Transformer un local commercial en habitation

Transformer un local commercial en habitation
 

Sur le plan juridique et fiscal, la transformation d’un local commercial en habitation s’appelle un « changement de destination ». Que ce soit dans un bien privé ou dans un local en copropriété, un certain nombre de formalités sont à prendre en compte.


Transformer un local commercial en habitation dans une copropriété

Consulter le règlement de copropriété est la première chose que vous devez faire, afin de vérifier s’il n’existe pas de clause d’interdiction de transformation ou de changement d’usage.
En l’absence de clause contraire, vous pouvez à titre de propriétaire, transformer votre local commercial pour en faire une habitation. Vous devez toutefois vous assurer que cette transformation ne porte pas préjudice à un autre copropriétaire.

Les démarches à effectuer pour la transformation d’un local commercial en logement

Que vous soyez en local privé ou en copropriété, il faut vérifier que la transformation d’un local commercial en logement n’est pas contraire aux règles d’urbanisme.
Le droit de l’urbanisme distingue différents types de locaux : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, locaux commerciaux, artisanaux et industriels.
Pour savoir si vous pouvez faire de votre local professionnel une habitation, vous pouvez vous rendre en Mairie pour consulter le Plan local d’urbanisme (PLU), afin de vérifier si les règles qui s’appliquent n’interdisent pas un tel changement.

Permis de construire ou déclaration préalable ?

S’agissant d’un « changement de destination » d’un local, une de ces 2 formalités est nécessaire avant d’entamer des travaux de transformation.
La déclaration préalable de travaux peut suffire dans les cas suivants :
  • en l’absence de modification de façade ou de structures porteuses,
  • si moins de 5m2 de surfaces de plancher supplémentaire sont ajoutés,
  • si le bâtiment n’est pas inscrit à l’inventaire des monuments historiques.
 
Dans tous les autres cas de figure, le dépôt d’un permis de construire est nécessaire.
 
A savoir :
si votre local en copropriété touche les parties communes, les travaux devront être approuvés en AG de copropriété, à la majorité des voix.

Normes à respecter pour les travaux

Les travaux devront respecter les normes en vigueur concernant l’accès au courant électrique, au téléphone, à l’eau potable et l’équipement pour traitement et évacuation des eaux usées.
Si le local transformé en habitation est destiné à être loué, il doit respecter les règles fixées par la loi dans ce cadre (surface habitable d’au moins 9m2, hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m).
Le cas échéant, une place de parking devra être aménagée.

Répercussions sur les impôts locaux

La transformation en local à usage d’habitation supprime de fait la Contribution économique et territoriale (CET) qui était associée à l’activité professionnelle exercée préalablement dans le local. Cette taxe va être remplacée par la taxe d’habitation qui sera établie en fonction de la valeur locative cadastrale. Cette valeur est calculée d’après les informations que vous aurez transmises aux services des impôts fonciers, moyennant un imprimé IL n°1051702 accessible via le portail officiel www.impots.gouv.fr .
La taxe foncière se trouvera elle-même modifiée du fait des changements de caractéristiques de valeur locative et de surface habitable (exemple : loyer d’habitation différent d’un loyer commercial, intégration des paramètres relatifs aux équipements sanitaires pour les habitations…).
 
A noter :
si vous exercez une activité libérale, vous pouvez aussi considérer que votre logement est à usage mixte, en déclarant le prorata de surface affecté à l’activité professionnelle. Vous serez alors imposé à la CFE au prorata de cette surface, et pourrez intégrer dans vos charges professionnelles une partie de vos charges d’électricité, de chauffage, assurance, etc
 

Mis à jour le 5 juillet 2018.