Quels sont les diagnostics obligatoires pour la location d’un bien ?

L’essentiel

• Les diagnostics immobiliers sont obligatoires pour la location d’un bien en tant que résidence principale du locataire.
• La réalisation des diagnostics immobiliers est à la charge du propriétaire bailleur.
• Ils peuvent être transmis par voie électronique à la signature du bail de location.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un des documents qui permet de vérifier que votre bien est un logement décent.
• Ils requièrent l’intervention d’un diagnostiqueur certifié, sauf pour le diagnostic bruit ainsi que l’état des risques et pollution.

Quels sont les biens concernés ?

Les diagnostics immobiliers concernent toute location à usage d’habitation destinée à devenir la résidence principale du locataire, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé. Ils incluent les dépendances louées avec la partie principale, comme une cave ou un garage. Les chambres chez l’habitant sont soumises à la même règle s’il s’agit de la résidence principale du locataire.

Le diagnostic de performance énergétique est requis pour votre logement s’il est construit en France métropolitaine et en outre-mer (Guadeloupe, Guyane, La Réunion, Martinique et Mayotte). Ce document n’est pas nécessaire pour un monument historique ou certaines constructions indépendantes d’une surface de moins de 50m2⁽²⁾. Il ne s’applique pas non plus en cas de contrat de location saisonnière.

L’état des risques concerne la location d’un logement, d’un terrain, d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles, qu’il s’agisse d’un bien en pleine propriété ou en indivision (partagé entre plusieurs personnes).

Quels diagnostics sont obligatoires pour louer votre bien ?

L’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 donne la liste des diagnostics immobiliers à joindre au bail lors de la mise en location de votre bien immobilier ou d’un changement de locataire.

Pour simplifier l’opération et éviter une accumulation de papiers, vous pouvez transmettre ces documents sous forme électronique au locataire si celui-ci est d’accord.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

L’annonce et le contrat de location doivent mentionner clairement la classe énergétique de l’appartement ou de la maison.

Le DPE permet au locataire d’avoir une estimation de la consommation énergétique et du taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bien. Il attribue à votre logement une note ou étiquette énergétique allant de A (logement très performant) à G (logement très énergivore). Si le DPE contient des informations erronées, le locataire a le droit de s’en prévaloir à votre encontre. Ce diagnostic est aussi obligatoire lorsque votre logement est vendu.

La loi Climat et Résilience de 2021 a intensifié la lutte contre les "passoires énergétiques", autrement dit les logements les plus énergivores portant une étiquette F ou G. Elle a fait du DPE un outil majeur dans son arsenal de mesures.

Ce texte a inscrit la performance énergétique dans les critères de décence d’un logement. Il prévoit aussi l’interdiction progressive de la mise en location des biens immobiliers les plus énergivores. Concrètement, depuis 2025, il ne vous est plus possible de signer un bail pour un logement classé G.

Le calendrier gouvernemental prévoit d’autres interdictions de location pour la France métropolitaine aux échéances suivantes⁽²⁾ :

• Tous les logements classés F à l’horizon 2028.
• Tous les logements classés E d’ici 2034.

En outre-mer, les échéances sont différentes.

En tant que bailleur, si vous louez actuellement un logement classé F ou G par le DPE, vous n’avez pas le droit d’augmenter ou indexer le loyer.

Le diagnostic sur l’état des risques et pollutions

En tant que bailleur, vous êtes tenu d’informer le locataire des risques et des pollutions auxquels le logement est exposé. Ils peuvent être naturels, miniers, technologiques, sismiques, liés au radon, etc.

L’état des risques et pollutions est un document à présenter lorsque les candidats à la location visitent votre bien pour la première fois.

Les diagnostics complémentaires selon l’ancienneté et la localisation

L’âge de votre logement et sa situation géographique justifient la réalisation de diagnostics complémentaires.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Ce rapport professionnel mesure la présence de plomb dans les revêtements de votre logement. Il s’applique aux appartements et maisons individuelles construits avant 1949⁽²⁾.

L’état de l’installation intérieure de l’électricité

Si l’installation a plus de 15 ans⁽²⁾, vous devez, en qualité de bailleur, fournir un diagnostic électrique obligatoire pour la location. L’objectif est de donner un aperçu de la sécurité des installations électriques de votre logement.

L’état de l’installation intérieure du gaz

Votre logement possède une installation de gaz datée de plus de 15 ans⁽²⁾ ? Vous devrez vous adresser à un professionnel certifié qui évaluera les risques pour les locataires et leurs biens.

Le diagnostic bruit

Vous prévoyez de louer un bien immobilier situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports ? Vous devez fournir un document mesurant les nuisances sonores aériennes. Sa valeur est informative.

L’état d’amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire si vous louez un logement dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997⁽²⁾. Il fait état de la présence ou de l’absence d’amiante. Vous n’avez pas à intégrer ce rapport au dossier de diagnostic technique transmis au locataire. Mais si celui-ci demande à le voir, vous devez le tenir à sa disposition.

Quelles sont les durées de validité des diagnostics ?

La durée de validité varie selon le type de diagnostic obligatoire pour la location de votre bien.

Tableau récapitulatif de la durée de validité des diagnostics immobiliers⁽²⁾

Qui paie les diagnostics et comment les faire réaliser ?

Tout diagnostic technique obligatoire pour la location est à votre charge si vous êtes bailleur. Le locataire ne participe pas à ces frais. Vous regrouperez l’ensemble de ces documents au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé au contrat de bail.

Vous avez la possibilité de réaliser vous-même l’état des risques et pollutions ainsi que le diagnostic bruit des aéroports. Pour cela, remplissez les formulaires adéquats sur le site Service Public. Pour tous les autres diagnostics, vous devez vous adresser à un professionnel certifié.

Quels sont les risques pour le bailleur si les diagnostics ne sont pas réalisés ?

Effectuer les diagnostics obligatoires est une obligation légale. Ne pas les réaliser vous expose à des risques réels au civil et au pénal :

• L’annulation ou la contestation du bail. Le locataire peut saisir le juge pour demander la nullité du contrat ou une réduction du loyer s’il estime avoir été mal informé.
• Des dommages et intérêts, si le locataire subit un préjudice lié au fait que les diagnostics n’ont pas été effectués.
• Une amende administrative allant de 1.500 à 3.000€⁽²⁾ si vous faites appel à un diagnostiqueur non certifié pour le DPE.
• Votre responsabilité peut être engagée si un accident se produit à cause d’une installation défectueuse de gaz ou d’électricité.

FAQ – Questions fréquentes sur les diagnostics immobiliers obligatoires

Puis-je réaliser moi-même les diagnostics immobiliers ?

Vous pouvez réaliser vous-même l’état des nuisances sonores aériennes (ENSA) ainsi que l’état des risques et pollutions. Tous les autres doivent être pris en charge par un professionnel certifié.

Quel est le prix d’un diagnostic immobilier ?

Les prix sont libres. Nous vous conseillons de contacter différents professionnels pour obtenir plusieurs devis et faire jouer la concurrence.

Le locataire peut-il obtenir une baisse de loyer à cause du DPE ?

Le locataire peut obtenir une baisse de loyer si les informations contenues dans le DPE sont erronées. Il doit pour cela entamer une procédure en justice.