Caution, garant et dépôt de garantie : quelle différence ?

La caution désigne la personne physique ou morale qui s’engage à payer les dettes locatives en cas de défaillance de paiement de la part du locataire. Dans le langage courant, on utilise l’expression « se porter caution » pour dire « être garant ».

Quant au dépôt de garantie, il s’agit d’une somme d'argent versée au bailleur par le locataire - et non par le garant. Elle est restituée au locataire après l'état des lieux de sortie. Le bailleur a le droit d’en déduire le montant des impayés de loyers ou de charges, ainsi que les frais entraînés par des dégradations.

Par défaut, on a tendance à employer le terme « caution » pour faire référence au dépôt de garantie. Tout propriétaire est en droit de demander son versement comme garantie financière de la part du locataire, y compris lorsqu'il s'agit d'un logement social.

Quel montant peut atteindre la caution d'un logement ?

Le montant de la caution d’un appartement est encadré par la loi. Le contrat de location doit clairement spécifier si le versement est exigé ou non. Il existe deux cas de figure :

• Caution appartement non meublé : son montant ne doit pas dépasser un mois de loyer, hors charges. Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois.

• Caution logement meublé : elle ne doit pas être supérieure à deux mois de loyer, hors charges. En revanche, si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, le montant est libre. 

Quelles autres solutions de cautionnement ?

Les candidats locataires qui n’ont personne pour se porter garant, notamment pour un premier logement, disposent de plusieurs solutions :

• La garantie Visale proposée par Action Logement : elle prend en charge la caution d’un logement social, la caution d’un logement HLM ou encore la caution d’un logement étudiant, sous conditions d’éligibilité. Dans le cas d’une location auprès d’un bailleur privé, elle couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés, ainsi que les dégradations immobilières.

• Le dispositif "FASTT Confiance Bailleur" pour les intérimaires.

• L'aide à la caution logement de la CAF peut être octroyée aux bénéficiaires sous forme de prêt.

• L’aide à l’installation des personnels (AIP) représente une aide à la caution du logement pour les fonctionnaires.

• La caution de logement pour retraité peut être prise en charge par des dispositifs spécifiques comme l’Aide Personnalisée au Logement (APL). 

En plus de ces solutions de caution de logement par l’État, il existe le cautionnement bancaire. Le locataire peut demander à sa banque de se porter garante. En contrepartie, il devra verser une somme d’argent sur un compte bloqué pendant toute la durée du bail.

Restitution de la caution d'un logement : comment ça marche ?

Avec la loi Alur, le bailleur est tenu de procéder au remboursement total de la caution logement dans un délai maximal d'un mois, à compter de la remise des clés. En cas de dégradations imputables au locataire et signalées sur l'état des lieux de sortie, ce délai est de deux mois.

Que faire en cas de conflit ?

En cas de litige dans le cadre d'un bail d'habitation, le locataire ou le bailleur doit suivre la procédure suivante :

• Envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception : il doit décrire les faits de manière précise et joindre les justificatifs (textes de loi, règlements, factures, photos, etc.)

• Conciliation : cette procédure gratuite est obligatoire pour un litige inférieur ou égal à 5 000 euros et facultative pour les sommes supérieures. Adressez-vous à un conciliateur de justice ou à la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.

• Saisie du tribunal d’instance : en cas d'échec de la conciliation, il faut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.