Location sans bail : cadre légal, droits et risques

L’essentiel

• La loi impose l’établissement d’un contrat de location par écrit dans le cadre d’un usage de résidence principale.
• La jurisprudence admet l’existence de contrats de location verbaux avant 2024. Quittances de loyer ou factures pour les charges locatives peuvent prouver l’existence d’un bail verbal.
• Les droits du locataire doivent être respectés même en l’absence d’un bail écrit.
• Une location sans bail comporte des risques pour le locataire et peut poser problème au moment de poser un préavis pour quitter le logement.
• Le propriétaire peut rencontrer des difficultés à se faire payer ou à faire expulser son locataire si celui-ci ne paie pas le loyer.

Est-il légal de louer sans bail ?

Louer sans bail est devenu illégal.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est le texte qui sert de socle à la rédaction du contrat pour la location d’une résidence principale. Elle indique que "le contrat de location est établi par écrit". Elle prévoit aussi depuis 2024⁽¹⁾ des sanctions pour le propriétaire qui refuse de se conformer au droit.

Pour les locations d’une résidence principale avant 2024, on distinguait le bail écrit du bail verbal.

Qu'est-ce qu'un bail écrit ?

Le bail écrit correspond aux attentes légales. Il s’agit d’un document qui :

• Formalise la relation entre le bailleur et le preneur ;
• Décrit les conditions de la location ;
• Protège les droits du locataire et du propriétaire.

Il suit les directives de la loi du 6 juillet 1989. La loi ALUR de 2014 a complété ce texte et a créé un modèle de contrat-type sur lequel se baser pour la location d’un logement vide ou meublé. En 2023⁽¹⁾, la loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a rendu systématique la présence d’une clause résolutoire. En 2024, l’article 3-4 a été ajouté. Il stipule qu’un propriétaire qui refuse d’établir un bail écrit peut recevoir une peine de prison de 1an⁽¹⁾ et une amende de 20.000€⁽¹⁾.

Dates de début et de fin de la location, durée, dénomination du propriétaire et du locataire, description du logement, montant du loyer et les conditions de son augmentation : toutes ces informations sont présentes dans le bail. Il inclut aussi des pièces telles que l’attestation d’assurance habitation contractée par le locataire et l’état des lieux d’entrée.

Quelle valeur a un bail verbal ?

Lorsque le locataire et le propriétaire donnent leur consentement mutuel sur la location d’un appartement ou d’une maison sans passer par un document écrit avant 2024, on parle de bail verbal.

L’article 1714 du code civil précise que quelque chose peut être loué avec un bail écrit ou de façon verbale. Selon l’article 1715 du même code, à partir du moment où la location a effectivement commencé, il peut être possible d’apporter des preuve qu’un bail verbal a été conclu entre le propriétaire et le locataire. Si la location n’a pas commencé, ce n’est pas possible.

Les deux parties décident en général du montant du loyer. Le reste des négociations dépend de chaque situation.

Si les obligations du locataire et du propriétaire ne sont pas respectées, cela peut conduire à un litige. La justice décidera alors de la valeur à donner à ce contrat. Les décisions se prennent au cas par cas. Dans une location sans bail, les recours impliquent de fournir des preuves pour démontrer qu’un bail verbal existe. Elles prennent la forme de quittances de loyer, de factures pour les charges locatives ou d’attestations d’assurance contractées par le locataire.

Quels sont les droits d'un locataire sans bail ?

Le bail verbal conclu avant 2024⁽¹⁾ peut avoir une valeur légale selon la jurisprudence. Dans ce cas, les conditions de location doivent être comparables à celles d’un bail classique pour une résidence principale. Les droits du locataire sont donc les mêmes, et cela implique que le propriétaire doit notamment :

• Mettre à disposition un logement décent, en bon état de fonctionnement, qui ne nuit pas à la santé ou à la sécurité du locataire ;
• Respecter la tranquillité du locataire ;
• Assurer une jouissance paisible du logement ;
• Fournir gratuitement les quittances de loyer.

Quels sont les risques d'une location sans bail ?

Si le bail de location pour un logement non meublé ou vide est absent, tout repose sur la confiance mutuelle qui existe entre les deux parties. Cette situation fragilise les droits du propriétaire et du locataire.

Les risques pour le locataire

Pour l’occupant, les risques prennent une variété de formes. La date de commencement de la location sans bail écrit peut être floue, ce qui impacte les délais de préavis lorsque le locataire veut quitter le logement. La situation se complique quand la location se fait sans bail ni quittances permettant d’avoir un repère dans le temps.

L’absence de bail écrit conduit souvent à ne pas dresser un état des lieux d’entrée. Il devient difficile pour le locataire de prouver qu’il n’a pas causé de dégradations à sa sortie du logement. Il peut perdre son dépôt de garantie (ou caution de logement dans le langage courant) et avoir l’obligation de réaliser des travaux.

L’occupant ne reçoit pas de diagnostics immobiliers obligatoires pour la location et ne sait pas s’ils ont été réalisés et à quelle date. Ces documents qui doivent être transmis en annexe d’un bail de location fournissent des informations sur le niveau énergétique du logement mais aussi les risques qu’il peut poser au locataire.

Les risques pour le propriétaire

Le bailleur qui choisit le bail verbal s’expose à 1 an de prison et une amende de 20.000€⁽¹⁾. Si ce propriétaire a conclu un accord verbal avec un locataire avant 2024⁽¹⁾, il lui est impossible :

• D’actionner la clause résolutoire. La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite⁽¹⁾, souvent appelé loi anti-squat, a rendu cette clause obligatoire dans les contrats relevant de la loi de 1989. Incluse dans un bail de location écrit, elle permet au propriétaire de mettre fin au contrat si l’occupant ne s’acquitte pas de son loyer, n’a pas versé le dépôt de garantie ou n’a pas fourni d’attestation d’assurance des risques locatifs. Le propriétaire doit entamer une action en justice pour obtenir la résiliation du bail de location ;
• De réviser le montant du loyer. La clause de révision des loyers généralement présente dans un bail est inexistante sans document écrit. Si le propriétaire souhaite augmenter le prix de la location, il devra négocier avec son locataire ;
• De souscrire une garantie des loyers impayés (GLI). L’assureur demande en général à voir le bail pour établir un contrat.

Que faire en cas de litige : preuve du bail et impayés ?

Le propriétaire qui a choisi de louer sans bail écrit s’expose à un risque de loyers impayés. Pour mener une procédure légale, il doit avant tout prouver qu’il existe bien un accord entre lui et le locataire.

Comment prouver l'existence d'un bail verbal ?

Le propriétaire peut prouver qu’un bail verbal existe en utilisant des documents tels que les quittances de loyer qu’il a fourni au locataire.

Il peut aussi apporter des copies d’échanges avec le locataire par SMS ou par email qui évoquent le paiement du loyer ou les conditions d’occupation du logement.

Des relevés bancaires montrant un échange financier entre les deux parties sont une preuve supplémentaire.

Quelle procédure en cas de loyers impayés ou de refus de quitter le logement ?

Une procédure de recouvrement des loyers impayés ou une expulsion du locataire suit les mêmes conditions que celles associées à une location avec un bail écrit.

Si la phase amiable ne fonctionne pas, le propriétaire peut se tourner vers un juge des contentieux de la protection. La requête risque de prendre plus de temps que lors d’une procédure classique. Le juge doit avant tout déterminer s’il existe vraiment un bail.

Même sans bail écrit, le propriétaire n’a pas le droit d’expulser un locataire par ses propres moyens. Il doit se conformer aux règles en vigueur. De plus toute procédure d’expulsion doit respecter les conditions imposées par la trêve hivernale.

FAQ – Vos questions sur la location sans bail

Est-il possible de régulariser la situation à tout moment en cas de location sans bail ?

Le locataire et le propriétaire ont la possibilité de régulariser à tout moment la situation en signant un bail de location pour un logement meublé ou vide.

Quel est le préavis de location sans bail ?

Même en l’absence de bail écrit, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquent. Pour l’occupant d’une location vide sans bail, le préavis est de trois mois⁽¹⁾. Le délai est ramené à un mois⁽¹⁾ dans certaines circonstances (zones locatives sous tension, changement de lieu de travail, problème de santé…). Le bailleur doit quant à lui donner son congé au locataire avec un préavis de six mois avant la date d’échéance du bail.

Le bail de location verbal peut-il valoir un bail écrit ?

La justice tend à reconnaitre la validité d’un bail verbal lorsqu’il est possible de prouver qu’il y a effectivement une relation locative entre le bailleur et l’occupant. Les quittances de loyer, les mouvements financiers réguliers entre les deux parties, le paiement des charges et d’une assurance habitation font partie des preuves considérées.

Locataire sans bail qui ne veut pas partir : quels recours pour le propriétaire ?

Pour expulser un locataire, le propriétaire doit suivre la procédure appliquée en général à une location avec bail écrit.

Quels sont les droits du locataire sans bail en cas de vente du logement ?

Les règles valables pour un bail de location écrit s’appliquent aussi à un bail verbal lors de la vente du logement.

Que faire en cas de loyers impayés dans une location sans bail?

En tant que propriétaire, vous pouvez tenter une approche à l’amiable pour obtenir le paiement des loyers. Si le locataire refuse, entamer une action auprès du juge des contentieux de la protection est la procédure normale lorsqu’un bail écrit existe. Si vous souhaitez suivre cette procédure, vous devrez prouver qu’il existe un accord verbal entre vous et le locataire (bail verbal).