Propriétaire bailleur : quels avantages fiscaux en 2026 ?

L’essentiel

• Le choix du régime fiscal (micro ou réel) dépend du type de location et du niveau de charges.
• La location meublée (LMNP/LMP) reste souvent plus avantageuse grâce à l’amortissement.
• Plusieurs dispositifs permettent de réduire l’impôt : Loc’Avantages, Denormandie.
• De nouveaux leviers apparaissent en 2026 avec le statut de bailleur privé, permettant de défiscaliser et d’optimiser les revenus locatifs.

Quel régime fiscal selon le type de location ?

Acheter un logement destiné à la location peut se révéler une opération intéressante, qui apporte une source de revenus régulière. Mais en tant que propriétaire bailleur, il ne faut pas oublier que cela engendre aussi des dépenses : charges, travaux, assurance habitation, et bien sûr une fiscalité des revenus fonciers particulière.

Il existe différents régimes d’imposition en fonction du type de location d’appartement que vous proposez.

Location meublée : micro-BIC ou régime réel

Si vous choisissez de louer votre bien en meublé, c’est-à-dire s’il comporte la liste de tous les meubles indispensables à une occupation normale par le locataire, deux options s’offrent à vous :

• Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%⁽²⁾ sur les revenus locatifs. Il est simple à utiliser et ne nécessite pas de comptabilité détaillée. Il est cependant réservé aux propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77.700€⁽²⁾.
• Le régime dit de bénéfice réel s’applique automatiquement si vos recettes sont supérieures à 77.700€⁽²⁾ par an. Il permet de déduire de vos recettes, les frais et charges liés à votre bien immobilier, tels que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et les travaux. Pour bénéficier de ce régime, vous devez conserver toutes les pièces justificatives nécessaires afin de déterminer votre revenu net imposable.

Location vide : micro-foncier ou régime réel

Si le logement que vous mettez en location est vide de meubles, deux autres cas de figure sont possibles :

• Le régime micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30%⁽²⁾ sur les revenus locatifs déclarés, sans possibilité de déduire les charges réelles. Il est adapté aux propriétaires bailleurs ayant des revenus fonciers annuels inférieurs à 15.000€⁽²⁾ (charges et TVA non comprises).
• Le régime réel vous concerne si vos revenus bruts excèdent 15.000€⁽²⁾ par an. Comme pour la location en meublé, le régime réel a l’avantage de déduire les charges réelles, offrant une plus grande flexibilité fiscale. Attention toutefois, car cette option est valable et irrévocable pendant une durée minimale de trois ans⁽²⁾.

Les dispositifs de réduction d'impôt pour les bailleurs

Plusieurs dispositifs de réduction d’impôt permettent d’encourager l’investissement immobilier locatif en faisant bénéficier les propriétaires bailleurs d’avantages fiscaux.

Loc'Avantages : louer abordable et payer moins d'impôts

Remplaçant le dispositif ‘‘Louer abordable’’, Loc'Avantages encourage les propriétaires bailleurs à louer leur bien à des ménages ayant des ressources modestes, en échange d’une réduction d’impôt importante. Ainsi, plus le montant du loyer est abordable, plus la réduction d’impôt est élevée. Cette dernière est calculée en fonction des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le dispositif Loc’Avantages vous permet aussi de bénéficier d’aides financières pour réaliser vos travaux et rénover le logement que vous souhaitez mettre en location. Un soutien fort appréciable pour assurer la future location de votre bien.

Pour bénéficier de ces avantages, vous devez signer une convention et la déposer sur la plateforme de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) dans un délai de deux mois⁽³⁾ à compter de la prise d’effet du bail. Vous vous engagez alors à :

• Proposer à la location un bien non meublé pour une durée minimale de six ans⁽³⁾ ;
• Ne pas dépasser un montant maximal de loyer (en se référant au prix du marché local) ;
• Louer un logement que le locataire occupera en tant que résidence principale ;
• Louer à un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par l’État ;
• Votre locataire ne doit pas être un membre de votre famille ;
• Ne pas louer une passoire thermique (tout logement classé en étiquette F et G).

Dispositif Denormandie : rénover dans l'ancien pour défiscaliser

Le dispositif Denormandie vise à redynamiser les centres-villes en encourageant la rénovation de biens immobiliers anciens situés dans des quartiers dégradés. En investissant dans un logement à réhabiliter, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant total de l’investissement, y compris les travaux, dont les améliorations énergétiques suggérées par les diagnostics obligatoires. Ce dispositif permet donc de favoriser concrètement la déduction fiscale du propriétaire bailleur.

Dispositif Pinel : fin au 31 décembre 2024

Le dispositif Pinel incitait les particuliers à investir dans l’immobilier neuf destiné à la location. Il permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, proportionnellement à la durée de location à laquelle vous vous engagiez (6, 9 ou 12 ans⁽⁵⁾) en respectant les conditions suivantes :

• Logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
• Plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
• Niveau global de performance énergétique minimal ;
• Logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande.

Le dispositif Pinel a pris fin au 31 décembre 2024⁽⁵⁾ pour les nouveaux investissements. En revanche, les propriétaires ayant investi avant cette date :

• continuent de bénéficier de leur réduction d’impôt ;
• doivent respecter leurs engagements (durée de location, plafonds de loyers et de ressources).

Nouveautés en 2026 pour les propriétaires bailleurs privés

Plusieurs mesures viennent faire évoluer le cadre fiscal des bailleurs privés, avec l’objectif de relancer l’investissement locatif et d’augmenter l’offre de logements.

Le statut du bailleur privé

La loi de finances 2026 introduit un nouveau statut pour les bailleurs privés, favorisant l’investissement locatif. Il autorise notamment les particuliers qui réalisent un investissement locatif neuf ou ancien (avec des travaux d’au moins 30% de la valeur du bien) d’ici fin 2028 à déduire progressivement jusqu’à 80% du prix d’acquisition de leurs loyers⁽⁶⁾.

Visant à encourager la mise en location de biens vacants, ce statut s’applique aux appartements, mais pas aux maisons individuelles.

Le dispositif “Relance logement”

Concrètement, le dispositif “Relance logement” propose un mécanisme fiscal fondé sur l’amortissement du bien. Le propriétaire peut ainsi déduire chaque année de ses loyers une partie du prix d’achat du bien ainsi que l’intégralité des charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière). Cela permet de réduire fortement l’imposition.

Le zonage ne s’applique pas, le dispositif fonctionne dans toute la France. Cependant, le bailleur s’engage à louer le logement nu à usage de résidence principale pendant 9 ans⁽⁶⁾, respecter un plafond de loyer et choisir un locataire aux revenus limités.

Autres leviers de défiscalisation pour un bien locatif

D’autres solutions existent pour permettre aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’aides fiscales intéressantes.

Déduire les travaux de rénovation des revenus fonciers

Vous envisagez de réaliser des travaux d’amélioration, de réparation, d’entretien, ou d’aménagement ? De nombreuses aides fiscales peuvent vous aider à les financer.

Pour les travaux de rénovation énergétique, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) offre des subventions. La prime de rénovation énergétique MaPrimeRénov’ peut financer en partie vos projets de rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation) sur votre bien locatif. Le montant de l’aide dépend de votre niveau de ressources et des travaux que vous souhaitez entreprendre.

Lorsque le montant des charges dépasse celui des loyers, il en résulte un déficit foncier. Celui-ci peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10.700€ par an⁽⁵⁾, ce qui constitue un levier particulièrement efficace pour diminuer votre imposition. Le surplus éventuel est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

En cas de travaux de rénovation importants, il est possible d’améliorer la performance énergétique du logement tout en valorisant le bien sur le long terme.

Passer d'une location vide à une location meublée

Location vide ou location meublée : quelle est la solution la plus avantageuse ? La location meublée vous permettra de bénéficier des avantages fiscaux spécifiques au régime fiscal en meublé, comme l’abattement forfaitaire de 50%⁽²⁾ ou la déduction des charges réelles.

Créer une SCI pour racheter son bien

Vous pouvez envisager de vendre votre bien à une Société civile immobilière (SCI) que vous créez pour l’occasion ou dont vous êtes déjà associé. Cette opération, appelée ‘‘rachat de son propre bien’’, peut offrir des avantages fiscaux intéressants, mais nécessite de réaliser une étude approfondie de votre situation. En effet, la société ne doit pas être créée dans l’unique but de s’exonérer des impôts et d’optimiser ses revenus ; elle doit rester un instrument de transmission du patrimoine et de gestion.

Bien déclarer ses revenus fonciers pour ne rien manquer

Pour profiter pleinement des avantages fiscaux proposés et ne pas passer à côté d’éventuelles réductions, il est nécessaire de bien préparer et de déclarer vos revenus fonciers. À cet effet, assurez-vous de conserver toutes les pièces justificatives relatives à vos revenus fonciers (notamment les quittances de loyer, les factures de travaux, les frais de gestion, etc.) et tâchez de respecter les délais de déclaration et d’envoi.

Tous les propriétaires d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement loué doivent désormais déclarer le statut d’occupation de leurs logements sur l’espace ‘‘Gérer mes biens immobiliers’’ du site impots.gouv.fr. Distincte de la déclaration de revenus, cette nouvelle démarche permet de déterminer les propriétaires qui restent redevables de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

FAQ - Questions fréquentes sur la fiscalité du propriétaire bailleur

Quelle différence entre le régime micro-foncier et le régime réel pour une location vide ?

Le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30%⁽²⁾ sur les loyers perçus, ce qui simplifie la déclaration, mais peut être moins avantageux si les charges sont importantes. Le régime réel permet, en revanche, de déduire toutes les charges réelles, y compris les travaux et intérêts d’emprunt, offrant souvent une optimisation fiscale plus intéressante pour des biens générant des dépenses élevées.

Le dispositif Loc'Avantages est-il cumulable avec MaPrimeRénov' ?

Oui, le dispositif Loc’Avantages peut être cumulé avec MaPrimeRénov’, à condition de respecter les conditions propres à chaque dispositif. Cela permet de bénéficier à la fois d’une réduction d’impôt sur le revenu locatif et d’aides pour financer des travaux de rénovation énergétique.

Comment déclarer ses revenus locatifs en meublé non professionnel (LMNP) ?

Les revenus issus d’une location meublée non professionnelle relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En micro-BIC, un abattement forfaitaire s’applique automatiquement, tandis qu’en régime réel, le propriétaire peut déduire toutes les charges ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier. La déclaration se fait par le formulaire dédié aux revenus BIC, avec l’obligation de conserver les justificatifs des charges et amortissements.