Louer un appartement : quelles conditions pour le propriétaire ?

L’essentiel

• Louer un appartement implique des obligations légales strictes visant à garantir la sécurité, la santé et les droits du locataire.

• Proposer un logement décent est la condition essentielle pour louer votre bien.

• Vous devez remettre des diagnostics immobiliers, dont le DPE, à la signature du bail.

• Vous devez vous plier aux obligations fiscales, dont le paiement de la taxe foncière et la déclaration de revenus immobiliers.

Vos obligations envers le locataire

Pour éviter les situations abusives, la loi encadre les conditions de location des biens immobiliers. Dans certaines communes où il existe des zones d’habitat dégradé, si vous êtes propriétaire bailleur, vous devez obtenir un permis de louer avant de proposer votre appartement à la location. Les conditions sont les mêmes en cas de location à l’un de vos proches.

Le logement loué doit offrir un cadre de vie décent et confortable. En tant que propriétaire, vous vous engagez à assurer un certain niveau de confort et de sécurité à votre locataire : bâtiment salubre, jouissance paisible des lieux, remise de diagnostics et réalisation de travaux essentiels (remplacement de fenêtres ou volets vétustes, mise aux normes), etc.

Dans le cadre d’une copropriété, la loi vous oblige de plus à souscrire une assurance habitation.

Offrir un logement décent

Vous devez proposer un logement décent. Celui-ci permet à votre locataire de vivre tranquillement sans risque d’atteinte à sa sécurité ou à sa santé. C’est une des prérogatives de la loi Alur et une condition essentielle pour la location d’un appartement.

Des critères précis définissent un logement décent :

• Une surface minimale : pour une location simple, le logement a au moins une pièce principale d’une surface habitable minimale de 9m² avec une hauteur sous plafond de 2,20m⁽¹⁾. Alternativement, le volume habitable est de 20m³⁽¹⁾. Pour une colocation, le logement doit avoir une surface minimale de 16m² pour deux colocataires⁽¹⁾. Il existe d’autres conditions pour louer votre logement en colocation en fonction du type de bail signé par les colocataires : bail unique ou individuel pour chaque personne.

• L’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire : Cela inclut l’absence de ruissellement ou d’infiltration d’eau dans l’habitation. Votre logement comporte des fenêtres et dispose d’une aération suffisante. Les branchements au réseau d’électricité et/ou de gaz respectent les règles. Les sources de chauffage et d’eau chaude doivent également répondre aux normes de sécurité.

• L’absence d’animaux nuisibles (rats) et de parasites (puces de lit, cafards).

• Une performance énergétique minimale.

• La mise à disposition d’équipements essentiels (chauffage, coin cuisine, sanitaires, réseau électrique).

Proposer un loyer répondant à la loi ELAN

Dans les villes où le marché locatif est tendu, les loyers sont encadrés. Il s’agit d’un des dispositifs mis en place par la loi ELAN promulguée en 2018⁽³⁾. Vous devez vous assurer que vous respectez un plafonnement des loyers lorsque vous signez un bail avec un nouveau locataire ou lors d’un renouvellement de bail. Vous pouvez vous tourner vers la mairie pour savoir si la commune où se trouve votre logement est soumise à l’encadrement des loyers et connaître les règles à appliquer.

La jouissance paisible des lieux

Une fois le bail signé, l’état des lieux réalisé et les clés remises, le locataire dispose de son appartement librement. En tant que propriétaire, vous êtes obligé de lui assurer la jouissance paisible de son habitation pendant toute la durée du bail, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989⁽³⁾ et l’article 1719 du Code civil⁽³⁾.

En clair, vous ne pouvez pas entrer dans l’appartement de votre locataire sans son accord, et ce, même si vous avez un double des clefs. Vous ne pouvez pas imposer un droit de visite ou une inspection du logement. Vous devez annoncer au locataire votre intention de faire des travaux et fournir tous les détails (nature du chantier, dates de début et de fin, besoin d’un accès au logement…).

Remise des diagnostics immobiliers à jour

Parmi les obligations pour louer un appartement, vous devez fournir des diagnostics immobiliers obligatoires récents au locataire. Ils prouvent que votre bien répond aux réglementations en vigueur et informent sur les risques qui peuvent exister.

Les documents à remettre sont les suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

• Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;

• État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;

• État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ;

• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) ;

• Diagnostic Bruit.

Tous les justificatifs de diagnostics peuvent être regroupés dans un Dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement.

Les diagnostics sont à réaliser avant la mise en location du logement par un diagnostiqueur certifié, et si possible avant la parution de l’annonce.

Délivrer un état des lieux

Étape obligatoire lors de la location d’un appartement ou d’une maison, l’état des lieux décrit l’état du logement et des équipements. Il est généralement réalisé au moment de la remise des clés et de la signature du bail.

Ce document permet de constater par les deux parties présentes l’état du bien loué et du matériel, et de prendre en compte la vétusté lors de l’entrée.

Vos obligations concernant le logement

Indépendamment des devoirs et des droits des locataires, vous avez aussi des obligations concernant le logement loué. Location vide ou location meublée, les conditions pour louer un appartement en France sont multiples.

Entretenir le logement avec des travaux

Vide ou meublé, un logement loué doit être en bon état et vous, le bailleur, devez vous en assurer. Un entretien régulier et des interventions ponctuelles sont souvent nécessaires.

Pendant la durée de location, vous êtes responsable des réparations et travaux qui :

• améliorent les parties communes ou privatives de l’immeuble ;

• maintiennent l’état de votre logement et participent à son entretien structurel. Si une fenêtre ne ferme plus, car trop vétuste, vous devez la changer, par exemple ;

• améliorent la performance énergétique de votre logement (travaux d’isolation ou changement du système de chauffage).

Le locataire a de son côté l’obligation de réaliser des réparations locatives comme boucher des trous dans un mur si des tableaux ont été accrochés ou remplacer les joints de robinet, etc.

Entretenir les équipements si votre appartement est meublé

La loi impose une liste de meubles et ustensiles obligatoires pour une location meublée : appareils électroménagers et ustensiles de cuisine, literie, sièges et tables, produits et outils de nettoyage, etc.

Vous devez veiller à renouveler ce matériel en cas de casse, de perte ou de vétusté. Le bon état de ces équipements fait partie des conditions pour louer un appartement meublé.

Assurer votre bien

Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, vous devez avoir une assurance selon la loi Alur. Elle doit couvrir au moins votre responsabilité civile, même si votre logement est vide.

Votre locataire doit, quant à lui, souscrire au minimum une assurance des risques locatifs. L’occupant vous remet une attestation d’assurance à son entrée dans le logement, puis chaque année s’il s’agit d’une location longue durée⁽¹⁾.

Les obligations d'ordre fiscal

Quelles sont les conditions pour louer un appartement sur le plan fiscal ? En tant que propriétaire, vous devez vous plier à plusieurs obligations :

• Vous acquitter de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

• Déclarer aux impôts la situation d’occupation des logements que vous possédez. Vous devez indiquer si vous vivez dans l’appartement, si celui-ci est vide ou s’il est loué. Dans ce cas, la nouvelle obligation déclarative vous demande de fournir l’identité des occupants, même s’il s’agit de membres de votre famille. Notez que, pour 2026, il n’y a pas de déclaration supplémentaire à faire si la situation n’a pas changé par rapport à 2025 : si le locataire n’a pas déménagé, par exemple. En revanche, s’il y a un nouveau locataire, un changement de situation doit être signalé.

De plus, les loyers payés constituent une source de revenus à déclarer à l’administration fiscale.

La fiscalité appliquée diffère pour une location vide et une location meublée. Les rentes provenant de la location d’un bien vide sont considérées comme des revenus fonciers, tandis que celles d’un logement meublé sont considérées comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En parallèle, selon le type d’investissement locatif réalisé, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux et d’un régime d’imposition intéressant (le dispositif Normandie, Loc’Avantages, le Plan Relance logement).

Quelles sont les conséquences du non-respect des conditions ?

L’obligation première étant de proposer un logement décent, si vous n’appliquez pas la réglementation, on dit que vous manquez à votre obligation de délivrance (obligation de résultat). Cette situation peut entraîner la nullité du contrat de bail, puisque celui-ci n’est pas respecté.

Avant d’en arriver à cette situation, il est toujours préférable de régler à l’amiable les différends et d’essayer de trouver une solution acceptable pour le locataire et pour vous-même.

Si cette démarche est vaine, vous vous exposez à des sanctions. Un juge peut préciser, par exemple, une liste des travaux à réaliser et ainsi :

• Vous obliger à réaliser les travaux demandés ;

• Accorder des dommages et intérêts au locataire ;

• Ordonner une diminution du loyer.