Comment réussir son premier achat immobilier ?

L’essentiel

• Le choix d’un bien neuf ou ancien dépend de votre budget, de la localisation et du mode de vie.
• Le financement s’appuie sur votre emprunt, votre apport personnel et des aides publiques.
• L’achat peut concerner votre résidence principale ou un bien locatif pour constituer un capital et générer des revenus.
• Le budget se construit à partir de vos revenus, de vos charges, des frais d’acquisition et des aides disponibles.

Quel type de bien acheter en tant que primo-accédant ?

Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années, ou vous vous apprêtez à réaliser votre premier achat immobilier ? Vous êtes considéré comme primo-accédant. Seul ou en couple, votre projet se construit selon vos priorités : type de bien, localisation, budget. Chaque option implique des avantages et des inconvénients à évaluer selon votre situation et votre mode de vie.

Premier achat immobilier dans le neuf : avantages et inconvénients

Acheter dans le neuf présente de nombreux avantages :

• Des logements aux performances énergétiques élevées ;
• L’absence de travaux de réparation ;
• Des frais de notaire pour cet achat réduits (2 à 3%) par rapport à l’ancien (7 à 8%), sauf si le logement a été une première fois revendu avant ses 5 ans ;
• Des prêts avantageux comme le prêt accession d’Action Logement, le prêt conventionné, le prêt à taux zéro ou le prêt social location-accession ;
• Une exonération de la taxe foncière pour les deux premières années selon les communes.

Acquérir un logement neuf peut aussi avoir des inconvénients :

• Un prix au mètre carré plus élevé ;
• Un emplacement limité, souvent en périphérie ou dans des zones en développement ;
• Délais de livraison lors d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• Une TVA au taux de 20% pour un bien acheté à un professionnel (réduit à 5,5% dans les zones inscrites dans une politique de rénovation urbaine - ANRU)⁽¹⁾.

Premier achat immobilier dans l’ancien : avantages et inconvénients

Un logement ancien est un bien construit depuis plus de 5 ans ou ayant déjà fait l’objet d’une première revente. Il présente plusieurs atouts :

• Un prix au mètre carré souvent plus accessible que dans le neuf ;
• Une disponibilité immédiate, sans délai de livraison ;
• Un marché plus vaste, avec une grande diversité de biens et d’emplacements ;
• Aucune TVA à payer, uniquement des droits de mutation intégrés aux frais d’acquisition.

En contrepartie, certains points de vigilance sont à considérer :

• Des frais d’acquisition plus élevés (environ 7 à 8% du prix du bien) ;
• Des travaux parfois nécessaires dès l’achat ou à moyen terme (rénovation, mise aux normes) ;
• Des coûts d’entretien plus importants liés à l’ancienneté des équipements et du bâtiment (chauffage, isolation, toiture, etc.).

Comment financer son premier achat immobilier ?

Plusieurs solutions interviennent pour vous aider à devenir propriétaire.

L’emprunt

Il reste l’outil principal pour acheter une maison ou un appartement. Avant de vous l’accorder, les banques vérifieront votre capacité d’emprunt, en fonction notamment de vos revenus et du taux d’endettement autorisé.

L’apport personnel

Composé de vos économies, l’apport personnel vise à vous permettre de négocier avec un banquier des conditions de crédit plus avantageuses pour les taux, durée et montants des mensualités. L’apport peut aussi être utilisé pour régler les frais de notaire et un éventuel dépôt de garantie.

Les aides disponibles

Pour un premier achat immobilier, des dispositifs publics dédiés à l’achat immobilier peuvent intervenir telles que le prêt à taux zéro, le prêt Action Logement, le prêt Locatif Social, le bail réel solidaire, etc. Pour vous aider à réaliser d’éventuels travaux d’amélioration énergétique, vous pouvez bénéficier d’aides financières à la rénovation comme Ma prime Rénov’.

Premier achat immobilier : achat locatif ou résidence principale ?

Pour votre premier projet immobilier, vous avez le choix entre l’achat d’une résidence principale et un investissement locatif.

Premier achat immobilier : acquérir sa résidence principale

Le premier achat immobilier pour un jeune le conduit souvent à devenir propriétaire de sa résidence principale. Cela présente plusieurs avantages :

• La fin des loyers versés « à fonds perdu », au profit d’un crédit qui vous appartient ;
• La constitution progressive d’un patrimoine durable et valorisable ;
• Une stabilité de vie renforcée, sans dépendance à un bailleur.

Premier achat immobilier locatif : définir où acheter

Vous avez bien l’intention d’acheter un logement, mais pas de l’habiter ? Réaliser un investissement locatif pour votre premier achat immobilier s’avère possible. Il vous permet de constituer un capital qui vous aidera plus tard à acquérir un logement principal. Vous pouvez également bénéficier d’avantages fiscaux grâce à des dispositifs adaptés, comme le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui permet notamment d’amortir le bien et de réduire l’imposition sur les loyers perçus.

Lorsque vous optez pour un investissement locatif, l’emplacement du bien immobilier est important (ville étudiante, quartier demandé…). Particulièrement lorsqu’il se trouve en milieu urbain et bien placé, ce logement peut rapporter un loyer intéressant. Transports, espaces verts et écoles font également partie des critères qui attirent les locataires.

Comment définir son budget lors d’un premier achat immobilier ?

Définir votre budget fait partie des étapes de votre achat immobilier. Grâce à lui, vous déterminez la fourchette de prix que vous pouvez viser lors de votre recherche de logement.

Les éléments à intégrer dans votre plan financier

Pour établir un budget équilibré, vous devez au préalable estimer vos revenus et rentes, et vous assurer qu’ils peuvent couvrir les dépenses en jeu. N’oubliez pas de déduire de cette somme vos paiements réguliers parallèles à cette acquisition (crédit auto, à la consommation, éventuelle pension alimentaire).

Il faut également prévoir les frais annexes propres à cette acquisition immobilière tels que le coût du crédit, les frais de dossier, les travaux potentiels, les frais de l’agence immobilière, les frais d’acquisition…

Vous devez aussi faire le point sur vos économies et décider quelle proportion de cette épargne sera utilisée pour votre premier achat immobilier.

Vous pouvez inclure dans votre budget les aides à l’achat immobilier auxquelles vous pouvez prétendre.

Comment se faire accompagner dans son achat ?

Vous vous sentez perdu parmi toutes les démarches ? N’hésitez pas à demander de l’aide pour votre premier achat immobilier et à vous faire accompagner. Une agence immobilière ou un notaire vous épaulent si vous les sollicitez. Ils répondent à vos questions sur le dépôt de garantie, le compromis de vente ou même le droit à la rétractation de votre achat immobilier. Il existe également des courtiers spécialisés dans la recherche d’un prêt immobilier. Un professionnel du bâtiment peut enfin examiner le bien que vous convoitez, vous annoncer si des travaux sont nécessaires et vous donner une estimation de leur coût.