Comment transformer un local commercial en habitation ?
Bien situé, en centre-ville, mais dans une rue qui reste calme, un local commercial peut représenter une opportunité de logement. Mais peut-on transformer un local commercial en habitation ? Sur le plan juridique et fiscal, une telle transformation s’appelle un ‘‘changement de destination’’. Que ce soit dans un bien privé ou dans un local en copropriété, et selon l’utilisation finale du logement, un certain nombre de formalités sont à prendre en compte.
Peut-on légalement transformer un local commercial en logement ?
Tous les biens immobiliers présentent une affectation, qui est appelée ‘‘destination’’. La destination d’un bien immobilier peut ainsi être le commerce, les activités de service ou l’habitation.
Les locaux destinés au commerce sont consacrés avant tout à l’exercice d’une activité professionnelle, qu’il s’agisse d’un entrepôt, d’une boutique, d’un restaurant ou encore d’un atelier. Les biens immobiliers d’habitation sont quant à eux destinés à loger une ou plusieurs personnes. Ces personnes peuvent être le propriétaire, le locataire ou un résident hébergé gratuitement.
Certains biens immobiliers sont dits ‘‘mixtes’’ lorsque leur occupant bénéficie d’une autorisation d’en faire un double usage, par exemple une partie à usage résidentiel et une autre à usage professionnel.
La possibilité d’une utilisation mixte d’un bien doit toutefois être distinguée de la notion de destination. L’utilisation a vocation à être temporaire, puisqu’elle est attachée à l’occupant et à la manière dont celui-ci fait usage du bien. Une double utilisation ne remet donc pas en cause la destination initiale, laquelle demeure unique : par exemple, une destination principalement d’habitation, avec un usage mixte éventuellement autorisé pour le logement et un bureau.
Ainsi, si vous vous posez la question : ‘‘Peut-on habiter dans un local commercial ?’’, la réponse est oui, mais uniquement dans le respect des règles légales et techniques qui s’imposent s’il est question de procéder à un changement de destination et non pas de simple usage. En effet, transformer un local commercial en habitation demande un changement de destination du local et nécessite de respecter plusieurs formalités administratives. Le manquement à ces obligations peut entraîner des sanctions administratives, fiscales et pénales.
Qu’il soit loué ou habité en tant que résidence principale, votre logement devra également être couvert par une assurance habitation adaptée.
En résumé
Un local commercial est destiné à l’exercice d’une activité commerciale (boutique, salon, agence, atelier recevant du public, etc.). Il est juridiquement défini comme un espace exploité pour une activité professionnelle non résidentielle.
Il existe aussi des locaux dont l’usage mixte, à la fois professionnel et d’habitation, peut être autorisé sous conditions.
Transformer entièrement un local commercial en logement correspond à un changement de destination nécessitant des démarches spécifiques.
Les démarches pour transformer un local commercial en habitation
L’achat d’un local commercial et sa transformation en appartement peuvent se révéler très intéressants d’un point de vue économique et foncier. Mais les questions sont nombreuses quand il s’agit de transformer un local professionnel ou commercial en habitation. Comment acheter un local commercial pour y vivre ? Comment changer la destination d’un local ? Et quelles démarches faut-il entreprendre pour transformer un local commercial en habitation ?
Résilier le bail commercial
Si vous envisagez d’acheter un local commercial pour le transformer en habitation ou si vous disposez d’un local dans lequel vous souhaitez habiter, vous devez dans un premier temps vérifier si votre bien fait l’objet d’un bail commercial. Si c’est le cas, vous devez obligatoirement procéder à sa résiliation avant de le transformer en habitation.
Vous pouvez alors :
Refuser le renouvellement du bail commercial ;
Résilier le bail commercial de façon anticipée.
Dans tous les cas, vous devrez sans doute vous acquitter d’une indemnité d’éviction pour le préjudice causé au locataire qui doit quitter le local.
Se référer au Plan local d'urbanisme (PLU)
Deuxième point essentiel : que vous soyez en local privé ou en copropriété, il faut vérifier que la transformation d’un local commercial en logement respecte les règles d’urbanisme.
Pour savoir si vous pouvez faire de votre local professionnel une habitation, vous pouvez vous rendre en mairie et consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) ainsi que le règlement municipal. Le service d’urbanisme vous précisera si les règles qui s’appliquent interdisent ou non une telle conversion.
Le code de l’urbanisme distingue différents types de locaux : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, locaux commerciaux, artisanaux et industriels, etc.
Demander une autorisation d'urbanisme
Peut-on transformer un local commercial en habitation sans autorisation ? Lorsqu’il s’agit du changement de destination d’un local, il est obligatoire de procéder à une demande d’autorisation d’urbanisme, une déclaration préalable de travaux ou un dépôt de permis de construire auprès de votre mairie avant d’entamer des travaux de transformation.
La déclaration préalable de travaux peut suffire dans les cas suivants :
En l’absence de modification de façade ou de structures porteuses ;
Si moins de 5m² de surface de plancher supplémentaire sont ajoutés ;
Si le bâtiment n’est pas inscrit à l’inventaire des monuments historiques.
Dans tous les autres cas de figure, et si vos travaux modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment, le dépôt d’un permis de construire est obligatoire.
À savoir
Si le local commercial que vous souhaitez transformer en habitation fait plus de 150m² de surface de plancher, le recours à un architecte pour les travaux est obligatoire.
Obtenir l'accord des copropriétaires
Avant de commencer les travaux, soyez également sûr d’obtenir l’autorisation de changement de destination de la part des copropriétaires si le local fait partie d’une copropriété. Consulter le règlement de copropriété est dans ce cas l’une des premières choses à faire. Il est conseillé de vérifier qu’il n’existe pas de clause d’interdiction de transformation. Vous pouvez en profiter pour vous familiariser avec votre assurance copropriété.
En l’absence de clause contraire, vous pouvez, à titre de propriétaire, transformer votre local commercial pour en faire une habitation. Vous devez toutefois vous assurer que cette transformation ne porte pas préjudice à un autre copropriétaire.
En plus de ces formalités, les travaux de transformation d’un local commercial en habitation devront respecter les normes concernant l’accès à l’électricité, au téléphone, à l’eau potable et à l’évacuation des eaux usées.
Si votre local en copropriété touche les parties communes, les travaux devront être approuvés en assemblée générale de copropriété, à la majorité des voix.
Déclarer le changement à l'administration fiscale
La transformation en local à usage d’habitation supprime de fait la contribution économique et territoriale (CET) qui était associée à l’activité professionnelle exercée préalablement dans le local. Pour actualiser votre situation auprès de l’administration fiscale en déclarant le changement d’affectation d’un local, vous disposez d’un délai de 90 jours(1) à compter de sa réalisation.
Selon la situation, la CET pourra être remplacée par la taxe d’habitation, qui est établie en fonction de la valeur locative cadastrale. Cette valeur est calculée d’après les informations que vous aurez transmises au service des impôts fonciers, moyennant un imprimé IL n°1051702(1) accessible via le portail officiel des services fiscaux.
Sachez qu’il existe une différence entre la taxe foncière d'un local commercial et d'une habitation. En effet, la taxe foncière se trouvera elle-même modifiée du fait des changements de caractéristiques de valeur locative et de surface habitable (loyer d’habitation différent d’un loyer commercial, intégration des paramètres relatifs aux équipements sanitaires pour les habitations, par exemple).
Si vous exercez une activité libérale, vous pouvez aussi considérer que votre logement est à usage mixte, en déclarant le prorata de surface affecté à l’activité professionnelle. Vous serez alors imposé à la contribution foncière des entreprises (CFE) au prorata de cette surface, et pourrez intégrer dans vos charges professionnelles une partie de vos charges d’électricité, de chauffage, d’assurance, etc.
Quel est le coût pour transformer un local commercial en habitation ?
Différents paramètres entrent en jeu : localisation, surface, état du bâti, diagnostics préalables, modification de la structure, envergure du chantier, niveau de finition souhaité, contraintes administratives, etc.
Il est possible d’estimer le coût moyen d’une transformation d’un local commercial en habitation à 1.500€ par mètre carré(2), mais les types de dépenses à prévoir sur certains postes seront primordiaux pour évaluer votre budget total le plus précisément possible.
La conversion d’un local commercial nécessite de casser des murs, d’ajouter des parois et des portes, de mettre aux normes les câbles électriques et les arrivées-sorties d’eau, ou encore d’enlever les vitrines si c’est un magasin en rez-de-chaussée. Les locaux commerciaux ne sont généralement pas équipés des installations de base, et ne disposent pas de salle de bains ou de cuisine.
Comme pour tous les types de travaux envisagés, il est fortement conseillé de demander plusieurs devis et de comparer les prix proposés par les entreprises.
Peut-on louer un local commercial en habitation ?
Vous envisagez de louer votre logement en meublé ? Tout d’abord, assurez-vous que le logement est habitable et qu’il respecte les normes de superficie : 9m² minimum pour une personne seule(1), ou 16m² pour deux personnes(1), ainsi qu’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m(1).
Les obligations concernant la mise sur le marché locatif d’un logement dit décent sont de plus en plus strictes. Le respect de ces règles implique souvent des travaux, et donc des coûts supplémentaires.
Le logement doit assurer au minimum :
L’hygiène, la sécurité et la salubrité (normes définies par le Code de la santé publique) ;
Le confort (eau froide et chaude, cuisine et salle d’eau avec toilettes séparées, désinsectisation, chauffage) ;
L’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (règles fixées par le Code de la construction et de l’habitation).
De plus, les logements considérés comme des ‘‘passoires énergétiques’’ (étiquette G, F et E) à la suite d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) sont petit à petit retirés du marché de la location. Le DPE incite les propriétaires-bailleurs à améliorer l’isolation du logement en s’engageant dans des travaux de rénovation énergétique.
Avant de mettre votre logement en location, vérifiez par ailleurs si un permis de louer est nécessaire dans votre commune, certaines villes imposant cette démarche pour assurer la conformité et la sécurité des logements.
Quelle assurance habitation après transformation ?
Une fois transformé et déclaré, l’ancien local commercial devient un logement classique. Il faut donc souscrire une assurance habitation, informer l’assureur des travaux qui ont été réalisés et vérifier que les garanties proposées couvrent le logement de la manière la plus adéquate.
Quels sont les risques en cas de transformation non autorisée ?
Transformer un local sans les autorisations d’urbanisme requises peut entraîner plusieurs conséquences. Le propriétaire s’expose d’abord à une amende pouvant atteindre 300.000€, ou 6.000€ par m² de surface construite en cas de construction d’une surface de plancher, assortie d’une obligation de remettre les lieux dans leur état initial(3).
D’autre part, en cas de sinistre, l’assurance peut refuser toute prise en charge, estimant que le logement n’était pas conforme.
Il devient également impossible de louer légalement le bien. Quant à la copropriété, elle peut demander réparation si les travaux ont modifié ou détérioré des parties communes.
Enfin, la municipalité peut ordonner l’évacuation immédiate du logement si celui-ci est jugé impropre à l’habitation, ce qui met en évidence les risques d'habiter dans un local commercial non autorisé.
FAQ - Vos questions sur la transformation d’un local commercial en habitation
Faut-il un permis de construire pour transformer un local commercial en habitation ?
Cela dépend de la nature des travaux à réaliser. Un permis de construire est obligatoire si les travaux modifient la structure, la façade ou la surface de plancher. Dans les autres cas, une déclaration préalable peut être suffisante.
Quelle différence entre changement d'usage et de destination ?
Les changements d’usage ou de destination ne relèvent pas du même cadre juridique. L’usage est soumis aux dispositions du Code de la construction et de l’habitation. Il concerne la manière dont un bien est effectivement utilisé par son occupant, ce qui implique qu’il reste temporaire et personnel. La destination est soumise aux dispositions du Code de l’urbanisme. Elle est attachée au bien lui-même et correspond à son affectation définitive.
Peut-on transformer un local en habitation dans une copropriété ?
Oui, à condition que le règlement de copropriété l’autorise, que l’assemblée générale ait d’abord donné son accord et que l’habitation ne soit pas une destination qui porte atteinte aux autres copropriétaires.
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Cet article a été mis à jour par l'équipe de rédaction et vérifié par nos experts assurance habitation.
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