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Surface habitable selon la loi Boutin : quel impact pour le propriétaire ?

Contenu publié le 27/11/2023 - Partager l'article
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Vous souhaitez mettre un logement en location ? Le bail doit obligatoirement indiquer la surface habitable, telle que définie par la loi Boutin. Mais de quoi s’agit-il exactement, et comment la calculer ? Découvrez notre dossier complet sur la question.

Loi boutin

Qu’est-ce que la loi Boutin ?


La loi Boutin ou « loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion » a été promulguée le 25 mars 2009. Ce texte a introduit plusieurs règles qui encadrent la location d’un bien immobilier et vise à protéger les locataires. Il prévoit des mesures destinées à favoriser l’accès à la location d’un logement décent et impose plus de transparence de la part des bailleurs.


Son article 78 modifie l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs » et apporte plusieurs précisions sur les informations contenues dans le contrat de location. Celui-ci doit indiquer la surface habitable du logement. Depuis 2009, cet article a été plusieurs fois modifié, mais la mention obligatoire de la taille du bien loué reste valable.


La surface habitable du logement est définie par le Code de la construction et de l’habitation à l’article R156-1 depuis 2021.

À savoir

Lors de la souscription d’une assurance habitation, l’assureur peut vous demander la surface du logement ou le nombre de pièces afin de déterminer les cotisations à payer.

Quels sont les logements concernés par la loi Boutin ?


La loi Boutin concerne tous les biens à usage d’habitation ou mixte proposés à la location et utilisés comme résidence principale. Cela comprend les maisons comme les appartements. Il peut s’agir d’un logement individuel ou en copropriété. Le bien doit être loué nu.


Si vous possédez une location saisonnière ou un logement meublé, la mention de la surface habitable dans le bail de location n’est pas obligatoire.


Le bien doit répondre aux conditions pour louer un appartement ou une maison. Il est proposé directement par le propriétaire ou par le biais d’une agence immobilière. Celle-ci a l’obligation d’inclure dans l’annonce de location la surface habitable comme définie par la loi Boutin.

Comment se calcule la surface habitable en loi Boutin ?


Le calcul de la surface habitable selon la loi Boutin se fait selon les directives inscrites dans le Code de la construction et de l’habitation.

Les surfaces incluses


Lorsque vous procédez au calcul, vous devez considérer la surface de plancher construite et lui soustraire la surface :

  • Des murs ;

  • Des cloisons ;

  • Des marches et des cages d’escalier du logement ;

  • Des gaines ;

  • Des embrasures de portes et de fenêtres.

La surface habitable comprend donc les chambres, le salon, la cuisine et la salle de bain, le bureau, les combles aménagés en chambre ou espace de vie…

Les surfaces exclues


D’autres éléments sont à exclure lors du calcul de la surface habitable. Vous ne devez pas compter :

  • La cave ;

  • Les terrasses, balcons et vérandas ;

  • Les combles non aménagés ;

  • Les garages ;

  • Les remises ;

  • Les locaux communs ;

  • Les séchoirs extérieurs et volumes vitrés ;

  • Les dépendances du logement ;

  • Les pièces qui ont une hauteur de plafond égale ou inférieure à 1,8 m.

Qui calcule la surface habitable définie par la loi Boutin ?


Vous pouvez calculer vous-même la surface habitable de votre logement. Vous pouvez également recourir à un professionnel pour effectuer le mesurage.


Pour rappel, vous devez fournir au locataire un dossier technique contenant des diagnostics obligatoires pour la location. Pour les établir, une entreprise spécialisée doit intervenir. Vous pouvez en profiter pour lui demander de calculer la surface habitable du logement selon la loi Boutin.

À savoir

Il peut exister une légère variation entre la surface indiquée dans le bail et la réalité. Mais si le logement est plus petit que ce qui est annoncé et que la différence va au-delà de 5 %, le locataire est en droit de demander un ajustement du loyer à la baisse proportionnel à cette différence.

Loi Boutin et attestation de superficie


Un professionnel vous fournit une attestation de superficie loi Boutin pour votre logement. Ce document n’a pas de date d’expiration. Vous pouvez le garder pendant toute l’existence du bien. Il vous suffit de le placer en annexe de vos contrats de bail successifs.


Si vous faites des travaux et qu’ils modifient la surface habitable (ajout d’une pièce, aménagement des combles…) l’attestation perd sa validité. Vous devrez en demander une nouvelle.

Non-respect de la loi Boutin : quels sont les risques ?


La loi du 6 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs » sert de référence. Si le propriétaire omet de fournir des informations sur la surface habitable dans le bail, le locataire a le droit d’exiger l’ajout de ces renseignements. Il peut mettre en demeure le bailleur pour qu’il modifie le bail. Mais il doit agir rapidement : il dispose d’un mois après la prise d’effet du contrat. S’il n’obtient pas de résultat dans les 3 mois qui suivent la mise en demeure, il peut saisir la justice et obtenir une diminution du loyer.

Quelle est la différence entre loi Boutin et loi Carrez ?


La loi Carrez concerne elle aussi la surface d’un logement. Promulguée en 1996, elle vise un secteur différent de l’immobilier. Elle est destinée à protéger les acquéreurs d’un bien en copropriété en obligeant les vendeurs à fournir des informations précises sur la superficie privative d’un logement.


En pratique, celle-ci correspond, comme pour la loi Boutin, à la superficie des planchers construits après avoir enlevé la surface occupée par les murs, cloisons, cages d’escalier et marches, gaines, embrasures des portes et fenêtres. À la différence de la loi Boutin pour une location, les greniers, réserves, combles non aménagés et vérandas sont inclus. Les pièces avec une hauteur inférieure à 1,80 m et les surfaces de moins de 8 m² sont exclues.

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Picto Auteurs

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Cet article a été mis à jour par l'équipe de rédaction et vérifié par nos experts assurance habitation.

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