Travaux dans votre location : quand faut-il l’autorisation du propriétaire ?

Tout locataire d’un logement a le droit d’effectuer des aménagements et des réparations, sous réserve que ceux-ci ne transforment pas les lieux et les équipements en place. Dans ce cas, nul besoin de consulter le bailleur, qui ne peut s’y opposer. En revanche, si vous envisagez de réaliser de gros travaux, pouvant modifier la configuration du logement, il est impératif de solliciter l’autorisation du propriétaire. Généralement, vous êtes couvert par votre assurance habitation si des soucis surviennent pendant les travaux.

Les travaux auxquels le propriétaire ne peut pas s’opposer

Tapisserie démodée, carrelage abîmé… La décoration de votre nouvel appartement n’est peut-être pas à votre goût. Vous êtes ainsi en droit d’apporter les modifications que vous souhaitez, que ce soit en rafraîchissant la peinture murale ou en posant une nouvelle moquette. Il est seulement exigé de ne pas recouvrir un revêtement « vivant » de type parquet en bois, qui pourrait alors s’en trouver détérioré. Vous pouvez également installer des appliques et étagères, monter un placard ou encore fixer des tringles à rideaux.

En général, les travaux autorisés sont ceux qui contribuent à agrémenter et embellir votre cadre de vie et à le rendre plus fonctionnel, sans toutefois toucher à la structure du logement. Cependant, si vous souhaitez peindre les murs d’une couleur originale ou apporter des modifications insolites, mieux vaut demander l’autorisation du propriétaire au préalable.

Les risques si le propriétaire n’a pas donné son accord

S’il n’a pas été consulté en amont ou s’il n’a pas donné son accord suite à votre sollicitation pour travaux, le bailleur est en droit de réclamer la remise en état d’origine des lieux, conformément à ce qui est noté dans le contrat de bail. Cette demande du propriétaire peut intervenir aussi bien au cours du bail qu’au moment où vous donnez votre préavis de congé pour y mettre fin. Ainsi, il vous faudra repeindre les murs pour l’état des lieux, mais également remplacer les papiers peints ou linos s’ils ont été retirés et reboucher les trous réalisés lors de l’installation de miroirs ou de tableaux.

Que peut-il arriver en cas de non-respect de ces mesures ? Le bailleur peut engager une procédure pour mettre fin au contrat de location, du fait des travaux non autorisés, et demander un dédommagement pour remise en état.

Les travaux nécessitant l’accord du propriétaire

Il est parfois impératif de demander l’accord écrit de votre propriétaire avant d’entamer des travaux en tant que locataire, notamment s’il est question de gros travaux de transformation du local ou de ses équipements.

Les gros travaux

Le locataire ne peut pas monter ou abattre une cloison ou percer une ouverture pour modifier la disposition et l’implantation des équipements de la cuisine ou des sanitaires sans l’autorisation du propriétaire. De même, si vous souhaitez modifier les branchements électriques ou la plomberie pour installer un équipement électroménager (lave-linge ou sèche-linge par exemple), il est recommandé de solliciter au préalable un accord écrit du bailleur. Le cas échéant, le propriétaire pourra conserver les transformations sans vous indemniser du coût des travaux réalisés ou bien exiger que vous remettiez, à la fin du bail, le logement dans l’état où il était avant les travaux.

Dans certains cas, le propriétaire peut participer aux frais

Si vous apportez une valeur ajoutée au logement, vous êtes en droit de solliciter une participation de votre propriétaire. Il peut s’agir de la pose d’un double vitrage, d’un équipement de serrure renforcé pour la porte d’entrée ou du remplacement de convecteurs par des modèles plus récents et plus économiques en consommation d’énergie. Veillez à mettre par écrit le descriptif précis des travaux concernés, les gains en énergie ou en sécurité, et les contreparties que le bailleur vous consent : prise en charge directe d’une partie des travaux et fournitures ou diminution du loyer pendant une période convenue.

Par ailleurs, les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire sont à la charge exclusive du bailleur. Ce dernier a donc le devoir de les faire réaliser lui-même. Cela concerne notamment :

• Les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien du logement (volets défectueux, vétusté de la robinetterie, toitures) ;

• Les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives (pose de parquet, installation d’un digicode) ;

• Les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (à savoir que lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par le propriétaire, une contribution peut être demandée au locataire et figurer dans la quittance) ;

• Ou encore les travaux visant à respecter les critères d’un logement décent.

Les travaux d’entretien courant

Si le locataire a des droits, il a aussi des devoirs. En dehors de l’embellissement de votre logement, vous devez aussi veiller, en tant que locataire, à entretenir les équipements et à procéder aux réparations courantes dues à l’usure ou à des dégradations. Il vous incombe donc de remplacer une vitre cassée, le joint du robinet ou le flexible de la douche. Vous devez également vous assurer de l’entretien des équipements d’une cuisine équipée, de la chaudière et du ballon d’eau chaude.

Les relations entre propriétaires et locataires sont régies par de nombreux textes et réglementations. Qu’il s’agisse de petits ou grands travaux, de dégradations dues à des maladresses ou encore à un entretien défectueux, pensez à vous prémunir contre les désagréments qui peuvent en résulter.

Les travaux demandés par le propriétaire

Le locataire doit parfois laisser exécuter dans son logement certains travaux si le propriétaire le juge nécessaire. Cela concerne les travaux d’amélioration et d’entretien qui ne peuvent être à la charge du locataire (toiture, isolation, chaudière, etc.).

La jouissance exclusive du logement par le locataire

Le logement loué est le domicile du locataire. Il en a donc la jouissance exclusive, ce qui signifie qu’il peut y vivre librement et prendre possession des lieux comme bon lui semble, à condition de respecter le contrat de location et éventuellement les règles de copropriété. Le propriétaire a des droits mais aussi des devoirs envers son locataire. Par exemple, il n’a pas le droit d’imposer un droit de visite à son locataire en dehors de tout cadre légal et de pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire.

Le droit de visite du propriétaire

S’il compte entreprendre des travaux dans le logement mis en location, le propriétaire doit d’abord prévenir le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou lui remettre la notification en mains propres. Cette dernière doit obligatoirement préciser la nature des travaux (amélioration recherchée, performance énergétique prévue, etc.) et la manière dont ils vont être réalisés (date de début, durée).

Quels sont les droits du locataire en cas de gros travaux ? Si ces travaux sont urgents, le locataire doit permettre l’accès à son logement pour la réalisation des travaux. Il peut toutefois ne pas en autoriser l’accès les week-ends et jours fériés. Par ailleurs, si ces réparations durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux. Si le logement n’est pas habitable, le propriétaire doit proposer au locataire une solution de relogement en cas de gros travaux. Cela fait partie des droits du locataire.

Le locataire peut saisir la justice en cas de non-respect de ses droits, s’il estime ces rénovations abusives, non conformes aux conditions définies dans la notification ou rendant l’utilisation du logement impossible ou dangereuse. La commission départementale de conciliation peut alors aider le propriétaire et le locataire à trouver une solution amiable à leur litige.