Quels avantages à devenir propriétaire et quelles démarches effectuer ?

L’essentiel

• Devenir propriétaire vous permet de constituer un patrimoine, préparer votre retraite ou générer des revenus locatifs.
• Votre projet immobilier se construit en plusieurs étapes : définition du besoin, évaluation du budget, recherche d’un bien et signature de l’acte de vente.
• Vous pouvez mobiliser des aides comme le PTZ, le PAS, le prêt Action Logement ou des dispositifs locaux : vérifiez votre éligibilité.
• Selon votre situation, vous bénéficiez d’avantages fiscaux avec exonérations, déductions et réductions d’impôt sur la résidence principale ou la location.
  

Pour quelles raisons devenir propriétaire ?

L’idée de posséder enfin le logement dans lequel on vit et que l’on peut aménager à sa guise séduit la plupart des individus. Mais devenir propriétaire revêt plusieurs facettes et est réalisé pour des motifs différents.

Pour se constituer un patrimoine

L’investissement immobilier constitue une manière de construire son patrimoine. Investir dans la pierre reste pour beaucoup une valeur refuge fiable, si l’on choisit bien son produit et sa localisation. De plus, les biens peuvent prendre de la valeur avec le temps et sont transmissibles.

Pour préparer sa retraite

La retraite est un moment charnière où les revenus diminuent. Le paiement d’un loyer peut représenter une charge importante dans le budget, en plus des autres charges (électricité, assurance habitation, travaux, etc.). L’acquisition d’un bien immobilier vous assure aussi la sécurité en cas de non-renouvellement du bail de location.

Pour une raison financière

Dans certains cas, acheter s’avère moins cher que louer. Selon votre niveau d’endettement et votre apport personnel, il est parfois plus avantageux de devenir propriétaire sur un marché de la location de plus en plus tendu et cher. À niveau égal de paiement mensuel, l’avantage d'acheter votre logement est qu’à la fin de votre prêt bancaire, vous en êtes le propriétaire.

Pour tirer des revenus supplémentaires

L’investissement immobilier représente aussi une source de revenus complémentaires pour ceux qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale. Les investissements locatifs, en meublé ou vide, offrent des retours sur investissement intéressants, encouragés par des lois incitatives ou par une demande touristique élevée dans certaines zones (locations saisonnières).

Les démarches pour accéder à la propriété

Comment devenir propriétaire ? De multiples options s’offrent à vous. Reste à déterminer ce qui correspond à vos besoins, vos envies et votre capacité d’endettement.

Définir son projet immobilier

Devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement, en ville ou à la campagne, neuf ou ancien… Avant de vous lancer, listez vos priorités selon votre mode de vie et vos contraintes : proximité du travail, transports, commerces, écoles, loisirs, situation familiale, et éventuels travaux.

Pour un investissement locatif, l’objectif est de proposer un bien adapté à la demande locale. Renseignez-vous sur le profil des locataires du secteur (étudiants, familles, actifs), les niveaux de loyers pratiqués et les types de logements recherchés.

Vérifiez aussi que le bien respecte les critères de décence afin de répondre aux conditions requises pour la mise en location d’un bien : bon état général, performance énergétique correcte, équipements fonctionnels et peu de travaux à prévoir.

Évaluer sa capacité d'emprunt

La capacité d’emprunt est la somme que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus (salaires, épargne) et de vos charges (prendre en compte les nouvelles charges liées à votre propriété : assurance habitation propriétaire, travaux, charges de copropriété).

Selon le montant de votre apport, la durée du prêt, le taux d’intérêt proposé, vous pouvez calculer et ajuster vos mensualités.

Cette étape est essentielle pour commencer vos recherches.

Rechercher le bien

C’est sans doute la partie la plus palpitante. Multipliez vos chances de trouver la perle rare en consultant les sites d’annonces entre particuliers et les offres proposées par les agences immobilières ou les notaires.

Visiter de nombreux logements permettra d’évaluer l’état du parc immobilier dans telle zone, de poser des questions pratiques, de repérer des défauts, etc.

Au fil des visites, vous ciblerez plus rapidement le potentiel du logement. N’hésitez pas à vous faire accompagner, car on ne pense pas à tout.

Évaluer le bien

Vous avez trouvé le logement qui correspond à vos critères : lieu, surface, prix de vente… Avant de signer, procédez à quelques vérifications pour éviter les mauvaises surprises.

• Demandez les diagnostics établis (DPE, plomb, amiante, termites, risques, bruit, etc.) ;
• Comparez le prix alentours grâce à des outils d’estimation (outil Patrim) ou des études publiées par les notaires de France ;
• Vérifiez le montant des charges de copropriété, des travaux prévus et de la taxe foncière ;
• Évaluez le prix de l’assurance propriétaire, obligatoire ou non, notamment en demandant un devis à votre assureur ;
• Procédez à une contre-visite avec un expert si vous avez des doutes ;
• Renseignez-vous auprès de la mairie sur le plan local d’urbanisme (PLU).

Signer la promesse de vente puis la vente

Vous êtes convaincu et décidé à acheter le bien visité ? Pour concrétiser ce projet, adressez au vendeur une offre d’achat précisant le prix d’acquisition et le délai de validité de votre offre (une à deux semaines). Si elle est acceptée, vous pouvez rechercher votre crédit immobilier.

La promesse de vente vient ensuite sécuriser la transaction. Elle n’est pas obligatoire, mais elle souligne les termes et conditions de la vente. Cet avant-contrat peut être rédigé sous signature privée avec le vendeur ou par l’intermédiaire d’un notaire.

La dernière étape est l’acte de vente établi par un notaire qui officialise la transaction. Vous devenez propriétaire du bien.

Existe-t-il des aides pour devenir propriétaire ?

Des aides pour encourager l’accès à la propriété sont proposées selon divers critères d’éligibilité et peuvent même vous permettre de devenir propriétaire sans apport :

• Prêt accession Action Logement : pour l’accession à la propriété et les travaux d’aménagement proposés à un taux d’intérêt à 1%. Il peut couvrir 40% du coût de l’opération et atteindre 30.000€. Il s’adresse aux salariés d’une entreprise de 10 salariés ou plus.
• Prêt accession sociale (PAS) : taux et frais de dossier plafonnés, frais de notaires réduits. Le prêt peut financer la totalité de l'opération immobilière pour une résidence principale, mais pas les frais annexes (frais de notaire, d’hypothèque, d’instruction de la demande de prêt ou d’achat de meubles).
• Prêt conventionné (PC) : attribué sans condition de ressources par un établissement bancaire ayant passé une convention avec l’État. Ce prêt peut financer la totalité de l'opération immobilière pour une résidence principale (hors frais annexes) ou des travaux avec un taux fixe ou variable, mais plafonné.
• Prêt épargne logement à partir d’un plan épargne logement (PEL) : taux d’intérêt attractif selon l’ancienneté du plan.
• Prêt à taux zéro (PTZ) : intérêts pris en charge par l’État, pas de frais de dossier. Cet emprunt peut financer jusqu’à 50% d’un achat ou construction d’une résidence principale.
• Prêt social location accession (PSLA) : option pour devenir propriétaire en payant un loyer à l’issue d’une période de location (quatre ans maximum). Vous réglez chaque mois un loyer et une avance sur l’achat du bien. Si vous achetez, les avances sont déduites du montant du bien. Sinon, les avances sont rendues.
• TVA réduite (5,5% ou 10%) : dans certains cas, notamment pour un achat en zone ANRU ou en quartier prioritaire (QPV), ou dans le cadre de programmes immobiliers spécifiques, il est possible de bénéficier d’un taux de TVA réduit. Cette mesure permet de diminuer le coût d’acquisition du logement neuf.
• Bail réel solidaire (BRS) : ce dispositif d’accession sociale permet d’acheter un logement à prix réduit en dissociant le foncier du bâti. Vous devenez propriétaire du logement, mais pas du terrain, ce qui limite fortement le coût d’achat. Il est soumis à des plafonds de ressources et constitue une alternative à l’accession classique dans certaines zones tendues.
• Aides locales (régions, départements, communes) : selon les territoires, certaines collectivités proposent des dispositifs complémentaires pour faciliter l’accession à la propriété. Il peut s’agir de subventions à l’achat, de prêts à taux réduit ou encore d’aides spécifiques destinées aux primo-accédants.

Quels sont les avantages fiscaux à devenir propriétaire ?

De nombreux avantages fiscaux existent pour les nouveaux propriétaires occupant leur résidence principale et les propriétaires non-occupant qui souhaitent louer leur logement.

Propriétaire occupant

• Exonération de la taxe d’habitation sur la résidence principale (hors résidences secondaires).
• Exonération de la plus-value immobilière lors de la vente de la résidence principale, sous réserve que le logement soit effectivement occupé à titre de résidence principale au moment de la vente.
• Exonération temporaire de taxe foncière (cas spécifiques) pour les logements neufs ou selon les dispositifs mis en place par certaines collectivités locales.
• Aides à la rénovation énergétique avec les dispositifs MaPrimeRénov’ ou l’éco-PTZ permettant de réduire le coût des travaux, sans constituer à proprement parler un avantage fiscal direct.

Propriétaire-bailleur

• Déductions fiscales des frais réels engendrés par la location (intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux, les charges de copropriété et les frais de gestion).
• Déficit foncier : lorsque les charges déductibles dépassent les loyers perçus (hors intérêts d’emprunt dans certaines limites), le déficit peut être imputé sur le revenu global, dans la limite prévue par la réglementation, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu.
• Régime micro-foncier : pour les revenus locatifs inférieurs à 15.000€ par an, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué, sans possibilité de déduire les charges réelles.
• Location meublée (LMNP) : en location meublée non professionnelle, le régime permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui peut réduire fortement, voire neutraliser, l’imposition des revenus locatifs pendant plusieurs années.
• Loc’Avantages : dispositif permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la location du bien à un loyer modéré et à des ménages sous plafonds de ressources, avec convention auprès de l’Anah.
• Dispositif Denormandie : réduction d’impôt pour encourager la réhabilitation de biens immobiliers anciens.