Qui doit être assuré en cas de dégât des eaux provenant des parties communes ?

Le statut des habitants de la copropriété détermine le type d’assurance habitation qu’ils doivent souscrire. Le règlement de copropriété fournit toutes les modalités d’assurance qui s’appliquent spécifiquement à un immeuble.

Assurance pour le locataire

Le locataire doit souscrire une assurance pour protéger le logement loué (sauf en cas de location saisonnière). Elle inclut une garantie « dégât des eaux » couvrant les dommages au logement causés par un sinistre généré chez lui. Elle ne couvre pas les dommages causés par un dégât des eaux provenant des parties communes. Ces derniers sont pris en charge par l’assurance de la copropriété si elle couvre ce type de sinistre.

Assurance pour le propriétaire occupant

Le propriétaire occupant d’un logement en copropriété a l’obligation de s’assurer en responsabilité civile pour couvrir tous les dommages générés dans son logement. Ils peuvent affecter le logement lui-même, la copropriété ou les voisins. Il n’y a pas d’obligation légale pour la garantie « dégât des eaux », mais les règlements de copropriété l’imposent assez souvent. Cette assurance ne couvre pas les sinistres venant des parties communes. Ceux-ci sont pris en charge par l’assurance de la copropriété si elle couvre ce type de sinistre.

Assurance pour le propriétaire non occupant

Quelle assurance habitation selon la loi Alur pour un propriétaire en copropriété qui ne vit pas dans son logement ? Il doit avoir une assurance propriétaire non-occupant (PNO) avec au moins la garantie responsabilité civile pour couvrir les sinistres issus du logement. Les dégâts des eaux nés à l’extérieur du logement ne sont pas pris en charge.

Assurance collective obligatoire pour la copropriété

La loi Alur de 2014 impose à chaque copropriété d’être assurée par une couverture collective comprenant a minima la responsabilité civile. Le syndic, en tant que représentant légal des copropriétaires, souscrit le contrat.

Ce dernier permet d’indemniser les victimes des dommages matériels ou corporels engendrés par un élément des parties communes de l’immeuble. Par exemple :

• Le gardien de l’immeuble lave les escaliers, mais ne signale pas par un panneau que les marches sont glissantes et une personne chute ;

• Le syndic a négligé l’entretien du toit. Des tuiles tombent et blessent une personne.

De plus, le syndic a la possibilité de souscrire une assurance multirisque immeuble (MRI). Celle-ci est facultative et soumise au vote de l’assemblée générale. Elle permet d’obtenir une couverture plus large et inclut le risque de dégât des eaux dans les parties communes.

Le rôle de l’assurance dans les dégâts des eaux en copropriété

L’assurance joue un rôle central lorsqu’un dégât des eaux provient des parties communes d’une copropriété.

Déclaration du sinistre en copropriété

Toutes les personnes impliquées dans ce sinistre doivent faire une déclaration de dégât des eaux à leur assureur. Le délai légal est de cinq jours ouvrés⁽¹⁾ à compter du moment où le sinistre survient.

Dégât des eaux dans les parties communes uniquement

Un dégât des eaux peut naitre dans les parties communes de l’immeuble et n’affecter que ces dernières :

• une canalisation cassée inonde la cour intérieure ;

• des gouttières mal entretenues débordent et affectent les fondations de l’immeuble ;

• un défaut d’étanchéité du toit provoque un dégât des eaux venant du plafond du couloir du dernier étage ou affectant les murs de la cage d’escalier.

Il revient alors au syndic de déclarer le sinistre à la compagnie d’assurance de copropriété. Elle se chargera de la recherche de la fuite d’eau en immeuble collectif, de l’estimation du montant des dommages et des travaux de remise en état ou de rénovation.

Dégât des eaux touchant une partie privative

Lorsqu’un sinistre né dans les zones communes provoque des dommages dans des parties privatives, le syndic et l’occupant du logement (locataire ou propriétaire) doivent prévenir leur assurance.

Le syndic doit :

• remplir un constat à l’amiable avec chaque occupant lésé ;

• ajouter ces documents à la déclaration de sinistre ;

• transmettre l’ensemble du dossier à l’organisme d’assurance collective.

Lorsque le dégât des eaux provient d’une partie privative, c’est à l’occupant de recourir à son assureur. Il doit :

• contacter le syndic pour l’informer du sinistre ;

• réaliser un constat amiable de dégât des eaux avec le syndic si la fuite concerne seulement les parties communes ;

• rassembler toutes les déclarations et les transmettre à l’assureur.
  

Recherche de fuite

Identifier l’origine de la fuite n’est pas toujours évident, surtout lorsque l’infiltration provient d’une canalisation cachée derrière un mur. Il faut faire appel à un professionnel. Inspection des canalisations à l’aide de caméras vidéo classiques ou à infrarouge, lampe à rayons UV ou utilisation de la fumée font partie des techniques de recherche utilisées.

Dans le cadre d’une copropriété, si le dégât des eaux provient des parties communes, la convention IRSI (voir ci-dessous) indique que la recherche de fuite doit être organisée par l’assurance collective de la copropriété.

Mais s’il s’avère que le dégât des eaux trouve son origine dans une partie privative, le coût de la recherche de fuite est pris en charge par l’assurance de l’occupant du logement endommagé.

Le rôle du syndic en cas de dégât des eaux dans les parties communes

Le syndic est incontournable dans la gestion d’un dégât des eaux dans les parties communes.

Ouverture d'un dossier de sinistre

Lorsqu’un sinistre affecte les parties communes, il faut immédiatement informer le syndic de copropriété en fournissant des photos et des précisions sur la source de la fuite, si possible.

Le syndic endosse à partir de là un rôle administratif. Il demande l’ouverture d’un dossier de sinistre à l’assureur de l’immeuble et fait établir un constat à l’amiable avec les occupants touchés le cas échéant. Il dispose de cinq jours ouvrés⁽¹⁾ pour déposer le dossier.

Suivi des réparations

Par la suite, le syndic suit l’avancée de la demande d’indemnisation, qui peut prendre plusieurs mois selon les compagnies d’assurance. Il coordonne une éventuelle expertise de dégât des eaux demandée par l’assureur, veille au bon déroulement des travaux dans les parties communes touchées et informe les copropriétaires des réparations et embellissements réalisés.

Prévenir les dégâts des eaux provenant des parties communes

Tout un panel de précautions permet de limiter le risque de dégât des eaux dans les parties communes. Ces mesures impliquent surtout un entretien régulier des éléments de l’immeuble et des inspections préventives.

Inspection et entretien des installations

Pour éviter les infiltrations par la toiture, par exemple, il est conseillé de faire vérifier son état et son étanchéité chaque année. Curer les gouttières et nettoyer les canalisations une fois par an aide à prévenir les obstructions. Une inspection régulière des joints de plomberie et de ceux des points d’eau permet de repérer et remplacer les accessoires défectueux.

Rôles des copropriétaires et du syndic

Assurer la conservation et la maintenance du bien immobilier fait partie des missions du syndic. Ce dernier se doit de tenir à jour le carnet d’entretien où sont référencés tous les travaux réalisés.

Les propriétaires occupants et locataires de l’immeuble veillent à l’entretien de leurs installations et au bon usage de leurs appareils pour limiter les risques de fuite ou de débordement. Ils préviennent le syndic s’ils constatent un défaut d’entretien dans les parties communes qui peut représenter un risque de dommages.

Indemnisation des dégâts des eaux en copropriété

L’indemnisation d’une fuite d’eau par l’assurance dépend des circonstances du sinistre et du montant des préjudices.

Prise en charge selon le montant des dommages

Si le montant des dommages matériels est inférieur à 1 600 euros HT⁽¹⁾, la compagnie d’assurance de la copropriété paie l’indemnisation des dégâts provenant des parties communes.

Pour un montant entre 1 600 euros HT et 5000 euros HT⁽¹⁾, l’assureur gestionnaire selon la convention IRSI demande une expertise et dédommage les victimes. Il peut aussi engager un recours auprès des assureurs des autres parties.

Détails de la convention IRSI

La convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeubles), établie par France Assureur scelle un accord entre plusieurs compagnies d’assurance dans le but de simplifier la gestion des sinistres en copropriété. Elle s’applique aux sinistres qui ne dépassent pas 5000 euros HT⁽¹⁾.

Elle prévoit la désignation d’un seul assureur gestionnaire pour organiser la recherche de la fuite, l’expertise, l’évaluation du montant des dommages et l’indemnisation. Cela permet d’accélérer la prise en charge des victimes. Dans le cas d’un dégât des eaux dans les parties communes, cet assureur gestionnaire est celui de la copropriété.

FAQ : Dégât des eaux en copropriété

Toutes les réponses aux questions sur le dégât des eaux provenant des parties communes.

Qui appeler en cas de dégât des eaux dans les parties communes ?

En tant que locataire ou propriétaire, prévenez immédiatement le syndic de copropriété et contactez votre assureur.

Qui doit payer la recherche de fuite en copropriété ?

Pour une fuite d’eau dans les parties communes, l’assurance collective de la copropriété ordonne et paie la recherche. La fuite provient d’un local privé ? L’assureur de l’occupant règle la facture.

Comment savoir si une canalisation est commune ou privative ?

Selon la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs » sont considérés parties communes si aucun autre document ne prouve le contraire. Le syndic de copropriété doit avoir une liste détaillée des éléments communs et privatifs.

Quels sont les délais d'indemnisation pour un dégât des eaux en copropriété ?

Les délais d’indemnisation varient d’une compagnie d’assurance à l’autre. Mieux vaut consulter les informations qui figurent dans votre contrat.