Les motifs d’expulsion d’un locataire

Plusieurs motifs peuvent justifier une expulsion.

Le loyer impayé

La résiliation pour loyer impayé est généralement indiquée dans le contrat de bail. En cas de non-paiement, vous devez faire envoyer un commandement de payer. Si cette démarche demeure sans résultat, la résiliation prend effet deux mois après la réception du document par le locataire.

Conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs, le commandement de payer comporte aussi un avertissement pour le locataire. En cas de non-paiement dans les délais de 2 mois, il s’expose à une procédure judiciaire et à une expulsion.

Le défaut d’assurance habitation

D’après l’article 7-g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit souscrire une assurance habitation contre les risques locatifs. Celle-ci permet de réparer les dommages causés en cas de dégât des eaux, par exemple. Le locataire est tenu de présenter chaque année un justificatif qui prouve la souscription à cette assurance. Un défaut d’assurance peut représenter un motif de résiliation de bail et d’expulsion. En revanche, il est du droit du locataire de faire appel à la compagnie d’assurance de son choix.

Les troubles et dommages causés par le locataire

Si le locataire est à l’origine de nombreuses dégradations ou d’une extrême saleté du logement (par exemple à défaut d’avoir prévenu le propriétaire à la suite d’un dégât des eaux), le propriétaire est en droit de résilier le bail et de demander une expulsion si nécessaire. Même chose si le locataire est à l’origine de troubles importants affectant le voisinage (dégradation des parties communes, détention d’animaux bruyants, etc.).

Les autres motifs d’expulsion

D’autres motifs valables permettent de faire expulser un locataire :

• La sous-location non autorisée, sachant que ce type de démarche doit faire l’objet d’une autorisation écrite par le bailleur ;

• La fausse information fournie au bailleur, par exemple un faux bulletin de salaire en vue de l’inciter à conclure le bail ;

• Des travaux sans accord du bailleur, s’ils entraînent une transformation du logement ou de ses équipements ;

• Le refus de partir après que le bailleur lui a donné congé (exemple : expulsion d’un locataire en fin de bail, congé pour vente du bien, reprise pour habitation ou autre motif légitime et sérieux).

Le délai d’expulsion d’un locataire

La procédure d’expulsion prend 6 mois au minimum :

• Le locataire dispose de 2 mois à partir de la réception du commandement de payer pour régler les impayés ;

• En cas de défaut de paiement, il est possible de saisir le tribunal d’instance ;

• Après jugement et décision d’expulsion, l’huissier va informer le locataire, qui dispose d’un mois pour faire appel ;

• Si le locataire n’a pas fait appel et n’a pas quitté les lieux, il reçoit un commandement de quitter les lieux et doit libérer le logement sous 2 mois ;

• Si le locataire persiste toujours à rester, le propriétaire peut recourir à la force publique, la préfecture répond sous 2 mois.

L’expulsion peut donc intervenir de longs mois après les impayés, et même plus d’un an dans certains cas.

La clause résolutoire

La clause résolutoire est une clause prévoyant la résiliation du contrat de bail en cas de manquement de la part du locataire. Conformément à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, la mise en œuvre de la clause résolutoire vise 4 types de manquements :

• Le défaut de paiement du loyer et des charges ;

• Le défaut de paiement du dépôt de garantie ;

• Le défaut d’assurance ;

• Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.

En visant cette clause résolutoire, vous pouvez envoyer à votre locataire un commandement à s’exécuter pour réparer le manquement sous 1 ou 2 mois selon la nature de celui-ci. Si le locataire ne s’exécute pas, vous pouvez solliciter la justice (assignation en référé) pour exécuter la résiliation et l’expulsion. La clause permet donc d’obtenir la résiliation et d’accélérer la procédure en cas de litige.

Les démarches pour expulser un locataire en présence d’une clause résolutoire dans le bail d’habitation

Grâce à la clause résolutoire, la résiliation du bail intervient automatiquement à la suite d’un manquement cité dans cette clause. Si votre locataire persiste à rester dans le logement, vous pouvez déclencher une procédure en justice. Toutefois, vous n’avez pas le droit d’expulser le locataire vous-même en tant que bailleur : dans ce cas, vous risquez jusqu’à 30 000 € d’amende et 3 ans d’emprisonnement.

Commandement de payer

Si le non-paiement du loyer constitue le motif de la résiliation du bail et de la demande d’expulsion, vous devez d’abord faire envoyer un commandement de payer à votre locataire par le biais d’un huissier. Le locataire dispose de 2 mois pour s’exécuter.

Assignation et audience au tribunal judiciaire

Si le locataire n’a toujours pas payé ses dettes de loyer, une assignation à comparaître devant le juge des contentieux est délivrée par un commissaire de justice. Le locataire est donc convoqué pour une audience qui a lieu dans les deux mois qui suivent. Durant ce délai, le locataire devrait chercher une solution.

Ordonnance d’expulsion rendue en jugement

Si le jugement résilie le bail et prononce l’expulsion, un commandement de quitter les lieux sera délivré au locataire au moment du jugement, ou un peu plus tard. Il doit donc libérer le logement, sinon l’expulsion va avoir lieu.

En cas de refus, intervention des forces de l’ordre

Si l’occupant ne quitte pas les lieux, vous pouvez déposer une demande auprès de la préfecture pour recourir à la force publique. Cette autorisation permet de faire intervenir la police ou la gendarmerie.

Dans quel cas l’expulsion d’un locataire n’est-elle pas possible ?

La loi en vigueur énonce que l’expulsion du locataire ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).

Pour les locataires protégés (occupant modeste de plus de 65 ans), il n’est pas possible de donner congé sans proposer de solution de relogement. En revanche, vous pouvez entamer une démarche visant l’expulsion en cas de non-paiement des loyers.

Frais d’expulsion : combien ça coûte ?

La procédure d’expulsion comporte plusieurs étapes, mais en ce qui concerne spécifiquement les actes établis par le commissaire de justice (huissier) lors d’une expulsion, les tarifs sont réglementés⁽¹⁾ :

• Commandement de quitter les lieux : 32,24 € ;

• Procès-verbal d’expulsion : 184,40 €. Après 15 minutes, la demi-heure est facturée 90,18 € ;

• Frais de déplacement : 11,28 €.