Assurance propriétaire non-occupant (PNO) est-elle obligatoire ? Ce que dit la loi ALUR

L'essentiel

• L'assurance PNO est une obligation légale pour le propriétaire d'un lot en copropriété, que le logement soit vide, inoccupé ou loué, en vertu de la loi ALUR.

• Elle est facultative si vous êtes propriétaire d’une maison individuelle, mais fortement recommandée.

• Elle couvre votre responsabilité civile, prend le relais en cas de vacance locative et complète les garanties de votre locataire en cas de carence.

Dans quel cas l'assurance PNO est-elle obligatoire ?

Vous vous demandez depuis quand l’assurance PNO est obligatoire selon la loi ALUR (accès au logement et à un urbanisme rénové) ? Ce dispositif est entré en vigueur en 2015.

En tant que propriétaire d’un logement, l'assurance PNO ou propriétaire non-occupant est une assurance habitation spécifique qui vous permet de vous assurer contre les risques de responsabilité civile dont vous devez répondre vis-à-vis de votre locataire éventuel et des tiers.

Assurance PNO obligatoire

L’assurance propriétaire non-occupant, ou assurance PNO, est obligatoire en copropriété, que vous soyez propriétaire occupant ou non-occupant.

Cette obligation d’assurance est indépendante de celle de l'assurance du locataire et de l’assurance copropriété.

Notez que l’assurance du syndicat de copropriété couvre les dégâts dans les parties communes. Il peut donc être intéressant de faire le point avec le syndic sur le contenu des assurances pour éviter les garanties en double.

Assurance PNO facultative

Dans les autres cas, c’est-à-dire si votre bien n'est pas une copropriété (maison individuelle, par exemple), l'assurance PNO est facultative, bien que fortement recommandée. Sans assurance, en cas de sinistre relevant de votre responsabilité (incendie, dégât des eaux...), les frais seront entièrement à votre charge.

Quels sont les risques en cas de défaut d'assurance PNO si vous êtes copropriétaire ?

L'assurance PNO répond à l’obligation légale d’assurance en responsabilité civile pour les copropriétaires, introduite par l’article 9-1 de la loi ALUR⁽¹⁾.

En cas de défaut d'assurance, vous vous exposez à devoir assumer seul les conséquences financières de tout sinistre engageant votre responsabilité. Si un dégât majeur (comme un dégât des eaux) prend naissance dans votre lot et cause des dommages aux voisins ou aux parties communes, les frais de réparation peuvent être considérables. De plus, le syndic de copropriété est en droit d'exiger une attestation d'assurance et peut engager des démarches pour faire respecter cette obligation légale.

Pourquoi l'assurance PNO est-elle indispensable si vous êtes propriétaire bailleur ?

L’assurance propriétaire non-occupant obligatoire est indispensable pour :

• répondre à l’obligation légale d’assurance responsabilité civile si vous êtes copropriétaire ;

• compléter les garanties de l'assurance du locataire, parfois insuffisantes ;

• assurer la prise en charge d’un sinistre en cas de vacance du logement (ex. entre deux locataires).

Même si vous êtes propriétaire d’une maison individuelle et que l'assurance est facultative, il est fortement recommandé d’assurer au minimum votre responsabilité civile, pour couvrir les dommages causés aux tiers.

Protection contre la vacance locative et les sinistres non assurés

La PNO offre une couverture essentielle lorsque votre logement est vacant (entre deux locataires, par exemple). Elle couvre vos frais découlant d’éventuels dégâts, sinistres et autres dommages causés à l’intérieur du logement. En cas de sinistre relevant de votre responsabilité (incendie, dégât des eaux...) survenant durant la période de vacance locative, les frais sont entièrement à votre charge sans cette assurance.

La couverture en cas de carence ou d'insuffisance d'assurance du locataire

Normalement, votre locataire doit prendre une assurance multirisque habitation avant d’emménager. Mais il arrive que certains locataires présentent un défaut d’assurance habitation. Si, par exemple, un dégât des eaux survient suite à un problème de canalisation, votre assurance PNO peut intervenir pour indemniser le locataire et les tiers affectés. Souscrire une assurance PNO vous permet alors de compléter les carences potentielles de l’assurance contractée par le locataire.

Quelle assurance choisir : PNO classique ou loyers impayés ?

Quelle que soit la formule d’assurance PNO choisie, vous devez vous assurer qu’elle répond à l’obligation d’assurance responsabilité civile introduite par la loi ALUR.

Au-delà de cette couverture de base, vous pouvez opter pour des garanties complémentaires. L'ajout d'une garantie des loyers impayés (GLI) permet de protéger votre revenu locatif en cas de défaillance du locataire. Le choix dépend de vos priorités. Une PNO garantit la protection de votre bien et de votre responsabilité, alors que la GLI sécurise votre investissement financier.

Autres obligations légales du locataire et diagnostics immobiliers

Outre l'assurance PNO obligatoire pour vous, la mise en location d'un bien immobilier implique d’autres obligations légales. Pour le locataire, il s’agit de l’assurance habitation pour le logement loué. Pour vous, bailleur, il s’agit du devoir d’information envers le locataire avec la mise à disposition du dossier de diagnostic technique (DDT).

Quelles sont les obligations d'assurance du locataire ?

Que vous louiez un appartement ou une maison vide ou meublée, le locataire doit l’assurer et vous présenter l’attestation d’assurance tous les ans. S’il ne le fait pas, vous pouvez souscrire en son nom une assurance responsabilité locative.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires (DDT) pour vous ?

Les obligations à votre charge, en tant que propriétaire bailleur, sont nombreuses. Désormais, vous devez faire réaliser 6 diagnostics immobiliers pour présenter l’état de votre logement à votre locataire avant toute mise en location. Ces diagnostics font partie du dossier de diagnostic technique (DDT) à remettre à votre locataire. Les documents suivants y sont regroupés :

• diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

• copie de l’état indiquant la présence ou l’absence d’amiante ;

• constat de risque d’exposition au plomb (CRE) ;

• état de l’installation intérieure de l’électricité, lorsque l’installation a plus de 15 ans⁽²⁾ ;

• état de l’installation intérieure du gaz, lorsque l’installation a plus de 15 ans⁽²⁾ ;

• état des servitudes "risques" et d’information sur les sols, lorsque le logement se trouve dans une zone à risques.

Ces diagnostics, réalisés par un organisme agréé, ont des durées de validité variables (de 6 mois à 10 ans)⁽²⁾ et ne nécessitent pas toujours d’être renouvelés lors d’un changement de locataire. Vérifiez ce point lorsque le sujet se présente. En cas d’anomalie, vous (propriétaire) vous engagez à réaliser les travaux pour mettre aux normes le logement.

FAQ - Vos questions sur l'assurance PNO obligatoire

Depuis quand l'assurance propriétaire non-occupant (PNO) est-elle obligatoire ?

L'assurance propriétaire non-occupant (PNO) est devenue obligatoire depuis la promulgation de la loi ALUR en 2014, entrée en vigueur en 2015. en 2014, entrée en vigueur en 2015.

Quel est le tarif de l'assurance PNO obligatoire ?

Le tarif de l’assurance PNO obligatoire varie en fonction de plusieurs critères, notamment la localisation du bien, sa superficie, s'il est loué meublé ou vide. Comparativement à l’assurance multirisque habitation complète pour occupant, l’assurance PNO est moins chère, car il s'agit d'une couverture spécifique pour le propriétaire non-occupant, centrée sur la responsabilité civile.

Qui paye l'assurance PNO obligatoire ?

L’assurance propriétaire non-occupant est souscrite et payée intégralement par le propriétaire du logement. C'est une charge qui lui incombe directement et qui ne peut pas être imputée au locataire.