Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Cela fait plusieurs années que vous louez un appartement et avez tout mis en place pour y vivre paisiblement : achat de meubles, personnalisation, travaux, assurance habitation. Mais votre propriétaire vous annonce soudain son désir de le mettre en vente et de vous donner congé ?

Pas de panique, vous n’allez pas forcément quitter les lieux. Le droit de préemption du locataire est un droit légal (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), qui offre au locataire la possibilité d’acquérir en priorité le logement qu’il occupe lorsque celui-ci est mis en vente. La loi Alur sur le logement a apporté des modifications significatives visant à renforcer ce droit et à garantir la stabilité résidentielle des locataires.

C’est peut-être l’occasion pour vous de sauter le pas et d’accéder à la propriété !

Comment notifier le congé au locataire ?

Lorsque votre propriétaire décide de vendre le bien dans lequel vous résidez, il doit vous notifier le congé pour vente par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre contre récépissé. La notification doit se faire au moins six mois avant la date d’échéance du bail en cours. Cette période de préavis vous permet d’être informé de la vente prochaine et d’exercer votre droit de préemption si vous désirez vous porter acheteur du logement. Le cas échéant, vous devrez quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

Si le nouveau propriétaire souhaite à son tour vendre le logement, il doit respecter un délai spécifique avant de donner son préavis de départ au locataire en place. Tout dépend alors de la date de fin du bail au moment de l’achat du logement : si par exemple le bail prend fin moins de trois ans après l’achat, le nouveau propriétaire pourra donner son préavis à la fin de la première reconduction tacite du bail. En revanche, si le bail prend fin plus de trois ans après l’achat du logement, le propriétaire peut vous notifier le congé directement au terme du bail.

Le locataire est-il toujours prioritaire sur la vente ?

Votre propriétaire n’a pas systématiquement l’obligation de vous proposer l’achat de son logement, notamment s’il s’agit d’un logement meublé ou lorsque la vente s’effectue en cours de bail, c’est-à-dire lorsque le logement est vendu loué. Le bailleur est alors libre de vendre son logement à qui il le souhaite, sans même vous en informer. Il est seulement tenu de vous avertir avant chaque visite.

En cas de vente, vos droits de locataire ne changent pas. Vous pouvez rester dans le logement pendant toute la durée de votre bail.

Sous quelles conditions le droit de préemption du locataire s’applique-t-il ?

Pour que vous soyez prioritaire sur les autres acheteurs lors d’une vente en cours de bail, certaines conditions doivent être réunies. Votre droit de préemption s’applique ainsi dans les cas suivants.

Vente à la découpe

Si votre propriétaire décide de vendre l’immeuble en plusieurs lots, vous bénéficiez du droit de préemption sur le bien déjà occupé. Vous pouvez ainsi faire l’acquisition du logement dans lequel vous résidez, même si le reste de l’immeuble est vendu à d’autres acquéreurs.

Vente en bloc de l’immeuble

Si le bailleur envisage de vendre l’intégralité de l’immeuble dans lequel vous habitez, vous disposez également d’un droit de préemption pour acquérir l’ensemble de l’immeuble. L’immeuble doit toutefois comporter plus de cinq logements, à usage d’habitation ou à un usage mixte d’habitation et professionnel.

Vente du logement loué après division ou subdivision de l’immeuble par lots

Dans le cas où le propriétaire divise ou subdivise son immeuble en plusieurs lots avant la vente du bien, votre droit de préemption s’applique également. Il faut toutefois que le logement concerné soit à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel).

À partir de quand le droit de préemption du locataire entre-t-il en application ?

Le droit de préemption du locataire entre en application dès que le bailleur vous notifie son congé (le congé pour vendre valant offre de vente). Votre propriétaire doit alors respecter un préavis de six mois avant le terme du contrat de location. Pendant cette période, vous pouvez étudier les conditions de la vente et décider si vous souhaitez ou non exercer votre droit de préemption.

Combien de temps le droit de préemption du locataire est-il valable ?

Le droit de préemption du locataire est valable pendant une période de deux mois à compter de la notification du congé par le propriétaire. Pendant ce laps de temps, le locataire peut répondre à l’offre de vente et se porter acquéreur du logement.

Si vous décidez de préempter, l’acte de vente doit être signé dans un délai de deux mois à partir de la date d’envoi de la réponse, ce délai pouvant être étendu à quatre mois en cas de recours à un prêt. Le locataire a alors droit d’obtenir la signature d’une promesse de vente afin de soumettre le prêt aux banques.

Second droit de préemption du locataire en cas de baisse de prix

En cas de baisse de prix du bien immobilier mis en vente et si le délai de deux mois n’est pas encore expiré, le locataire occupant dispose d’un second droit de préemption. Vous pouvez ainsi acquérir le logement à un prix revu à la baisse. Cet avantage est d’autant plus appréciable s’il s’agit de votre premier achat !

Est-il possible d’éviter le droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption du locataire n’entre toutefois pas en vigueur dans les situations suivantes :

• Si le logement mis en vente est déclaré insalubre ou frappé d’une interdiction d’habiter (défauts d’isolation ou d’étanchéité, fissures, etc.) ;

• Si le bien est vendu à un parent proche du propriétaire (jusqu’au troisième degré inclus) pour l’habiter en tant que résidence principale pendant au moins deux ans ;

• Si le logement vise à être loué en location saisonnière ou meublée ;

• Le propriétaire ne peut pas notifier un congé pour vente à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un seuil défini.

Quelles sont les sanctions prévues en cas de non-respect du droit de préemption ?

Votre propriétaire a vendu le bien dans lequel vous résidez sans vous tenir informé ni vous proposer l’acquisition en priorité ? Vous pouvez alors intenter une action en justice pour demander la nullité de la vente réalisée. Si le tribunal constate le non-respect du droit de préemption, il peut annuler la vente et ordonner la restitution du logement au locataire.

Si vous soupçonnez votre propriétaire de vous avoir donné congé pour un motif qui ne correspond pas à la réalité, vous pouvez saisir le juge. Vous devez ainsi prouver que le propriétaire n’avait pas l’intention de vendre le logement (notamment si le prix de vente est considéré comme excessif). En cas de congé frauduleux, le propriétaire peut être condamné à vous verser des dommages et intérêts, et à payer une amende pénale de 6 000 €.