Loi ALUR et gestion des fonds de travaux dans les copropriétés
Afin de faciliter le financement de travaux dans les immeubles en copropriété, la loi ALUR de 2014 encadre plus rigoureusement la collecte et l’utilisation de fonds dédiés. Que vous soyez propriétaire ou locataire, voici quelques explications sur le fonctionnement des fonds de travaux selon la loi ALUR.
Qu'est-ce que le fonds de travaux loi ALUR ?
La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite loi ALUR, a pour objectif en matière d’habitat :
favoriser l’accès à des logements décents ;
équilibrer les relations entre propriétaires et locataires ;
obliger les parties à souscrire une assurance habitation ;
inciter à la réalisation de travaux d’économie d’énergie.
Dans le cadre de la lutte contre la dégradation de l’habitat et l’effort pour la rénovation énergétique des logements, la loi ALUR impose aux copropriétés la constitution d’un fonds de travaux obligatoire. Destinée à financer les dépenses de travaux collectifs exceptionnels, cette réserve d’argent versée par les copropriétaires complète le budget prévisionnel de la copropriété.
À savoir
Le fonds de travaux de la loi ALUR est distinct du budget prévisionnel. Le budget prévisionnel couvre les frais d’entretien courant et les dépenses habituelles de la copropriété (nettoyage, électricité des communs, maintenance, assurances, etc.). Ces charges sont récupérables auprès du locataire. Le fonds de travaux est utilisé pour des travaux exceptionnels non prévus ou des dépenses importantes (gros œuvre, rénovation énergétique). Ces charges ne sont pas récupérables auprès du locataire.
Le fonds de travaux loi ALUR est-il obligatoire ?
La constitution d’un fonds de travaux Loi ALUR est obligatoire pour la plupart des copropriétés, mais il existe des exceptions et des évolutions récentes.
Les copropriétés concernées
Le fonds de travaux pour copropriété est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour toutes les copropriétés de plus de 50 lots à destination totale ou partielle d'habitation.
Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation s'étend aux copropriétés de moins de 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dès lors que l'immeuble a plus de 10 ans(1).
Les copropriétés exemptées
La constitution du fonds ALUR n’est pas obligatoire pour(1) :
les immeubles neufs de moins de dix ans ;
les immeubles ayant constitué un budget travaux équivalent au budget prévisionnel en cours.
Les cotisations au fonds de travaux peuvent être suspendues (décision en assemblée générale) dans les deux cas suivants :
le montant des cotisations au fonds de travaux dépasse le montant du budget prévisionnel ;
le montant du fonds de travaux dépasse de 50% le montant des travaux prévus dans le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)(2).
Quel est le montant minimal du fonds de travaux ?
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, versée par chaque copropriétaire, dont le montant est calculé en fonction des tantièmes de chaque lot. Les tantièmes correspondent à la part de copropriété possédée par chacun des copropriétaires. Ils permettent de répartir le paiement des différentes charges liées aux parties communes.
Le montant de la cotisation annuelle due par chaque copropriétaire doit être approuvé lors de l’assemblée générale. Il ne peut être inférieur à ces deux taux :
2,5% du montant des travaux prévus dans le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) adopté, s’il en existe un(3).
5% du budget prévisionnel(3).
À quoi sert le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux de la loi ALUR en copropriété est destiné à financer des projets de travaux bien spécifiques et ne peut pas être utilisé pour les frais d’entretien courants qui sont couverts par le budget prévisionnel.
Dépenses éligibles
Le déblocage du fonds de travaux ALUR est possible pour financer :
l’élaboration du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) et, le cas échéant, du Diagnostic Technique Global (DTG) ;
la réalisation des travaux prévus dans le PPT ;
les travaux décidés par le syndic en cas d’urgence ;
les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le PPT.
Dépenses non éligibles
Le fonds Alur n’assure pas la prise en charge des dépenses suivantes :
frais d’entretien courant et de fonctionnement (ascenseur, ménage, éclairage, etc.) ;
dépenses imprévues qui ne sont pas liées à la conservation ou à l'amélioration de l'immeuble.
À savoir
Le fonds de travaux est bloqué sur un compte bancaire séparé, obligatoirement ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. L'ouverture d’un compte bancaire spécifique est une obligation pour les syndics imposée par la loi ALUR.
Comment est décidé et géré le fonds de travaux ?
La gestion du fonds de travaux de la copropriété est strictement encadrée. Elle implique des obligations pour le syndic et des modalités de vote spécifiques en Assemblée Générale (AG).
Vote et modalités en assemblée générale
Toute dépense doit être votée lors de l’assemblée générale de copropriété. Pour simplifier l’adoption de certaines décisions, la loi ALUR a abaissé la majorité du vote.
Ainsi, la majorité simple (vote des présents et des représentés) s’applique pour les travaux suivants :
conservation de l’immeuble ;
préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;
accessibilité.
La majorité absolue ou la double majorité est toujours nécessaire pour :
les travaux de transformation et d’amélioration ;
les travaux de surélévation ;
la création de locaux à usage privatif.
Rôle du syndic de copropriété
La loi ALUR a ajouté de nombreuses obligations administratives et comptables incombant au syndic de copropriété :
immatriculation de la copropriété auprès du Registre National des copropriétés ;
création d’une fiche synthétique regroupant les données financières et techniques ;
ouverture d’un compte bancaire spécifique au fonds de travaux ;
réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) pour les immeubles de plus de 10 ans ;
mise en ligne d’un système extranet ;
Cas particuliers
Pour limiter certains abus, la loi ALUR définit et encadre les relations entre le syndicat et la copropriété qu’il gère. Un modèle type de contrat est désormais disponible. Il précise les modalités de la mission du syndic, la durée du contrat, et les honoraires perçus qui doivent apparaître dans un forfait global. La loi prévoit aussi la mise en concurrence des contrats.
Dans le cas de la vente d'un logement
Les sommes versées pour le fonds de travaux ALUR ne sont pas remboursables ou transférables en cas de vente d’un lot. Elles sont définitivement acquises par le syndicat des copropriétaires.
Lors de la vente, la loi prévoit toutefois que le vendeur peut demander à l’acheteur de payer le montant correspondant à la quote-part destinée au fonds, en incluant ce montant déjà versé dans le prix de vente.
Par ailleurs, la promesse de vente doit être accompagnée de plusieurs documents :
la fiche synthétique ;
le règlement de copropriété ;
les procès-verbaux des AG des trois dernières années ;
le carnet d’entretien comportant le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou diagnostic de performance énergétique collectif ;
le diagnostic technique de travaux (DTG) ;
le budget prévisionnel ;
le plan pluriannuel de travaux (PPT).
Quels sont les avantages de la loi ALUR pour les copropriétaires ?
La loi ALUR, modifiée et soutenue par d’autres lois de l’immobilier comme la loi Climat et résilience de 2021, présente des avantages majeurs pour les copropriétaires :
anticipation des dépenses grâce au fonds évitant la souscription d’un emprunt urgent en cas de travaux exceptionnels ;
transparence dans la gestion de la copropriété avec un accès renforcé aux informations essentielles concernant l’immeuble (DTG, fiche synthétique, extranet) ;
amélioration de l'habitat grâce aux outils de financement pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique et de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de la copropriété ;
protection accrue des droits des copropriétaires avec une régulation des relations syndic/copropriétaires et un encadrement des honoraires du syndic ;
simplification des votes avec un abaissement de la majorité pour certains travaux, facilitant l’adoption de décisions importantes.
FAQ - Vos questions sur le fonds de travaux Loi Alur
Quelle est la contribution minimale au fonds de travaux ?
La contribution minimale ne peut être inférieure à 2,5% du montant des travaux prévus au Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) et à 5% du budget prévisionnel(3).
Qui doit payer le fonds de travaux ?
Le fonds de travaux est payé par les copropriétaires uniquement. Le locataire ne subit aucune conséquence financière, car il ne s’agit pas de frais d’entretien courant récupérables.
Comment connaître le montant du fonds de travaux de ma copropriété ?
Le montant global du fonds ALUR et le pourcentage de contribution sont votés chaque année lors de l’Assemblée Générale (AG). Votre quote-part est calculée en fonction de vos tantièmes. Cette information est disponible sur l'extranet et dans les procès-verbaux des AG.
Le fonds de travaux est-il obligatoire pour les petites copropriétés ?
Depuis 2025, le fonds de travaux est devenu obligatoire pour les petites copropriétés également.
Peut-on utiliser le fonds pour des travaux urgents ?
Oui. Le déblocage du fonds de travaux ALUR est possible pour les travaux décidés en urgence par le syndic s’ils sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, même s'ils n'étaient pas inscrits au PPT.
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Cet article a été mis à jour par l'équipe de rédaction et vérifié par nos experts assurance habitation.
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