Qu’est-ce que la loi ALUR ?

La loi ALUR (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 est venu modifier la loi du 6 juillet 1989. Elle a introduit de nombreux changements pour le marché immobilier locatif, aussi bien pour les contrats de location vide que meublée : modification de la durée de préavis, encadrement des loyers, et modification du dépôt de garantie. 

Préavis d’un mois pour quitter un appartement

La loi Alur a introduit une réduction du délai de préavis pour les logements dans les zones tendues et pour les locations vides. Elle porte le délai pour mettre fin au contrat de location de trois mois à un mois, sans que le locataire ait besoin d’invoquer un motif spécifique.

Si le délai de préavis reste fixé à trois mois en dehors des zones tendues, les cas qui donnent droit au préavis d’un mois ont été élargis par la loi Alur : ce délai peut être invoqué par tout locataire pouvant justifier de problèmes de santé lui imposant de changer de domicile, quel que soit son âge.

Encadrement des loyers dans le cadre de la loi Alur 

Mesure phare de la loi Alur, l’encadrement des loyers vise à réguler le marché de l’immobilier locatif. À cette fin, l’encadrement des loyers rend impossible l’augmentation du loyer entre deux locataires, aussi bien pour les logements vides que pour les logements meublés. 

La loi Alur a également introduit la notion d'encadrement des loyers avec plafond. Cette mesure s’applique spécifiquement aux communes et agglomérations en zone tendue. Elles peuvent dorénavant imposer un loyer de référence majoré, que les bailleurs ne peuvent pas dépasser. La loi Alur définit les critères qui devront permettre de déterminer le montant de ce loyer de référence majoré :

1. La zone dans laquelle se situe le logement

2. Le type de location (meublée ou vide)

3. Le nombre de pièces (allant du T1 à plus de cinq pièces)

4. La date de construction du bâtiment. 

Dépôt de garantie dans le cadre de la loi Alur 

La loi Alur a introduit une modification du montant du dépôt de garantie, qui ne peut pas excéder :

• un mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement vide

• deux mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement meublé. 

Vous avez quitté votre logement depuis des mois mais votre bailleur ne vous a pas encore rendu votre dépôt de garantie ? Sachez que le délai maximal de restitution du dépôt de garantie a lui aussi été revu à la baisse. Il est porté à :

• un mois si les états des lieux d'entrée et de sortie sont conformes

• deux mois si des dégradations ont été constatées et signalées lors de l'état des lieux de sortie. 

Loi Alur pour les propriétaires

Si la loi Alur avait pour but de mieux protéger les locataires et de renforcer l’accès au logement dans les zones tendues, elle a un impact financier important pour les propriétaires. Ils doivent tout d’abord équiper le bien en location d’un détecteur de fumée, et le bail doit désormais mentionner la superficie précise du logement. 

Loi Alur : assurance pour tous en copropriété

Depuis la loi Alur, les immeubles en copropriété et leurs occupants (locataires et propriétaires) sont mieux protégés contre tous les risques.

Syndicats de copropriété 

Les copropriétés doivent souscrire une assurance collective pour protéger la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Cette assurance couvre soit tous les bâtiments, soit les seules parties communes. 

Copropriétaires 

Dans tous les cas, les copropriétaires ont également l’obligation de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre. Et cela qu’ils occupent ou non leur logement. De plus, il existe des règles spécifiques sur l’assurance du propriétaire non occupant.