Les régimes d’imposition pour les propriétaires bailleurs

Acheter un logement destiné à la location peut se révéler une opération intéressante, car elle représente une source de revenus régulière. Mais en tant que propriétaire bailleur, il ne faut pas oublier que cela engendre aussi des dépenses : charges, travaux, assurance habitation, et bien sûr une fiscalité des revenus fonciers particulière.

Il existe différents régimes d’imposition en fonction du type de location d’appartement que vous proposez.

Régimes fiscaux en meublé : micro-BIC et régime réel

Si vous choisissez de louer votre bien en meublé, c’est-à-dire s’il comporte la liste de tous les meubles indispensables à une occupation normale par le locataire, deux options s’offrent à vous :

• Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Il est simple à utiliser et ne nécessite pas de comptabilité détaillée. Il convient cependant aux propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 €.

• S’appliquant automatiquement si vos recettes sont supérieures à 77 700 € par an, le régime dit de bénéfice réel déduit les frais et charges liés à votre bien immobilier, tels que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et les travaux. Pour bénéficier de ce régime, vous devez conserver toutes les pièces justificatives nécessaires afin de déterminer votre revenu net imposable.

Régimes fiscaux en vide : micro foncier ou régime réel

Si toutefois le logement que vous mettez en location est vide de meubles, deux autres cas de figure sont possibles :

• Le régime micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs déclarés, sans possibilité de déduire les charges réelles. Il est adapté aux propriétaires bailleurs ayant des revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 € (charges et TVA non comprises).

• Le régime réel vous concerne si vos revenus bruts excèdent 15 000 € par an. Comme pour la location en meublé, le régime réel a ainsi l’avantage de déduire les charges réelles, offrant une plus grande flexibilité fiscale. Attention toutefois, car cette option est valable et irrévocable pendant une durée minimale de trois ans.

Les différents dispositifs de réduction d’impôt pour les propriétaires bailleurs en 2024

Plusieurs dispositifs de réduction d’impôt permettent d’encourager l’investissement immobilier locatif. Si ces derniers ne sont pas cumulables, ils offrent toutefois de nombreux avantages aux propriétaires… mais aussi aux locataires !

Dispositif Loc'Avantages

Remplaçant le dispositif « Louer abordable », Loc'Avantages encourage les propriétaires bailleurs à louer leur bien à des ménages ayant des ressources modestes, en échange d’une réduction d’impôt importante. Ainsi, plus le montant du loyer est abordable, plus la réduction d’impôt est élevée. Cette dernière est calculée en fonction des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le dispositif Loc’Avantages vous permet aussi de bénéficier d’aides financières pour réaliser vos travaux et rénover le logement que vous souhaitez mettre en location. Un soutien fort appréciable pour assurer la future location de votre bien !

Pour bénéficier de ces avantages, vous devez signer une convention et la déposer sur la plateforme de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) dans un délai de deux mois à compter de la prise d’effet du bail. Vous vous engagez alors à :

• Proposer à la location un bien non meublé pour une durée minimale de six ans ;

• Ne pas dépasser un montant maximal de loyer (en se référant au prix du marché local) ;

• Louer un logement que le locataire occupera en tant que résidence principale ;

• Louer à un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par l’État ;

• Votre locataire ne doit pas être un membre de votre famille ;

• Ne pas louer une passoire thermique (tout logement classé en étiquette F et G).

Dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie vise à redynamiser les centres-villes en encourageant la rénovation de biens immobiliers anciens situés dans des quartiers dégradés. En investissant dans un logement à réhabiliter, vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant des travaux réalisés.

Dispositif Pinel

Depuis septembre 2014, le dispositif Pinel incite les particuliers à investir dans l’immobilier neuf destiné à la location. En respectant les conditions suivantes, vous pouvez alors bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, proportionnellement à la durée de location à laquelle vous vous engagez (6, 9 ou 12 ans) :

• Logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;

• Plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;

• Niveau global de performance énergétique minimal ;

• Logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande.

Autres solutions de défiscalisation pour un bien immobilier

D’autres solutions existent pour permettre aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’aides fiscales intéressantes.

Faire des travaux de rénovation

Vous envisagez de réaliser des travaux d’amélioration, de réparation, d’entretien, ou d’aménagement ? De nombreuses aides fiscales peuvent vous aider à les financer.

Pour les travaux de rénovation énergétique, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) offre des subventions. La prime de rénovation énergétique MaPrimeRénov’ peut financer en partie vos projets de rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation) sur votre bien locatif. Le montant de l’aide dépend alors de votre niveau de ressources et des travaux que vous souhaitez entreprendre.

Passer d’une location vide à meublée

Location vide ou location meublée : quelle est la solution la plus avantageuse ? La location meublée vous permettra de bénéficier des avantages fiscaux spécifiques au régime fiscal en meublé, comme l’abattement forfaitaire de 50 % ou la déduction des charges réelles.

Racheter son propre bien

Vous pouvez envisager de vendre votre bien à une Société civile immobilière (SCI) que vous créez pour l’occasion ou dont vous êtes déjà associé. Cette opération, appelée « rachat de son propre bien », peut offrir des avantages fiscaux intéressants, mais nécessite de réaliser une étude approfondie de votre situation. En effet, la société ne doit pas être créée dans l’unique but de s’exonérer des impôts et d’optimiser ses revenus ; elle doit rester un instrument de transmission du patrimoine et de gestion.

Bien faire sa déclaration d’impôt pour profiter des avantages fiscaux

Pour profiter pleinement des avantages fiscaux proposés et ne pas passer à côté d’éventuelles réductions, il est nécessaire de bien préparer et de déclarer vos revenus fonciers. À cet effet, assurez-vous de conserver toutes les pièces justificatives relatives à vos revenus fonciers (notamment les quittances de loyer, les factures de travaux, les frais de gestion, etc.) et tâchez de respecter les délais de déclaration et d’envoi.

Tous les propriétaires d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement loué doivent désormais déclarer le statut d’occupation de leurs logements sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr. Distincte de la déclaration de revenus, cette nouvelle démarche permet de déterminer les propriétaires qui restent redevables de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.