Le bail réel solidaire (BRS) : ce qu'il faut savoir

L’essentiel

• Le bail réel solidaire permet d’acheter un logement à prix réduit.
• Ce dispositif s’adresse aux ménages respectant des conditions de ressources en fonction de la zone géographique.
• Vous possédez les murs de votre logement, mais vous versez une redevance mensuelle modérée pour le terrain.
• La loi ALUR et la loi Macron encadrent ce dispositif.
• En contrepartie d’avantages comme une TVA réduite, l'organisme de foncier solidaire (OFS) encadre le prix de revente.

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accession à la propriété qui favorise l’achat immobilier pour les ménages modestes. Son principe repose sur une séparation entre :

• le foncier (le terrain), détenu par un Organisme de Foncier Solidaire ;
• le bâti (le logement), acquis par l’acheteur.

L’acquéreur signe un bail de longue durée (jusqu’à 99 ans⁽²⁾) avec l’OFS et verse une redevance mensuelle modique pour l’occupation du terrain.

Le bail réel solidaire repose sur un cadre juridique mis en place progressivement pour faciliter l’accès à la propriété.

La loi ALUR de 2014⁽³⁾ a créé les Organismes de Foncier Solidaire (OFS), des structures à but non lucratif chargées d’acquérir et de gérer les terrains.

Puis la loi Macron de 2015⁽³⁾ a introduit le bail réel solidaire lui-même, en permettant de dissocier juridiquement le foncier du bâti. Ce mécanisme rend possible la vente de logements à prix maîtrisés et garantit que cet avantage perdure grâce à l'encadrement des reventes.

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Le fonctionnement du BRS repose sur un principe simple : vous achetez uniquement les murs du logement, tandis que l’OFS reste propriétaire du terrain. Cette dissociation réduit significativement le prix d’achat.

En contrepartie, vous signez un bail de longue durée avec l’OFS. Ce contrat définit les droits et obligations de chacun, notamment les conditions d’occupation du logement. Vous versez également une redevance mensuelle modérée pour l’occupation du terrain.

Pour sécuriser votre acquisition, nous vous recommandons fortement de souscrire une assurance multirisques habitation. Elle couvre le bâti et vos biens mobiliers, tout en incluant votre responsabilité civile.

Enfin, le dispositif assure une pérennité sociale : lors de la revente, le bail "se recharge" (repart pour la durée initiale) pour le nouvel acquéreur. Cela maintient des prix accessibles pour les générations futures.

Si vous envisagez de mettre votre logement en location, qu’il s’agisse d’une location meublée ou vide, renseignez-vous sur les obligations légales et assurances adaptées (comme l’assurance pour les propriétaires non occupants), car le BRS impose généralement d'occuper le bien en tant que résidence principale.

Qui peut bénéficier du bail réel solidaire ?

Le BRS s’adresse aux ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Ces limites varient selon la composition de votre foyer et la zone géographique (A, Abis, B1, B2, C).

Plafonds de ressources

Les catégories peuvent correspondre exactement au nombre de personnes de ménage, mais aussi tenir compte des personnes à charge, de la situation de handicap, et de l'âge du couple. Par exemple, un jeune couple dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans est classé en catégorie 3, même sans enfant. Une personne seule avec un enfant à charge est également en catégorie 3, de même que deux personnes dont au moins une est en situation de handicap.

Source : www.boris.beta.gouv.fr, consulté en avril 2026.

Les avantages et les inconvénients du bail réel solidaire

Avant de vous lancer, il est essentiel de bien comprendre les bénéfices, mais aussi les contraintes du dispositif.

Les atouts financiers et fiscaux du bail réel solidaire

Le bail réel solidaire présente plusieurs avantages significatifs pour les ménages souhaitant accéder à la propriété à moindre coût. En dissociant le foncier du bâti, il permet de réduire le prix d’achat de 30 à 50%⁽²⁾ dans certains cas. À cela s’ajoute une TVA réduite à 5,5%⁽²⁾, ainsi que la possibilité de cumuler le dispositif avec un prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants éligibles. L’ensemble de ces leviers facilite l’accès à la propriété, tout en limitant les charges liées au terrain.

Les limites à ne pas sous-estimer

En contrepartie, certaines limites doivent être prises en compte avant de s’engager. Le dispositif impose notamment des plafonds de ressources, aussi bien à l’achat qu’à la revente, ainsi qu’un encadrement strict du prix de cession. L’acquéreur doit également s’acquitter d’une redevance mensuelle et occuper le logement à titre de résidence principale, sauf rares exceptions (mobilité professionnelle temporaire, par exemple).

Enfin, la liberté patrimoniale, c'est-à-dire la capacité à revendre librement, transmettre ou valoriser votre bien comme vous le souhaitez, est plus limitée que dans le cadre d’un achat immobilier classique.

Comment revendre ou transmettre son logement en BRS ?

Dans le cadre d’un achat immobilier en bail réel solidaire, il est important de connaître les règles applicables en cas de revente ou de transmission, ainsi que vos droits. Le prix de vente est plafonné selon une formule définie dans le bail, afin de garantir le maintien de l’accessibilité du dispositif. L’acheteur doit également respecter les conditions de ressources en vigueur, et obtenir la validation de l’Organisme de Foncier Solidaire.

En cas de succession ou de donation, vos héritiers peuvent conserver le logement s'ils respectent les critères d'éligibilité. Dans le cas contraire, ils devront revendre le bien suivant les règles du dispositif. Exception notable : le conjoint survivant peut quant à lui se maintenir dans les lieux, même s'il ne satisfait pas aux conditions de ressources.

FAQ - Questions fréquentes sur le bail réel solidaire

Comment savoir si je suis en A, Abis, B1 ou C ?

Le zonage dépend de la localisation du bien. Il est défini par l’État et consultable via des simulateurs en ligne ou auprès des collectivités locales.

Comment trouver un logement en bail réel solidaire ?

Il est possible de trouver un logement en bail réel solidaire en se rapprochant des promoteurs immobiliers partenaires, collectivités locales, bailleurs sociaux, opérateurs du logement social ou encore Organismes de Foncier Solidaire. Certaines plateformes spécialisées comme BoRiS recensent également les programmes disponibles.

Quelle est la durée minimale d'un bail réel solidaire ?

Le bail est conclu pour une durée longue, généralement entre 18 et 99 ans⁽²⁾, avec possibilité de rechargement à chaque revente.

Le bail réel solidaire est-il réservé aux logements neufs ?

Non. Bien que majoritairement utilisé pour le neuf, le BRS peut aussi concerner certains logements anciens réhabilités.

Comment financer l’acquisition d’un logement en BRS ?

Le financement d’un logement en BRS repose généralement sur un prêt immobilier classique, qui peut être complété par un prêt à taux zéro (PTZ) selon votre situation. Des aides locales peuvent également être mobilisées, en fonction des politiques mises en place par les collectivités territoriales.