Quelle est la différence entre droit de passage et servitude ?

La servitude est une contrainte imposée à un bien (le fonds servant) au bénéfice d’un autre (le fonds dominant). Elle peut concerner divers aspects (passage, écoulement des eaux, etc.).

Le droit de passage est un type particulier de servitude, permettant de traverser le terrain d’un voisin pour accéder à une propriété enclavée ou difficile d’accès depuis la voie publique.

Vous êtes soumis à une servitude de passage ? Renseignez-vous sur les règles de son établissement, de son entretien, et la possibilité de la couvrir dans le cadre de votre assurance habitation.

Quels sont les différents types de servitudes de passage ?

Afin de bien comprendre quels sont vos droits et vos devoirs, découvrez les différents types de servitudes de passage.

Servitude de passage légale

La servitude de passage légale consiste à obtenir un droit de passage automatique à travers le terrain d’un voisin pour cause d’enclave. L’article 682 du Code civil permet au propriétaire d’un terrain sans issue sur la voie publique ou sans issue suffisante (pour construire, exploiter ou circuler) de réclamer "un passage suffisant pour assurer la desserte complète".

Même si ce droit de passage est automatique et ne peut être refusé, un écrit est indispensable pour en définir les modalités.

Servitude de passage conventionnelle

Votre terrain est difficile d’accès sans pour autant être enclavé ? L’accord de votre voisin est nécessaire pour passer sur son terrain. Cet accord écrit de servitude conventionnelle devra préciser le tracé du droit de passage, ses dimensions (différentes s’il s’agit d’un passage à pied ou en véhicule) et le montant de l’indemnité à verser.

Que dit la loi sur la servitude de passage ?

Le Code civil encadre les modalités d’utilisation d’une servitude de passage.

Usage

De manière générale, la servitude de passage définie par l’article 637 du Code civil désigne "une charge imposée sur un héritage (propriétaire du passage dit fonds servant) pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire (propriétaire du terrain enclavé dit fonds dominant)".

Cela signifie qu’elle oblige le propriétaire d’un bien, le fonds servant, à accorder un droit de passage au voisin, le fonds dominant.

Superficie

La loi n’indique pas de largeur maximale ou minimale pour une servitude de passage. Cependant, une largeur minimum est recommandée pour pouvoir circuler librement avec un véhicule à quatre roues le cas échéant.

Entretien et frais

La personne qui utilise le droit de passage, c’est-à-dire le fonds dominant, doit se charger de son entretien et des réparations. Si les deux propriétaires partagent la jouissance de ce passage, ils peuvent aussi se répartir les tâches.

Canalisations

La servitude de passage d’une canalisation est un droit prévu par la loi. Si vous réalisez des travaux et devez installer l’accès à l’eau potable ou le tout-à-l'égout, vous devez établir un accord avec le propriétaire du terrain. Pour éviter de futurs litiges, authentifiez l’acte de servitude auprès d’un notaire pour le publier à la conservation des hypothèques.

Votre voisin peut vous demander de verser une indemnité pour couvrir le préjudice lié à la servitude de passage de la canalisation. Celle-ci reste votre propriété. Vous êtes responsable de son entretien.

Durée de la servitude

La servitude dure tant qu’elle n’est pas annulée ou inutilisée. Elle est rattachée à un bien foncier, et non à une personne, et est transmise aux propriétaires successifs, fonds dominant ou fonds servant. Une maison sera vendue avec sa servitude. Le vendeur a d’ailleurs pour obligation de mentionner les servitudes lors de la vente.

Comment établir une servitude ?

La première démarche consiste à contacter votre voisin afin d’établir ensemble et par écrit un accord amiable précisant :

• Le tracé du passage : le désenclavement de parcelle privilégiera l’accès le plus court vers la voie publique ;

• Les conditions de l’exercice de la servitude de passage : elle doit occasionner le moins de gêne possible pour le fonds servant ;

• Les indemnités prévues s’il y en a en fonction du préjudice causé.

Ce document définissant les modalités du droit de servitude entre vous et votre voisin peut être réalisé par acte sous seing privé ou par acte authentique signé chez un notaire.

Un droit de passage régularisé par acte notarié est une vraie sécurité. En le mentionnant au service de la publicité foncière, vous vous assurez que ce droit ne sera pas remis en cause lors d’une future vente.

Que faire en cas de désaccord sur la servitude de passage ?

Abus de droit de servitude de passage, blocage du chemin ou mauvais entretien peuvent causer des problèmes de voisinage. Si vous vous retrouvez dans ce cas, la première chose à faire est de vérifier les documents juridiques qui encadrent la servitude. Entre voisins, tentez une solution à l’amiable.

Si le passage est endommagé par un sinistre (tempête, inondation), il est assuré par l'assurance habitation du propriétaire du terrain. En revanche, si le sinistre est dû à une faute du fonds dominant, alors sa responsabilité civile est engagée.

En cas de litige, l’étape suivante est de faire appel à un conciliateur de justice (gratuit), à un médiateur (payant) ou à une procédure participative. Cette dernière démarche amiable repose sur la signature d'un contrat. Le recours à un avocat est obligatoire.

Vous devez tenter de trouver une solution avant de contacter le tribunal judiciaire, qui se révèle le dernier recours. Dans ce cas, le juge tranchera.

Un expert foncier peut également être mandaté pour établir un tracé précis.

Comment prend fin une servitude ?

Une servitude de passage prend fin :

• Si le propriétaire du fonds dominant y renonce ;

• Si une route ou un chemin public est créé, et que le terrain n’est plus enclavé ;

• Si les deux propriétés sont regroupées ;

• Si le droit de passage n’a pas été utilisé pendant 30 ans⁽¹⁾.

La cessation est validée par un accord amiable ou devant notaire.

FAQ - Vos questions sur la servitude de passage

Est-il possible de stationner sur une servitude de passage ?

Comme son nom l’indique, la servitude de passage vous autorise à circuler sur le chemin, mais pas à vous y garer. Vous devez demander l’autorisation au fonds servant et inclure ce droit de stationnement dans l’acte signé.

Peut-on racheter une servitude de passage ?

C’est possible tant que les conditions définies par les deux propriétaires sont respectées. Le prix d’une servitude de passage est fixé par les deux parties. Toute servitude de passage doit ensuite être inscrite à la conservation des hypothèques.