Propriétaire : Vaut-il mieux louer meublé ou vide ?

L’essentiel

• La location meublée consiste à mettre en location un logement doté de meubles et d’équipements. A l’inverse, la location nue ne comporte pas de meubles.
• La liste du mobilier et des équipements présents dans une location meublée est définie par la loi.
• La location vide permet de conserver des revenus locatifs sur une période longue avec des changements de locataire moins fréquents.
• La location meublée présente un régime fiscal plus intéressant que la location vide.

Quelles sont les différences entre une location meublée et non meublée ?

La principale différence entre une location meublée et une location vide utilisée comme résidence principale par le locataire concerne l’ameublement.

Quels équipements obligatoires pour louer un bien meublé

En tant que propriétaire, vous devez y inclure le mobilier et les éléments nécessaires à la vie quotidienne du locataire.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 définit les équipements à intégrer.

La liste légale inclut un ensemble de literie par chambre avec couette ou couverture et des volets ou rideaux dans les chambres.

Le coin cuisine doit disposer de plaques de cuisson et d’un four traditionnel ou un four à micro-ondes ; un réfrigérateur avec compartiment à congélation d'une température maximale de -6°C ou un congélateur indépendant et de la vaisselle et des ustensiles de cuisine en quantité adaptée à la taille du logement.

Le logement doit aussi comporter une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires dans chaque pièce et un matériel d'entretien ménager (aspirateur pour la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...).

Quelles installations obligatoires pour un logement vide

Tous les équipements liés à la décence doivent être présents : chauffage, arrivée d’eau, coin cuisine, installations sanitaires, etc.

Quelles différences au niveau du bail

Louer meublé ou vide entraîne des modalités distinctes :

• La durée du contrat est de 3 ans en location vide et d’un an en location meublée (9 mois en cas de bail meublé étudiant, ou 10 mois maximum en cas de bail mobilité)⁽¹⁾ ;
• Le préavis de départ du locataire est de 3 mois en location vide (hors zone tendue) et d'1 mois en location meublée⁽¹⁾ ;
• Le préavis du bailleur est de 6 mois en location vide et de 3 mois en location meublée⁽¹⁾.

Est-il plus bénéfique de louer meublé ou vide ?

Si vous êtes propriétaire, la location d'un appartement vide ou meublé présente des atouts différents.

Avantages et fiscalité de la location vide

La location nue vous donne l’assurance de sécuriser un revenu stable sur le long terme puisqu’un bail a une durée de 3 ans renouvelable⁽¹⁾. Les changements de locataire sont moins fréquents et la gestion se révèle moins chronophage. Le risque de vacance locative étant limité, vous avez moins souvent de baux à signer, d’états des lieux à réaliser et de dossiers de location à étudier.

Côté fiscalité, les loyers perçus entrent dans la composition de votre impôt sur le revenu au chapitre des revenus fonciers.

Lorsqu’ils restent en dessous de 15.000€ par an⁽¹⁾, vous êtes soumis au régime microfoncier. Ce dernier donne lieu à un abattement de 30%, appliqué sur vos recettes foncières de l’année pour l’ensemble de votre foyer fiscal. Par contre, vous ne pouvez pas déduire vos charges.

Si votre revenu foncier dépasse 15.000€⁽¹⁾, vous passez en régime réel d’imposition. Dans ce cas, le revenu foncier prend en compte les recettes annuelles, mais aussi certaines charges déductibles que vous payez.

Avantages et fiscalité de la location meublée

La location meublée offre une meilleure rentabilité dans la plupart des cas. Vous avez la possibilité de fixer un loyer plus élevé que celui d’une location nue équivalente puisque vous fournissez des meubles au locataire.

Le régime fiscal associé présente également des avantages plus intéressants que pour une location vide, à condition d'adopter le statut de loueur en meublé non professionnel.

Vous pouvez y prétendre si les recettes de la location ne dépassent pas 23.000€⁽¹⁾ sur l’année ou si elles ne dépassent pas l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal. Les revenus issus d’une location meublée de longue durée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Au-dessous de 77.700€⁽¹⁾, les revenus perçus en 2025 sont soumis au micro BIC, ce qui vous permet d’obtenir un abattement fiscal de 50%⁽¹⁾sur les recettes locatives de la location meublée. L’impôt est calculé à partir des recettes restantes. Si elles ne dépassent pas 305€⁽¹⁾, il n’y aura pas d’impôt à payer.

Au-delà de 77.700€⁽¹⁾, les revenus perçus en 2025 passent en régime BIC réel. L’abattement n’est plus appliqué mais les charges et dépenses liées à la location sont prises en compte. L’amortissement du logement et sa dépréciation peuvent être intégrés dans ces charges, ce qui n’est pas le cas pour une location vide.

Pour les revenus perçus en 2026 à déclarer en avril 2027, le seuil limite pour bénéficier de l’abattement est porté à 83.600€⁽¹⁾.

Par ailleurs, avec une durée de bail et un préavis pour reprise réduits, vous pouvez plus facilement récupérer votre logement en location meublée pour le vendre ou l’occuper vous-même.

Tableau comparatif de la fiscalité appliquée à une location vide et une location meublée :

*Source: site de www.service-public.gouv.fr, consulté en juillet 2026

Les différences de frais entre location vide et meublée

Une location nue comme une location meublée engendre des frais pour le propriétaire. Vous devez prendre en charge les travaux d’amélioration importants du logement et les réparations nécessaires pour conserver l’état de décence du logement (la mise aux normes d’un circuit électrique, la réparation d’un volet défectueux ou le remplacement d’un parquet vermoulu par exemple).

Vous avez la possibilité de gérer la location directement. Pour une location vide, l’investissement est minime. Pour une location meublée où les changements de locataire sont plus fréquents, l’investissement en temps sera plus important (rédaction et publication d’une annonce, visites, sélection du locataire…). Si vous choisissez de confier la gestion du logement à une agence immobilière, là encore vous débourserez plus de frais pour la location d’un bien meublé.

L’investissement de départ constitue une autre différence notable entre une location vide ou meublée. En effet, vous devez prévoir une dépense initiale pour meubler et équiper le logement. À l’inverse, il n’existe pas vraiment de frais pour démarrer la location d’un logement nu.

Quels autres critères prendre en compte pour choisir de louer vide ou meublé ?

Maintenant que vous connaissez les principaux avantages d’une location vide et ceux d’une location meublée, d’autres facteurs peuvent vous aider à vous décider. Il s’agit notamment du public visé, de la localisation et de la taille du logement.

Pour un studio ou un T1 situé en centre-ville, vous aurez plus de chance de trouver un locataire en proposant le bien meublé. Les appartements de cette taille sont recherchés par les étudiants et les jeunes travailleurs, qui préfèrent souvent disposer d’un logement "prêt à l’emploi" et peuvent avoir envie de déménager rapidement.

Une maison ou un appartement plus grand, en périphérie de la ville, s’adresse plutôt aux couples souhaitant s’installer durablement et aux familles à la recherche d’une adresse stable. Il est plus pertinent de louer ce type de bien vide.

FAQ – Vos questions sur la location vide ou meublée d’un logement

Quel est le montant du dépôt de garantie pour une location meublée ou vide ?

Le dépôt de garantie équivaut au maximum à 1 mois de loyer hors charge pour une location vide lorsque le loyer est payé au mois ou tous les 2 mois⁽¹⁾. Ce dépôt équivaut au maximum à 2 mois⁽¹⁾ de loyer pour une location meublée.

Qu'est-ce qu'un bail mobilité et pour qui est-il fait ?

Le bail mobilité concerne les logements meublés. Il peut être signé par un étudiant ou une personne en formation, en stage ou en mobilité professionnelle temporaire. Sa durée est comprise entre 1 mois et 10 mois⁽¹⁾. Ce type de bail est renouvelable tant que la durée totale de la location par le même locataire ne dépasse pas 10 mois⁽¹⁾.

Que risque un propriétaire si son logement meublé ne comporte pas tous les équipements obligatoires ?

La location peut être requalifiée en location nue par un juge, ce qui entraîne une modification du bail. Le contrat de location pour un logement meublé devient un bail de logement vide. La durée du bail est affectée et passe de 1 an renouvelable à 3 ans⁽¹⁾ renouvelables. Le régime fiscal des revenus change aussi.