Sommaire
Qu’est-ce que la loi ALUR ?
La loi ALUR (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 est venu modifier la loi du 6 juillet 1989. Elle a introduit de nombreux changements pour le marché immobilier locatif, aussi bien pour les contrats de location vide que meublée : modification de la durée de préavis, encadrement des loyers, et modification du dépôt de garantie.
À savoir
La loi Alur a pour objectif de faciliter l’accès au logement, particulièrement dans les zones tendues. Une zone tendue est une zone urbaine de plus de 50 000 habitants, dans laquelle il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.
Préavis d’un mois pour quitter un appartement
La loi Alur a introduit une réduction du délai de préavis pour les logements dans les zones tendues et pour les locations vides. Elle porte le délai pour mettre fin au contrat de location de trois mois à un mois, sans que le locataire ait besoin d’invoquer un motif spécifique.
Si le délai de préavis reste fixé à trois mois en dehors des zones tendues, les cas qui donnent droit au préavis d’un mois ont été élargis par la loi Alur : ce délai peut être invoqué par tout locataire pouvant justifier de problèmes de santé lui imposant de changer de domicile, quel que soit son âge.
Encadrement des loyers dans le cadre de la loi Alur
Mesure phare de la loi Alur, l’encadrement des loyers vise à réguler le marché de l’immobilier locatif. À cette fin, l’encadrement des loyers rend impossible l’augmentation du loyer entre deux locataires, aussi bien pour les logements vides que pour les logements meublés.
À savoir
Une augmentation du loyer reste possible s’il a été auparavant largement sous-estimé par rapport aux autres logements du quartier, ou si le bien a bénéficié d'importants travaux.
La loi Alur a également introduit la notion d'encadrement des loyers avec plafond. Cette mesure s’applique spécifiquement aux communes et agglomérations en zone tendue. Elles peuvent dorénavant imposer un loyer de référence majoré, que les bailleurs ne peuvent pas dépasser. La loi Alur définit les critères qui devront permettre de déterminer le montant de ce loyer de référence majoré :
La zone dans laquelle se situe le logement
Le type de location (meublée ou vide)
Le nombre de pièces (allant du T1 à plus de cinq pièces)
La date de construction du bâtiment.
À savoir
Le loyer de référence majoré peut être dépassé si le bien immobilier loué offre un confort ou bénéficie d'un emplacement avantageux et supérieur par rapport aux logements environnants et de même type.
Dépôt de garantie dans le cadre de la loi Alur
La loi Alur a introduit une modification du montant du dépôt de garantie, qui ne peut pas excéder :
un mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement vide
deux mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement meublé.
Vous avez quitté votre logement depuis des mois mais votre bailleur ne vous a pas encore rendu votre dépôt de garantie ? Sachez que le délai maximal de restitution du dépôt de garantie a lui aussi été revu à la baisse. Il est porté à :
un mois si les états des lieux d'entrée et de sortie sont conformes
deux mois si des dégradations ont été constatées et signalées lors de l'état des lieux de sortie.
À savoir
En cas de dépassement de ce délai, le bailleur peut être sujet à une pénalité de 10 % du montant du loyer mensuel pour chaque mois de retard, qu'il y ait retenue sur le dépôt ou non.
Loi Alur pour les propriétaires
Si la loi Alur avait pour but de mieux protéger les locataires et de renforcer l’accès au logement dans les zones tendues, elle a un impact financier important pour les propriétaires. Ils doivent tout d’abord équiper le bien en location d’un détecteur de fumée, et le bail doit désormais mentionner la superficie précise du logement.
Loi Alur : assurance pour tous en copropriété
Depuis la loi Alur, les immeubles en copropriété et leurs occupants (locataires et propriétaires) sont mieux protégés contre tous les risques.
Syndicats de copropriété
Les copropriétés doivent souscrire une assurance collective pour protéger la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Cette assurance couvre soit tous les bâtiments, soit les seules parties communes.
Copropriétaires
Dans tous les cas, les copropriétaires ont également l’obligation de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre. Et cela qu’ils occupent ou non leur logement. De plus, il existe des règles spécifiques sur l’assurance du propriétaire non occupant.
À savoir
Cette obligation d’assurance ne concerne pas les propriétaires de maisons individuelles.
Locataires
Les locataires restent tenus de souscrire une assurance minimale de responsabilité civile locative (RC). La loi Alur protège mieux les propriétaires des dérives de leur locataire et de leur éventuel refus de présenter cette attestation d’assurance RC. Ainsi, ils peuvent en lieu et place de leur locataire, souscrire cette assurance et la répercuter dans les charges. Ils peuvent même majorer de 10 % au plus le montant de l’assurance pour « s’indemniser » des démarches !
Les occupants de locations saisonnières, résidences secondaires, meublés et logements-foyers ne sont pas soumis à l’obligation d’assurance mais en cas de sinistre, ils doivent prendre en charge financièrement l’indemnisation des dégâts chez eux et chez leurs voisins. Il vaut mieux donc souscrire au moins la responsabilité des risques locatifs (dégâts liés à l’incendie, une explosion, un dégât des eaux).
Loi Alur et location : les obligations d’une location meublée
La loi Alur impose certaines contraintes aux locations meublées. En effet, afin d’assurer un logement a minima confortable et décent, chaque meublé, occupé en tant que résidence principale, doit être doté des 11 équipements obligatoires suivants :
literie avec couette ou couverture,
rideaux ou volets, stores dans les chambres,
plaques de cuisson,
four traditionnel ou micro-ondes,
réfrigérateur avec au minimum un congélateur (température maximale de 6°),
vaisselle suffisante pour prendre des repas,
ustensiles de cuisine,
table et sièges,
étagères de rangement,
luminaires,
matériel d'entretien ménager adapté au logement.
Tout propriétaire peut installer des équipements complémentaires. Dans tous les cas, l’état des lieux avant la remise des clés et l’entrée dans le logement est l’occasion de s’assurer que le propriétaire a bien fourni tous ces éléments. La loi Alur n’a pas ajouté de diagnostics obligatoires pour les locations.
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