Qu’est-ce que la loi Alur ?

La loi ALUR (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 est venue modifier la loi du 6 juillet 1989. Elle a introduit de nombreux changements pour réguler et sécuriser le marché immobilier locatif, notamment pour les contrats de location : modification de la durée de préavis, encadrement des loyers, modification du dépôt de garantie, obligation de souscrire une assurance habitation, etc.

Quels sont les objectifs de la loi Alur ?

L’adoption de la loi Alur a trois objectifs majeurs :

• Réguler les marchés immobiliers et éviter les pratiques abusives ;

• Aider l’accès au logement pour les locations vides ou meublées, notamment pour les personnes les plus démunies (demande de logement social en ligne, prolongement de la trêve hivernale, etc.) ;

• Développer l’innovation et la transparence en rendant obligatoires les diagnostics, pour la location ou la vente, et les rénovations dans des logements jugés indignes.
  

Les impacts de la loi Alur pour la location

Dans le cadre d’une location, la loi Alur vise à renforcer les droits et les responsabilités des locataires et des propriétaires et à simplifier les démarches.

Sur le préavis

La loi Alur réduit le délai de préavis pour les logements dans les zones tendues et pour les locations vides. Elle porte le délai pour mettre fin au contrat de location de trois mois à un mois, sans que le locataire ait besoin d’invoquer un motif spécifique.

Si le délai de préavis reste fixé à trois mois en dehors des zones tendues, les cas qui donnent droit au préavis d’un mois ont été élargis par la loi Alur : ce délai peut être invoqué par tout locataire pouvant justifier de problèmes de santé lui imposant de changer de domicile, quel que soit son âge.

Sur le prix des loyers avec la mesure de l’encadrement

Dans les zones tendues, la pénurie de logements entraîne une inflation du prix des loyers. Pour pallier ce phénomène lors de la mise en location, la loi Alur a prévu l’encadrement des loyers qui impose une limite au montant que peut demander un propriétaire-bailleur en cas de première mise en location, de changement de locataire et du renouvellement du bail.

Seuls les logements du parc privé servant de résidence principale sont concernés.

Le loyer médian calculé dans la zone concernée, et selon les caractéristiques des habitations, sert de loyer de référence. Le loyer d’un logement hors charges ne peut, à aujourd'hui, dépasser 20 % du loyer de référence.

Si le logement se démarque par son emplacement avantageux ou la qualité des équipements offerts, il est parfois possible d’appliquer un complément de loyer et de dépasser le plafond.

Sur le dépôt de garantie

La loi Alur a introduit une modification du montant du dépôt de garantie, qui ne peut pas excéder :

• Un mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement vide ;

• Deux mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement meublé.

Vous avez quitté votre logement depuis des mois, mais votre bailleur ne vous a pas encore rendu votre dépôt de garantie ? Sachez que le délai maximal de restitution du dépôt de garantie a, lui aussi, été revu à la baisse. Il est porté à :

• Un mois si les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes ;

• Deux mois si des dégradations ont été constatées et signalées lors de l’état des lieux de sortie.

Sur la location meublée

La loi Alur impose certaines contraintes aux locations meublées. Afin d’assurer un logement a minima confortable et décent, chaque meublé, occupé en tant que résidence principale, doit être doté de meubles et ustensiles obligatoires.

Voici les équipements essentiels :

• Literie avec couette ou couverture ;

• Rideaux ou volets, stores dans les chambres ;

• Plaques de cuisson ;

• Four traditionnel ou micro-ondes ;

• Réfrigérateur avec un congélateur (température maximale de -6 °C) ;

• Vaisselle suffisante pour prendre des repas ;

• Ustensiles de cuisine ;

• Table et sièges ;

• Étagères de rangement ;

• Luminaires ;

• Matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Tout propriétaire peut installer des équipements complémentaires. Dans tous les cas, l’état des lieux avant la remise des clés et l’entrée dans le logement est l’occasion de s’assurer que le propriétaire a bien fourni tous ces éléments.

Loi Alur pour les propriétaires

Les propriétaires doivent désormais respecter certaines règles pour proposer un logement à la location :

• Réalisation des diagnostics obligatoires ;

• Respect de l’encadrement des loyers ;

• Dans les zones d’habitat indigne : demande d’autorisation de louer en remplissant le formulaire Cerfa n° 15652*01 et déclaration de mise en location (Cerfa n° 15651*01) ;

• Installation d’un détecteur de fumée.
  

Sur le bail de location

Le bail de location doit aussi répondre à certaines exigences :

• Rédaction du contrat de bail basée sur un contrat type mentionnant la superficie précise du logement ;

• Rédaction d’une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et bailleurs annexée au bail ;

• Remise d’une attestation d’assurance habitation par le locataire lors de la signature du contrat de bail.
  

Sur les diagnostics obligatoires

Lors de la signature du bail ou de l’état des lieux d’entrée, le propriétaire doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) contenant les diagnostics obligatoires pour la location :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

• Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;

• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon) ;

• Diagnostic Bruit.

La loi Alur a ajouté deux diagnostics à cette liste : l’un concerne la présence ou l’absence d’amiante, l’autre précise l’état de l’installation intérieure de l’électricité et du gaz si l’installation a plus de 15 ans.

Sur les loyers impayés

La loi Alur a réduit le délai de prescription pour les loyers impayés et les charges. Il est passé de 5 ans à 3 ans. Si un locataire ne paie plus son loyer ou les charges, le propriétaire a donc trois ans pour les réclamer, en adressant une lettre de relance, puis le cas échéant une mise en demeure de paiement.

Les impacts de la loi Alur pour la copropriété

Depuis la loi Alur, les immeubles en copropriété et leurs occupants (locataires et propriétaires) sont mieux protégés contre les risques.

Pour les syndicats de copropriété

La loi Alur demande la souscription à une assurance collective pour protéger la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Cette assurance couvre soit tous les bâtiments, soit les seules parties communes.

La loi Alur oblige aussi la mise en concurrence du syndicat de copropriété par le conseil syndical et la rédaction d’un contrat type. Elle encadre les honoraires et exige une immatriculation dans un registre national.

Pour les copropriétaires

Les copropriétaires ont également l’obligation de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre. Et cela qu’ils occupent ou non leur logement. Il existe des règles spécifiques sur l’assurance du propriétaire non occupant.

La loi Alur recommande la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) afin d’évaluer l’état du bâtiment et les travaux à réaliser. Il est obligatoire dans certains cas pour assurer la sécurité des occupants.

Quelles sont les zones concernées par la loi Alur ?

La loi Alur a pour objectif de faciliter l’accès au logement, particulièrement dans les zones tendues. Une zone tendue est une zone urbaine de plus de 50 000 habitants, dans laquelle il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Pour savoir si un logement est situé dans une zone tendue, vous pouvez utiliser un simulateur.

FAQ – Vos questions sur la loi Alur

Retrouvez les réponses aux questions que vous vous posez sur la loi Alur.

Qui est à l’origine de la loi Alur ?

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) est aussi appelée loi Duflot II. Elle a été élaborée par Mme Cécile Duflot, alors ministre du Logement et de l’Égalité des territoires.

Qui est concerné par la loi Alur ?

La loi Alur concerne tous les publics intervenant sur le marché de l’immobilier :

• Locataires ;

• Propriétaires ;

• Bailleurs ;

• Copropriétaires ;

• Agence immobilière ;

• Syndics de copropriété ;

• Garants.
  

Quelles sont les copropriétés soumises à la loi Alur ?

Les mesures établies par la loi Alur s’appliquent à différents types de copropriétés.

La création d’un fonds de travaux est devenue obligatoire depuis le 1ᵉʳ janvier 2017 pour toutes les copropriétés d’immeubles de plus de 5 ans.

Le DTG (Diagnostic Technique Global) est lui obligatoire pour les bâtiments de plus de 10 ans et mis récemment en copropriété et pour les immeubles insalubres.

Depuis la loi Climat et Résilience d’août 2021, toutes les copropriétés de plus de 15 ans, quelle que soit leur taille, doivent élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) pour budgétiser les travaux à prévoir.

Enfin, toutes les copropriétés doivent être enregistrées au registre des copropriétés.