Location sans bail : quel est le cadre légal et quels sont les risques liés

Est-il légal de louer sans bail ?

Il existe un paradoxe autour du bail de location dans la législation. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est le texte qui sert de socle à la rédaction du contrat pour la location d’une résidence principale. Elle indique que « le contrat de location est établi par écrit ». En revanche, elle ne mentionne aucune conséquence en cas d’absence de bail.

En pratique, on distingue le bail écrit du bail verbal.

Qu’est-ce qu’un bail écrit ?

Le bail écrit correspond aux attentes légales. Il s’agit d’un document qui :

• Formalise la relation entre le bailleur et le preneur ;

• Décrit les conditions de la location ;

• Protège les droits du locataire et du propriétaire.

Il suit les directives de la loi du 6 juillet 1989. La loi ALUR de 2014 a complété ce texte et a créé un modèle de contrat-type sur lequel se baser pour la location d’un logement vide ou meublé. En 2023, la loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a rendu systématique la présence d’une clause résolutoire.

Dates de début et de fin de la location, durée, dénomination du propriétaire et du locataire, description du logement, montant du loyer et les conditions de son augmentation : toutes ces informations sont présentes dans le bail. Il inclut aussi des pièces telles que l’attestation d’assurance habitation contractée par le locataire et l’état des lieux d’entrée.

Quelle valeur a un bail verbal ?

Lorsque le locataire et le propriétaire donnent leur consentement mutuel sur la location d’un appartement ou d’une maison sans passer par un document écrit, on parle de bail verbal. Les deux parties décident en général du montant du loyer. Le reste des négociations dépend de chaque situation.

Si les obligations du locataire et du propriétaire ne sont pas respectées, cela peut conduire à un litige. La justice décidera alors de la valeur à donner à ce contrat. Les décisions se prennent au cas par cas. Dans une location sans bail, les recours impliquent de fournir des preuves pour démontrer qu’un bail verbal existe. Elles prennent la forme de quittances de loyer, de factures pour les charges locatives ou d’attestations d’assurance contractées par le locataire.

Quels sont les droits d’un locataire sans bail ?

Comme le bail verbal peut avoir une valeur légale, les conditions de location doivent être comparables à celles d’un bail classique pour une résidence principale. Les droits du locataire sont donc les mêmes, et cela implique que le propriétaire doit notamment :

• Mettre à disposition un logement décent, en bon état de fonctionnement, qui ne nuit pas à la santé ou à la sécurité du locataire ;

• Respecter la tranquillité du locataire ;

• Assurer une jouissance paisible du logement ;

• Fournir gratuitement les quittances de loyer.
  

Quels sont les risques d’une location sans bail ?

Si le bail de location pour un logement non meublé est absent, tout repose sur la confiance mutuelle qui existe entre les deux parties. Cette situation fragilise les droits du propriétaire et du locataire.

Les risques pour le locataire

Pour l’occupant, les risques prennent une variété de formes.

La date de commencement de la location sans bail écrit peut être floue, ce qui impacte les délais de préavis lorsque le locataire veut quitter le logement. La situation se complique quand la location se fait sans bail ni quittances permettant d’avoir un repère dans le temps.

L’absence de bail écrit conduit souvent à ne pas dresser un état des lieux d’entrée. Il devient difficile pour le locataire de prouver qu’il n’a pas causé de dégradations à sa sortie du logement. Il peut perdre son dépôt de garantie (ou caution de logement dans le langage courant) et avoir l’obligation de réaliser des travaux.

Les risques pour le propriétaire

Le bailleur s’expose lui aussi à des risques. Il lui est impossible :

• D’actionner la clause résolutoire. Incluse dans un bail de location écrit, elle permet au propriétaire de mettre fin au contrat si l’occupant ne s’acquitte pas de son loyer, n’a pas versé le dépôt de garantie ou n’a pas fourni d’attestation d’assurance des risques locatifs. Le propriétaire doit entamer une action en justice pour obtenir la résiliation du bail de location ;

• De réviser le montant du loyer. La clause de révision des loyers généralement présente dans un bail est inexistante sans document écrit. Si le propriétaire souhaite augmenter le prix de la location, il devra négocier avec son locataire.
  

FAQ – Vos questions sur la location sans bail

Retrouvez les réponses aux questions que vous vous posez sur la location sans bail.

Est-il possible de régulariser la situation à tout moment en cas de location sans bail ?

Le locataire et le propriétaire ont la possibilité de régulariser à tout moment la situation en signant un bail de location pour un logement meublé ou vide.

Quel est le préavis de location sans bail ?

Même en l’absence de bail écrit, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquent. Pour l’occupant d’une location sans bail, le préavis est de trois mois. Le délai est ramené à un mois dans certaines circonstances (zones locatives sous tension, changement de lieu de travail, problème de santé…). Le bailleur doit quant à lui donner son congé au locataire avec un préavis de six mois avant la date d’échéance du bail.

Le bail de location verbal peut-il valoir un bail écrit ?

La justice tend à reconnaitre la validité d’un bail verbal lorsqu’il est possible de prouver qu’il y a effectivement une relation locative entre le bailleur et l’occupant. Les quittances de loyer, les mouvements financiers réguliers entre les deux parties, le paiement des charges et d’une assurance habitation font partie des preuves considérées.