Comment louer son appartement : conseils et guide pratique

L’essentiel

• L’appartement mis en location doit répondre aux critères de décence imposés par la législation.
• Un appartement peut être loué vide ou meublé, pour une longue ou une courte durée.
• Fixer le montant du loyer à une valeur juste aide à attirer les locataires potentiels.
• L’annonce de location est rédigée selon des critères définis par la loi.
• Souscrire une assurance loyer impayé permet d’éviter la perte de revenus locatifs.

Vérifier l’état du bien

Mettre en location votre appartement se prépare. Tout commence par une inspection des lieux pour savoir si vous pouvez le proposer à un locataire en l’état ou si vous devez procéder à des travaux. En effet, selon la loi, tout logement mis en location doit être décent.

Concrètement, votre appartement doit répondre à des critères de surface et de performance énergétique. Il ne doit pas poser de risque pour le locataire sur le plan de la santé, de la sécurité et de l’hygiène (vérifiez notamment l’absence d’animaux nuisibles et de parasites). Le logement doit comporter des équipements tels qu’une arrivée d’eau potable, un coin cuisine, des sanitaires ou encore un système de chauffage s’il est situé en métropole.

Selon la commune où se situe votre logement, vous aurez peut-être besoin d’un permis de louer. Ce document se destine à lutter contre les marchands de sommeil et l’habitat indigne. Votre mairie vous permet de savoir si vous êtes concerné.

Sachez aussi que la réglementation française interdit la location de "passoires énergétiques". Ce sont des logements pourvus d’une mauvaise isolation résultant en une consommation énergétique excessive. Ils sont identifiés par le diagnostic de performance énergétique ou DPE. Il est interdit de louer des logements étiquetés G depuis 2025⁽²⁾.

Les appartements de classe F seront exclus de la location en 2028 et les logements de classe E le seront en 2034⁽²⁾. Si votre logement obtient une classification faible au DPE, nous vous recommandons d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique, pour continuer d’être en mesure de le louer.

Choisir le bon type de location

Louer votre appartement meublé ou nu comporte des avantages comme des inconvénients. Voulez-vous mettre votre appartement en location pour une longue ou une courte durée ? Souhaitez-vous pouvoir l’utiliser pour vous-même de temps en temps ? Ce genre de question vous aidera à choisir le type de bail à privilégier pour votre logement.

La location vide

Le loyer fixé est en général moins élevé que pour un appartement meublé. L’avantage principal réside dans la stabilité de la location et de l’occupation des lieux. Le bail est de trois ans au minimum⁽²⁾ et renouvelable. La location vide vous évite donc de rechercher souvent un nouveau locataire et simplifie votre travail de gestion locative.

La location meublée

Vous hésitez entre une location meublée ou vide ? La location meublée se caractérise par une durée d’occupation plus courte. Elle est d’un an renouvelable⁽²⁾ (ou jusqu’à neuf mois pour un locataire étudiant)⁽²⁾ si vous optez pour le bail de logement meublé.

Vous avez aussi la possibilité de proposer un bail mobilité à votre locataire, s’il est en formation ou doit déménager pour une mission professionnelle par exemple. Ce type de contrat possède une durée allant d’un mois à 10 mois maximum⁽²⁾. Il peut être prolongé une fois tant que la durée totale de la location ne va pas au-delà de 10 mois⁽²⁾.

La location meublée implique un changement de locataire plus fréquent. Entre deux occupants, la vacance locative peut s’avérer longue. Côté avantages, elle bénéficie d’un loyer plus élevé et d’une fiscalité particulière souvent avantageuse.

La location courte/saisonnière

Un appartement meublé peut faire l’objet d’une location saisonnière. S’il s’agit de votre résidence secondaire, une autorisation préalable de changement d’usage peut être nécessaire, à demander auprès de la mairie du lieu où se trouve l’appartement.

S’il s’agit de votre résidence principale, l’occupation consécutive par un même locataire ne doit pas dépasser 90 jours⁽²⁾. La location courte en location touristique doit se limiter à 120 jours par an⁽²⁾ au maximum, sauf réglementation locale plus stricte.

La location saisonnière est untype de location idéal dans une région touristique. Comme elle relève principalement du Code civil, vous pouvez fixer la durée, le prix et les conditions du contrat librement, en accord avec le locataire. Par ailleurs, les risques d’impayés sont moindres, car vous pouvez demander un règlement du loyer en avance.

En contrepartie, vous devrez gérer la location plus souvent (en trouvant des locataires via un site dédié ou le bouche-à-oreille), vous assurer que le logement est en bon état entre chaque locataire et qu’aucun dégât n’est à déplorer. Pensez à adapter votre assurance habitation à la location saisonnière pour éviter les mauvaises surprises.

Ne démarrez pas une location saisonnière sans avoir prévenu la mairie au préalable. De plus en plus de grandes villes limitent ce genre d’activité, sans pour autant l’interdire.

Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

À la signature du bail, vous devrez fournir au locataire des diagnostics immobiliers obligatoires. Pour bien vous préparer à cette étape, nous vous recommandons de les faire établir avant de mettre votre appartement en location et de publier l’annonce. Vous pouvez rédiger vous-même l’état des risques et pollutions (ERP). Mais pour tous les autres, vous devez faire appel à un diagnostiqueur certifié.

Ces analyses constituent le dossier de diagnostic technique (DDT) à remettre au locataire. Il se compose du :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Diagnostic plomb ou Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) pour les appartements construits avant 1949⁽²⁾ ;
• Diagnostic amiante pour les logements dont le permis de construire a été octroyé avant juillet 1997⁽²⁾ ;
• État de l’installation intérieure de l’électricité et de l’installation de gaz quand celles-ci ont plus de 15 ans⁽²⁾ ;
• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques...) ;
• Diagnostic bruit pour les logements situés dans une zone proche d’un aéroport.

Fixer le montant du loyer

Fixer le montant du loyer pour votre appartement est important. S’il est trop élevé, vous aurez peu de candidats à la location, voire pas du tout.

Comment estimer le loyer de son appartement ?

Hors zones tendues, vous avez le droit de fixer librement le loyer de votre logement. Mais dans les faits, vous devez prendre en considération de nombreux facteurs. Pour estimer le loyer, vous pouvez vous inspirer des prix pratiqués dans le quartier où se trouve l’immeuble. Prenez notamment en compte sa superficie, son état et ses atouts (un balcon par exemple).

L'encadrement des loyers en zones tendues

Paris, Lille, Bordeaux ou encore Montpellier font partie des villes qui appliquent l’encadrement des loyers. Ce dispositif plafonne le montant du loyer et son évolution dans les zones où le marché locatif est tendu. Vous devez consulter si votre commune en fait partie et quels sont les montants adéquats avant de fixer le loyer pour votre appartement.

Selon les communes, vous pouvez néanmoins augmenter le loyer entre deux locataires dans certaines situations spécifiques : si le logement n’est pas loué depuis 18 mois⁽²⁾ ou si vous avez entrepris des travaux d’amélioration ou de mise en conformité importants. Sinon, au renouvellement du bail ou lorsqu’un nouveau locataire entre dans le logement, vous n’avez généralement pas le droit d’augmenter le prix du loyer.

La révision annuelle du loyer avec l'IRL

À la signature du bail, vous avez la possibilité d’inscrire une clause de révision annuelle du loyer. Elle vous donne la possibilité de réévaluer son montant une fois par an⁽²⁾ à une date précise. Vous devez pour cela vous conformer à l’Indice de référence des loyers (IRL).

Celui-ci varie en fonction de l’endroit où se trouve l’appartement. L’Insee publie cette donnée tous les trimestres.

Pour réviser le loyer, la formule suivante s’applique :

Nouveau loyer = Montant actuel du loyer mensuel x (IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente).⁽²⁾

Vous n’avez pas le droit de procéder à la révision du loyer d’un logement qui a obtenu un classement F ou G au DPE⁽²⁾.

Anticiper l’impact sur son imposition

Les revenus tirés des loyers perçus sont imposés différemment en fonction du type de logement loué.

• Pour un appartement vide, les sommes perçues doivent être intégrées à votre déclaration d’impôt sur le revenu au titre de revenus fonciers. En fonction du montant cumulé chaque année, vous dépendez du régime microfoncier ou du régime réel ;
• Pour un appartement meublé, les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils peuvent faire l’objet d’un abattement. Il existe là aussi un micro-régime et un régime réel.

N’hésitez pas à vous tourner vers l’administration fiscale pour obtenir des conseils et informations personnalisées.

En plus de la fiscalité sur les loyers, le propriétaire bailleur doit s’acquitter d’autres charges : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (récupérable auprès du locataire) et la taxe foncière.

Trouver et sélectionner un locataire

Rédiger et diffuser une annonce conforme

Publiée dans un journal, sur un site internet ou sur un panneau d’affichage, l’annonce de location informe le locataire potentiel sur les caractéristiques du bien proposé. Quelques règles, fixées par l’État, doivent être suivies lors de la rédaction de ce texte par des particuliers.

Parmi les mentions à inclure obligatoirement :

• le montant du loyer mensuel avec, le cas échéant, le complément de loyer,
• le montant des charges récupérables et leurs modalités de règlement,
• le montant du dépôt de garantie s’il est prévu,
• le caractère meublé ou pas du logement,
• la surface habitable en mètres carrés,
• les informations issues du DPE : classe énergétique et classe climat du logement,
• la commune ou l’arrondissement où se situe le logement.

Si votre bien se situe dans une zone soumise à l’encadrement des loyers, cette information doit apparaître complétée par des éléments supplémentaires relatifs aux loyers de base et de référence.

Analyser le dossier du locataire

Après la publication de l’annonce, des personnes intéressées vont vous contacter pour visiter votre appartement. Le bien leur plaît ? Proposez-leur de constituer un dossier locatif. Vous disposerez ainsi d’éléments concrets pour faire votre choix. Vous devez vous assurer que le nouvel occupant potentiel est solvable. Pour cela, vous pouvez lui demander de fournir des documents pour donner du poids à son dossier. Vous avez l’autorisation de solliciter des justificatifs :

• D’identité ;
• De ressources (trois derniers bulletins de salaire, avis d’attribution d’une bourse étudiante ou deux bilans comptables...) ;
• De domicile (attestation d’hébergement ou les trois dernières quittances de loyer...) ;
• De situation professionnelle (contrat de travail, carte professionnelle...).

La personne qui se porte caution, appelée aussi garant, devra fournir des pièces semblables.

Agence ou gestion en direct : quel mode choisir ?

Lorsque vous mettez votre appartement en location, vous avez à choisir un mode de gestion : par agence ou en direct. Les deux solutions ont leurs avantages et leurs inconvénients :

• La gestion par une agence. Cette option vous offre la tranquillité d’esprit. L’agence immobilière gère toute la location, depuis la recherche d’un locataire à la perception des loyers, en passant par l’organisation des visites ou des travaux d’entretien régulier. En contrepartie, vous payez ces professionnels de l’immobilier pour leurs services.
• La gestion en direct. Vous réalisez des économies en prenant en charge la location de votre bien. En contrepartie, vous devez être disponible pour rechercher un locataire, sélectionner le bon candidat et gérer les documents administratifs comme le bail ou l’état des lieux. Pendant la location, vous gérez la perception des loyers et l’envoi des quittances, mais aussi l’organisation de travaux d’entretien. Vous êtes en relation directe avec votre locataire.

Contractualiser la location

Plusieurs documents sont à préparer pour formaliser la location. Cette étape est une occasion supplémentaire de discuter avec votre assureur et de choisir une assurance habitation adéquate à votre situation de propriétaire bailleur.

Préparer le bail de location

Après avoir sélectionné le locataire idéal pour votre appartement, vous lui proposez un bail de location. Ce contrat comporte des informations telles que le nom du bailleur et celui du preneur (le locataire), l’adresse du logement et sa description, le montant du loyer et des charges associées, mais également la date de début du bail.

Faites apparaître sur le contrat de location les modalités de paiement du loyer discutées avec votre nouveau locataire (versement sur votre compte à une date précise par exemple).

Il existe des contrats de location types pour simplifier cette opération. Vous ajouterez en annexe le dossier de diagnostics techniques obligatoire. Vous pouvez signer ensemble le contrat lors de l’état des lieux d’entrée dans le logement par exemple. Rappelez aussi à ce moment-là à votre locataire qu’il a l’obligation de souscrire une assurance habitation et de vous fournir un justificatif.

Réaliser l’état des lieux

L’état des lieux est un document qui est complété lorsque vous remettez les clefs au locataire. Pour le réaliser, vous visitez avec lui le logement tout en remplissant un document spécifique. Les deux parties signent ce papier. L’état des lieux apporte une protection au bailleur comme au preneur. Il devient un document de référence qui atteste de l’état du logement au début de la location.

À la fin du bail, lorsque le locataire déménage, un état des lieux de sortie doit être réalisé.

L’état des lieux est un document écrit qui peut être au format papier ou numérique. Les deux états des lieux d’entrée et de sortie peuvent figurer sur le même document. S’ils sont réalisés sur deux documents distincts, ils doivent avoir la même présentation pour être comparés plus facilement.

S’assurer contre les loyers impayés

Le bail est signé et votre locataire a bien emménagé dans l’appartement, mais, après quelques mois d’occupation, il ne paie pas son loyer ? Vous pouvez prendre les devants pour éviter de perdre votre revenu locatif.

Demandez tout d’abord à votre locataire de désigner un garant lors de la signature du bail. Cette personne qui se porte garante a la charge de couvrir les dettes du locataire si celui-ci ne s’acquitte pas de ses mensualités.

Vous avez aussi la possibilité de souscrire une assurance loyer impayé. Elle vous dédommage lorsque vous avez affaire à un locataire indélicat. Votre contrat peut inclure des garanties supplémentaires telles que la prise en charge des frais d’expulsion ou une indemnisation pour les détériorations du logement.

Si vous êtes en conflit avec votre locataire et que vous souhaitez le voir partir, nous vous conseillons de procéder selon la loi. L’expulsion est une procédure très encadrée. Vous devez aussi respecter la trêve hivernale, période pendant laquelle les expulsions sont suspendues.

FAQ – Questions fréquentes sur la mise en location de son appartement

Quels frais prévoir quand on loue un appartement ?

Pour mettre votre appartement en location, prévoyez le paiement des diagnostics techniques et la publication d’une annonce pour trouver un locataire. Si vous utilisez une agence de gestion locative, vous devrez payer ses services.

Puis-je louer mon appartement à ma fille ou mon fils ?

Oui, vous pouvez louer votre logement à votre enfant. Vous devez respecter les règles du marché pour fixer le prix du loyer.