L'assurance habitation est-elle obligatoire pour le propriétaire, bailleur ou non ?

Assurance habitation et propriétaires bailleurs

Être propriétaire bailleur implique de se poser la question de l'assurance habitation. Si certaines situations rendent la souscription d'une multirisque habitation (MRH) obligatoire, dans d'autres cas, elle demeure facultative. Cependant, cette garantie reste vivement recommandée pour se prémunir contre les risques financiers et juridiques liés à un sinistre.

Obligation en copropriété : la loi Alur (2014)

Selon la loi Alur, le syndicat des copropriétaires est dans l'obligation de souscrire une assurance responsabilité civile pour la copropriété. Cette assurance de copropriété sert à indemniser les victimes de dégâts trouvant leur origine dans les parties communes de l'immeuble, comme le toit, les escaliers, les combles, les canalisations communes ou encore les ascenseurs. Elle permet aussi de couvrir un sinistre provoqué par une personne travaillant dans l'immeuble, comme un jardinier ou un agent d'entretien.

En plus de cette assurance habitation copropriété obligatoire, vous devez, en tant que copropriétaire, souscrire au minimum une assurance responsabilité civile, conformément à la loi ALUR de 2014.

Propriétaire non occupant (PNO) : pourquoi souscrire ?

L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est obligatoire si votre logement est situé en copropriété. Dans le cas contraire, elle est facultative. Il est cependant très fortement recommandé d'en souscrire une, car elle offre une protection essentielle. Elle permet notamment de couvrir votre logement en cas de sinistre (incendie, dégâts des eaux, etc.) lorsque celui-ci est vacant, entre deux locataires par exemple. De plus, elle peut venir compléter la couverture de l'assurance du locataire en cas de sinistres non pris en charge par son contrat.

Sanctions et conséquences en cas d'absence d'assurance

Il n'y a pas de sanctions en l’absence d’assurance habitation, mais les conséquences financières peuvent être lourdes. En tant que copropriétaire ou bailleur propriétaire non occupant, votre responsabilité personnelle peut être engagée si un sinistre survient.

En cas de défaut d'assurance habitation, un simple dégât des eaux ou un incendie peut engendrer des dizaines de milliers d'euros de frais à la charge exclusive du propriétaire, voire plus.

Assurance habitation pour propriétaires occupants

Le propriétaire occupant n'a pas toujours l'obligation de s'assurer. Cependant, même si elle n'est pas imposée par la loi dans tous les cas, l'assurance habitation reste une protection indispensable.

Pas d'obligation légale, mais une forte recommandation

Contrairement aux locataires, les propriétaires occupants de maisons individuelles ou encore de logements qui ne sont pas situés dans une copropriété ne sont pas légalement tenus de protéger leur bien par une assurance. Cependant, souscrire une assurance habitation pour protéger sa maison est fortement recommandé, car même si le logement est occupé, des incidents imprévus peuvent survenir à tout moment. Avec un contrat multirisque habitation, le propriétaire sécurise son patrimoine immobilier et évite des conséquences économiques ou juridiques lourdes.

Les risques financiers sans assurance

En cas de sinistre, s'il n'y a pas d’assurance, c'est au responsable de payer les dégâts de sa poche. Imaginez le montant quand il s'agit de rembourser l'intégralité d'un logement devenu inhabitable à la suite d'un dégât des eaux ou à un incendie causé par une cigarette mal éteinte… D’autant plus si les logements voisins ont été endommagés : c'est à vous qu'il reviendra de régler les indemnités correspondantes aux dégâts occasionnés.

Différences entre assurance obligatoire et assurance conseillée

En résumé, sauf dans le cas d'une copropriété, souscrire une assurance habitation est facultatif pour le propriétaire, mais fortement conseillé. Elle permet en effet d'être protégé en cas de sinistre et d'éviter d'avoir à assumer le montant des dégâts dans votre logement… ou dans celui des voisins.

Que risque un propriétaire sans assurance habitation ?

Que ce soit obligatoire ou non, assurer son logement est essentiel pour le propriétaire. En cas de sinistre, l'absence de couverture conduit à des risques financiers, voire judiciaires, qui peuvent être conséquents.

Responsabilité civile et litiges possibles

Si le logement dont vous êtes propriétaire provoque un dommage à un tiers, vous êtes responsable civilement. Il peut s'agir d'une infiltration, d'un incendie, d'une chute de tuiles, etc. Sans assurance, les victimes se retourneront directement contre vous devant les tribunaux pour obtenir réparation.

Sinistres non couverts : exemples concrets

Sans assurance, tout sinistre reste entièrement à la charge du propriétaire. Une inondation due à une canalisation défectueuse, un incendie provoqué par un court-circuit, un cambriolage ou un acte de vandalisme sur le logement ou ses dépendances peuvent entraîner de lourdes pertes matérielles. Le propriétaire devra financer la réparation, la reconstruction, le remplacement du mobilier ou des équipements endommagés, sans aucune intervention d'un assureur.

Procédures et recours juridiques en cas de problème

Face à un sinistre ou à un dommage causé à un tiers, le défaut d'assurance peut entraîner pour le propriétaire des procédures judiciaires longues et coûteuses. Le juge peut ordonner des indemnisations élevées pour couvrir les dommages matériels ou corporels, voire le préjudice moral. L'absence de couverture laisse donc le propriétaire totalement exposé, tant sur le plan financier que sur le plan légal.

Comment bien choisir son assurance habitation quand on est propriétaire ?

Quand on est propriétaire, souscrire un contrat assurance habitation adapté permet d'éviter les mauvaises surprises.

Garanties de base indispensables

Avec votre assurance multirisque habitation (MRH), deux sortes de responsabilités civiles sont couvertes : la responsabilité civile privée et la responsabilité civile de l'occupant/du bâtiment. De plus, les garanties minimales d'une assurance habitation comprennent notamment :

• incendie ;

• dégât des eaux ;

• vol et vandalisme ;

• attentats et actes de terrorisme ;

• bris de glace ;

• catastrophes naturelles/technologiques et événements naturels.

Options et extensions utiles selon le profil

En fonction de votre profil et des risques spécifiques liés à votre logement, vous pouvez personnaliser votre contrat d'assurance habitation en choisissant un certain nombre d'options et d'extensions.

Pour le propriétaire occupant d'une maison, il est recommandé d'ajouter à votre assurance habitation des garanties couvrant le jardin, les dépendances et les équipements extérieurs (une piscine par exemple), afin d'assurer à la fois le bâti et ses aménagements.

Pour le propriétaire occupant d'un appartement, les extensions renforcées contre les dégâts des eaux s’avèrent particulièrement utiles, notamment pour protéger les parties communes ou les biens voisins en cas d’infiltration ou de fuites.

Pour le propriétaire d'un bien dépourvu de toute construction, il faudra souscrire une assurance terrain nu. Une garantie responsabilité civile permettra, a minima, de couvrir les dégâts causés à autrui. Une assurance propriétaire non occupant (PNO) couvrira le bien face aux risques d'inondation, d'incendie ou de vandalisme, notamment.

Pour le propriétaire bailleur, des options spécifiques comme l'assurance propriétaire non occupant (PNO), la garantie des loyers impayés et la protection juridique permettent de sécuriser la gestion locative et de faire face aux risques liés à la location. Il peut s'agir ici de dommages au logement ou de conflits avec les locataires.

La franchise et les exclusions de contrat à surveiller

Dans un contrat d'assurance multirisque habitation, le plafond de garantie et les franchises déterminent directement le montant de l'indemnisation en cas de sinistre. Le plafond de garantie fixe la somme maximale que l'assureur s’engage à verser pour chaque type de dommage couvert. La franchise correspond à la part des frais restant à la charge de l'assuré.

Parallèlement, les contrats comportent des exclusions de garantie, légales ou conventionnelles. Les exclusions légales concernent des événements que l'assureur n'est pas tenu de couvrir (guerres, émeutes, mouvements populaires, etc.). Les exclusions conventionnelles, définies par l’assureur, varient selon le contrat. Elles doivent toujours être clairement indiquées et limitées dans le contrat.

En résumé, avant de signer votre contrat d'assurance habitation, vous devez vérifier :

• le montant des franchises, qui peuvent réduire considérablement l'indemnisation ;

• les exclusions (certains sinistres ou biens peuvent ne pas être couverts) ;

• les plafonds d'indemnisation.

L'assurance habitation obligatoire : cas du locataire

L'assurance habitation est obligatoire pour les locataires, que leur logement soit meublé (s'il s'agit de leur résidence principale) ou non. Conformément à cette obligation d’assurance habitation du locataire, ils doivent présenter au propriétaire une attestation d'assurance contre les risques locatifs lors de la remise des clés et à chaque date anniversaire.

Le premier risque du défaut d'assurance habitation pour les locataires est donc celui de l'expulsion. Par ailleurs, sans assurance habitation, le locataire ne sera pas indemnisé en cas de cambriolage, d'incendie ou de dégât des eaux, ce qui peut amener les propriétaires à se retourner contre lui en cas de sinistre.