Syndic : quelles obligations en cas de sinistre ?

L’essentiel

• Le syndic intervient lorsqu’un sinistre touche les parties communes, y compris lorsque l’incident a commencé dans un logement.
• Il déclare les dommages à l’assureur de l’immeuble, rassemble les justificatifs et suit le dossier.
• Une expertise peut être organisée selon la nature du sinistre et les conditions du contrat, mais elle n’est pas systématique.
• Lorsque plusieurs assurances sont concernées, la convention IRSI peut désigner un assureur chargé de coordonner le dossier.
• Si le syndic reste inactif, un copropriétaire peut d’abord lui adresser une mise en demeure écrite.

Quels sont les sinistres qui nécessitent l'intervention du syndic ?

Dans un immeuble, si un sinistre survient dans un appartement, c’est au locataire (ou, le cas échéant, au propriétaire) de déclarer le sinistre à son assurance multirisque habitation.

Le syndic de copropriété, lui, intervient en cas de sinistre survenu dans les parties communes d’un immeuble, comme les escaliers, les locaux techniques ou le parking.

Tous les sinistres ayant causé des dommages matériels sont concernés, par exemple :

• Dégâts des eaux provenant des parties communes.
• Incendie.
• Acte de vandalisme et bris de glace.

Qu’il s’agisse d’un dégât provenant des parties communes (exemple : incendie causé par un court-circuit électrique dans les locaux communs), ou de dommages causés par un incident localisé dans des parties privatives (exemple : fuites d’eau dans les escaliers à la suite d’une rupture de canalisations chez un copropriétaire), le syndic doit intervenir.

Le régime de la copropriété est organisé par la loi du 10 juillet 1965¹. Le syndic représente le syndicat des copropriétaires et assure la gestion de l’immeuble. À ce titre, il veille aux contrats qui protègent la copropriété : la responsabilité civile du syndicat doit être assurée, tandis que les autres garanties dépendent notamment du règlement de copropriété et du contrat souscrit. Pour comprendre ce que couvre l’assurance de copropriété, il faut donc distinguer les dommages aux parties communes de ceux qui relèvent de l’assurance personnelle d’un occupant.

Quelles démarches le syndic doit-il accomplir en cas de sinistre ?

Votre syndic intervient à toutes les étapes de la gestion du sinistre.

Déclarer le sinistre

Votre syndic doit aviser la compagnie d’assurance et transmettre tous les documents nécessaires à préciser les circonstances du sinistre et évaluer le montant des dommages subis. Votre assureur lui indiquera également les modalités de remboursement de l’assurance après sinistre.

Pour ce faire, votre syndic va :

• Remplir une déclaration de sinistre. Un modèle de lettre est à disposition pour déclarer un sinistre, qu’il s’agisse de dommages électriques ou d’un dégât des eaux.
• Réunir les pièces disponibles pour évaluer le sinistre : devis des réparations, factures ou photos des biens mobiliers endommagés s’il y en a, vidéo (issue de la vidéosurveillance, par exemple).
• Effectuer un dépôt de plainte auprès des forces de l’ordre (gendarmerie ou commissariat de police) en cas de sinistre causé par un acte malveillant comme le vandalisme.

Pour déclarer le sinistre, l’ensemble des documents sera transmis en ligne, envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception, ou remis directement auprès de l’agence de la compagnie d’assurance. Dans tous les cas, le syndic doit respecter les délais de déclaration de sinistre, à savoir :

• 2 jours ouvrés²en cas de vol.
• 5 jours ouvrés²en principe en cas de dégâts des eaux ou d’incendie.

Assurer le rôle d'intermédiaire avec l'assureur

Le syndic a aussi pour obligation de servir d’intermédiaire entre le syndicat de copropriété et l’assureur. Ainsi, il doit rester disponible pour accompagner l’expert mandaté par la compagnie d’assurance, lorsque celui-ci vient constater les dégâts. Il doit également transmettre toutes les pièces demandées par l’assureur.

L’intervention d’un expert n’est toutefois pas systématique : l’assureur décide s’il est nécessaire d’en désigner un pour évaluer les dommages. En cas de désaccord sur cette évaluation, le copropriétaire concerné peut demander une contre-expertise. Les honoraires de l’expert qu’il choisit sont en principe à sa charge, sauf prise en charge prévue par son contrat. Le déroulement de l’expertise dépend donc de la nature et de l’ampleur du sinistre.

Recevoir les indemnités et les affecter

Quand la compagnie d’assurance effectue le versement des indemnités relatives au sinistre ainsi déclaré, la somme est généralement adressée au syndic. Ce dernier gère ces indemnités pour effectuer toutes les réparations nécessaires, et se charge de payer les différents intervenant dans les travaux de remise en état couverts par l’assurance.

Cependant, l’indemnité n’est pas nécessairement versée au syndic dans tous les cas. Le bénéficiaire et l’affectation de l’indemnité dépendent notamment de la nature des dommages, du contrat d’assurance et de la personne indemnisée.

Qui gère le sinistre quand plusieurs assureurs sont concernés ?

Un dégât des eaux peut toucher à la fois un appartement voisin et les parties communes : l’assurance de l’occupant, celle du copropriétaire et celle de l’immeuble peuvent alors être concernées. Chaque personne concernée signale le sinistre à son assureur, tandis que le syndic effectue la déclaration auprès de l’assureur de l’immeuble lorsque les parties communes sont touchées.

Pour certains dégâts des eaux et incendies affectant plusieurs lots, la convention IRSI peut s’appliquer lorsque le montant des dommages matériels ne dépasse pas 5.000€ HT par local sinistré. Elle prévoit la désignation d’un assureur gestionnaire chargé de coordonner la gestion du sinistre selon les règles prévues par la convention. Le syndic reste l’interlocuteur de l’assurance de la copropriété et transmet les informations relatives aux parties communes. Les modalités de gestion dépendent du sinistre et des contrats concernés.

En cas de dégât des eaux, l’assureur chargé d’organiser la recherche dépend notamment de l’endroit où elle doit être effectuée. La prise en charge de la recherche de fuite varie selon les contrats concernés.

Quelles sanctions peuvent être appliquées en cas de non-respect des obligations ?

Si le syndic tarde à agir, commencez par lui demander par écrit ce qu’il a entrepris et les documents relatifs au sinistre. Sans réponse ou intervention, adressez-lui une mise en demeure écrite précisant les faits, les démarches attendues et un délai pour répondre. Conservez une copie de votre courrier et la preuve de son envoi. Un modèle de lettre de mise en demeure peut vous aider à formuler votre demande.

Si votre syndic ne réagit pas conformément à ses obligations en cas de sinistre, vous pouvez réagir de deux manières, la mise en demeure du syndic étant l’étape préalable nécessaire.

En concertation avec les autres copropriétaires, vous pouvez envisager de remplacer votre syndic. Cela s’effectue lors de l’assemblée générale annuelle, ou en convoquant une assemblée générale extraordinaire. Les modalités et conditions de résiliation du contrat sont encadrées par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965².

En cas de litige avec votre syndic, il est possible d’engager une action en justice, à défaut d’accord amiable. Vous pouvez effectuer cette démarche à titre individuel si vous êtes personnellement lésé, (par exemple si la vétusté des canalisations entraîne des infiltrations fréquentes dans votre habitation). Dans ce cas, vous pouvez utiliser la protection juridique incluse dans votre contrat d’assurance. L’ensemble des copropriétaires peuvent également initier une action collective, (par exemple si votre syndic de copropriété a omis de déclarer un sinistre dans les temps). Selon la nature du préjudice et de l’action envisagée, l’action peut relever du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, ou d’actions individuelles de copropriétaires. En effet, en cas de retard de déclaration, l’assureur peut refuser l’indemnisation. Lorsque la déchéance est prévue au contrat, elle est soumise aux conditions de l’article L.113-2 du Code des assurances², notamment à la preuve d’un préjudice subi par l’assureur.

FAQ - Vos questions sur le sinistre en copropriété

Qui paie la recherche de fuite dans une copropriété ?

La prise en charge dépend de l’endroit où la fuite est recherchée et des contrats d’assurance concernés. Pour les parties communes, le syndic contacte l’assureur de l’immeuble.

Quelles sont les fautes graves d'un syndic ?

Ne pas déclarer un sinistre, négliger des mesures urgentes ou laisser les réparations sans suivi peut constituer un manquement grave, selon les circonstances et leurs conséquences.

Un syndic bénévole a-t-il les mêmes obligations qu'un syndic professionnel ?

Oui. Il doit remplir les mêmes missions de gestion de la copropriété, notamment en cas de sinistre.