataires et leurs biens.

Le diagnostic bruit

Vous prévoyez de louer un bien immobilier situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports ? Depuis le 1er juin 2020, vous devez fournir un document mesurant les nuisances sonores aériennes. Sa valeur est informative.

L’état d’amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire si vous louez un logement dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Il fait état de la présence ou de l’absence d’amiante et peut être demandé par le locataire.

Quels sont les biens concernés ?

Cette obligation concerne toutes les locations à usage d’habitation, qu’elles soient louées vides ou meublées. Les chambres chez l’habitant sont soumises à la même règle s’il s’agit de la résidence principale du locataire. Il en va de même pour les dépendances des biens immobiliers loués.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est requis pour tous les logements construits (sauf exception) en France métropolitaine. Outre-mer, il entrera progressivement en vigueur d’ici le 1er juillet 2024. Un diagnostic de performance énergétique a déjà été mis en place en Guadeloupe et en Martinique.

Ce document n’est pas nécessaire en cas de contrat de bail rural ou de contrat de location saisonnière.

Quelles sont les durées de validité des diagnostics ?

La durée de validité varie selon le type de diagnostic obligatoire pour la location de bien :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est valide 10 ans s’il est réalisé à partir du 1er juillet 2021. Un DPE réalisé entre 2013 et 2017 était valable jusqu’au 31 décembre 2022. Un DPE réalisé entre 2018 et le 30 juin 2021 est valide jusqu’au 31 décembre 2024 ;

• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est valide 6 ans. En cas d’absence constatée de plomb ou à des concentrations faibles, il revêt une validité définitive ;

• L’état des risques et pollutions est valide 6 mois ;

• L’état de l’installation intérieure de gaz et/ou d’électricité est valide 6 ans (entrée en vigueur progressive à compter du 1er juillet 2017) ;

• Le diagnostic bruit est obligatoire depuis le 1er juin 2020 dans les zones situées aux environs d’un aérodrome. La durée de validité n’est pas définie ;

• Le diagnostic amiante possède une validité permanente pour la vente et doit être tenu à la disposition des occupants.

Qui doit payer les diagnostics dans le cadre d’une location ?

Comme pour les ventes immobilières, tout diagnostic technique obligatoire pour la location est à la charge du bailleur. Le locataire ne doit en aucun cas participer à ces frais.

Si vous êtes propriétaire d’un bien, sachez que la réalisation de ces diagnostics est déductible des revenus fonciers. Vous regrouperez l’ensemble de ces documents au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé au bail. Nous vous conseillons de vous adresser à des diagnostiqueurs professionnels certifiés par un organisme accrédité COFRAC (Comité Français d’Accréditation). Si vous souhaitez réaliser un diagnostic assainissement, contactez le service de contrôle (SPANC) de la commune où se situe votre logement.

Que vous soyez bailleur ou locataire, veillez à souscrire une assurance habitation pour protéger vos biens.