Les obligations du propriétaire envers le locataire

Afin d’éviter les situations de location abusives, la loi encadre les conditions de location de biens immobiliers. Le logement doit offrir un cadre de vie décent et confortable. Un propriétaire bailleur doit être en mesure d’assurer confort et sécurité : bâtiment salubre, assurance habitation dans une copropriété, diagnostics et travaux essentiels réalisés, etc.

Offrir un logement décent

Tout propriétaire se doit de proposer avant toute chose un logement décent, c’est-à-dire dans lequel un locataire puisse vivre tranquillement sans risque que cela porte atteinte à sa sécurité ou à sa santé, c’est une des prérogatives de la loi Alur.

Des critères précis définissent un logement décent :

• Une surface minimale : pour une location simple, au moins une pièce principale d’une surface habitable minimale de 9 m et une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable de 20 m³. Pour une colocation, le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour deux colocataires.

• L’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire (électricité, gaz, chauffage, eau, etc conforme aux normes de sécurité).

• L’absence d’animaux nuisibles (rats) et de parasites (puces de lit, cafards).

• Une performance énergétique minimale : le logement doit respecter un critère de performance énergétique calculé par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

• La mise à disposition d’équipements essentiels (chauffage, coin cuisine, sanitaires, réseau électrique).

La jouissance paisible des lieux

Une fois le bail signé, l’état des lieux réalisé et les clés remises, le locataire dispose de son appartement librement et le propriétaire est obligé de lui assurer la « jouissance paisible » de son habitation comme le stipule la loi (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et article 1719 du Code civil). Et ce, pendant toute la durée du bail.

Remise des diagnostics immobiliers à jour

Afin de prouver au locataire que l’habitation est en bonnes conditions et répond à la réglementation en vigueur, le propriétaire doit être en mesure de remettre des diagnostics immobiliers obligatoires récents.

Les documents à remettre sont les suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

• Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;

• État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;

• État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ;

• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) ;

• Diagnostic Bruit.

Tous les justificatifs de diagnostics peuvent être regroupés dans un Dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au bail lors de la signature ou du renouvellement.

Délivrer un état des lieux

Étape obligatoire lors de la location d’un appartement ou d’une maison, l’état des lieux décrit l’état du logement et des équipements. Il est généralement réalisé au moment de la remise des clés et de la signature du bail.

Ce document permet de constater par les deux parties présentes, locataire et propriétaire bailleur, l’état de bien loué et du matériel, et de prendre en compte la vétusté lors de l’entrée.

L’état des lieux est réalisé en deux exemplaires, doit être daté et signé, et est joint au contrat de bail.

Un état des lieux est aussi réalisé à la sortie afin de constater les dégradations si elles existent et d’établir les responsabilités de chacun si des réparations s’imposent.

Les obligations du propriétaire envers le logement

Si l’on reconnait des droits et des devoirs aux locataires, il en est de même pour le propriétaire bailleur. Ce dernier reste dans tous les cas le propriétaire du logement et se doit donc de l’entretenir régulièrement ou d’intervenir au besoin. Location vide ou location meublée, les exigences diffèrent sur certains points.

Entretien du logement : la réalisation de travaux

Vide ou meublé, un logement loué doit être en bon état et le propriétaire bailleur doit s’en assurer.

Durant la durée de location, qui peut parfois s’étaler sur plusieurs années, des dégradations vont survenir. Si elles ne sont pas imputables à une faute du locataire, le propriétaire est responsable des réparations et travaux :

• Travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives ;

• Travaux de maintien en l’état et de l’entretien normal du logement ;

• Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ;

• Travaux pour respecter les critères d’un logement décent ;

• Entretien des toitures et façades végétalisées.

Entretien des équipements si l’appartement est meublé

La loi impose des conditions pour louer un appartement meublé qui doit disposer d’une liste précise d’éléments de mobilier : appareils électroménagers et ustensiles de cuisine, literie, sièges et tables, produits et outils de nettoyage, etc.

La liste exhaustive de meubles et ustensiles obligatoires et en bon état impose au propriétaire bailleur de renouveler ce matériel en cas de casse, de perte ou de vétusté.

L’encadrement des loyers

Pour faire face à la pénurie de logements et à l’inflation des loyers dans certaines zones tendues, la loi exige l’encadrement des loyers. Quand un propriétaire remet sur le marché un bien, le loyer du nouveau locataire « ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ».

On distingue différents cas de figure :

• Le propriétaire qui met en location pour la première fois un bien peut fixer librement le montant du loyer ;

• Le propriétaire a le droit de réviser le loyer une fois par an, si cela est prévu dans le bail ;

• Si le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut l’augmenter lors du renouvellement du bail, mais à certaines conditions et en respectant certaines règles ;

• Une nouvelle mise en location a lieu après moins de 18 mois d’inoccupation : le montant du dernier loyer appliqué doit figurer dans le bail. Le propriétaire peut l’augmenter dans certains cas seulement : loyer non révisé dans les 12 derniers mois, travaux réalisés, ancien loyer sous-évalué ;

• Une nouvelle mise en location après 18 mois et plus d’inoccupation : en métropole, le propriétaire peut choisir le montant du loyer d’un logement classé A, B, C, D ou E. Pour un logement classé F ou G, le loyer ne peut pas être plus élevé que le dernier loyer.

Les obligations d’ordre fiscal

Les loyers payés aux propriétaires constituent une source de revenus qui doivent être déclarés à l’administration fiscale.

La fiscalité appliquée est cependant différente pour une location vide et une location meublée. Les rentes provenant de la location d’un bien vide sont considérées comme des revenus fonciers, tandis que celles d’un logement meublé sont considérées comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

D’autre part, selon le type d’investissement locatif réalisé, le propriétaire bailleur bénéficie d’avantages fiscaux et d’un régime d’imposition intéressant (dispositif Pinel, dispositif Normandie, Loc’Avantages, etc.).

Quelles sont les conséquences du non-respect des conditions ?

L’obligation première du propriétaire est de proposer un logement décent. Si le bailleur n’applique pas la réglementation, on dit qu’il manque à son obligation de délivrance (obligation de résultat). Cette situation peut entrainer la nullité du contrat de bail, puisque celui-ci n’est pas respecté.

Avant d’en arriver à cette situation, il est toujours préférable de tenter de régler à l’amiable les différends pour trouver une solution acceptable pour le locataire et le propriétaire.

Si cette démarche est vaine, le bailleur s’expose à des sanctions. Un juge peut préciser par exemple une liste des travaux à réaliser et ainsi :

• Obliger le bailleur à réaliser les travaux demandés ;

• Accorder des dommages et intérêts au locataire ;

• Ordonner une diminution du loyer.