Comment et quand réviser le loyer de son locataire ?
Vous êtes propriétaire et souhaitez réviser le loyer de votre locataire ? L’augmentation périodique du loyer n’est pas obligatoire, mais la loi l’autorise à certaines conditions et selon le type de bien loué : logement d’habitation, local commercial, parking privé, etc. Voici tout ce que vous devez savoir sur le calcul de révision d’un loyer.
Qu’est-ce que la révision des loyers ?
Le contrat de bail signé entre un propriétaire et le locataire stipule le montant du loyer et des charges. Ces montants sont révisables chaque année, en fonction des clauses du contrat, des charges de l’immeuble et de l’inflation. Un locataire a donc tout intérêt à bien lire son contrat de bail afin d’anticiper ses dépenses qui viendront s’ajouter à ses factures d’eau, d’électricité, son assurance habitation, sa connexion internet, etc.
Les logements du secteur privé vides ou meublés sont régis par la loi modifiée du 6 juillet 1989. Si le bail prévoit une clause de révision du loyer d’habitation, alors le loyer peut faire l’objet d’une révision annuelle. En l’absence de clause, le loyer reste le même durant toute la durée de location.
La révision d’un loyer commercial est également possible, tout comme la révision du loyer d’un parking.
La révision annuelle des loyers
La date de révision du loyer d’un bail d’habitation peut être inscrite dans le contrat de bail. À défaut, il s’agit de la date anniversaire de la signature du bail. À partir de cette date de révision du loyer annuel, vous disposez d’un délai d’un an pour appliquer effectivement l’augmentation souhaitée.
Au-delà de ce délai, il n’est plus possible de réviser le loyer pour l’année écoulée. La révision de loyer n’est pas rétroactive et prend toujours effet à partir de la date à laquelle le propriétaire en fait la demande.
De la même manière, la révision d’un loyer commercial est autorisée, mais selon une fréquence triennale à compter de la date de signature du bail professionnel ou en fonction de la date de référence mentionnée dans une clause spécifique du bail.
À savoir
Depuis le 24 aout 2022, les loyers des logements situés en métropole et dits « passoires thermiques », c’est-à-dire qui sont classés F ou G selon le Diagnostic de performance énergétique (DPE), ne peuvent être révisés, que ce soit lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit. Il en est de même depuis le 1ᵉʳ juillet 2024 pour les logements classés F ou G situés en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte.
Indice de référence des loyers, pour calculer une augmentation de loyer
L’indice de référence des loyers (IRL) permet de calculer l’augmentation du loyer d’un logement. Il s’agit du plafond légal qu’un propriétaire ne peut pas dépasser, sur la base de la moyenne d’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers) sur les 12 derniers mois. L’IRL est publié chaque trimestre par l’INSEE. Le trimestre de référence à retenir est celui prévu dans le contrat de bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail.
À savoir
La révision des loyers des locaux commerciaux, des baux professionnels ou des parkings se fait selon des indices spécifiques et non selon l’IRL des logements. Pour un bail commercial, on utilise généralement l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon l’activité et pour un parking l’indice du coût de la construction (ICC) si le contrat le prévoit.
Comment calculer une augmentation de loyer ?
La revalorisation des loyers ne peut excéder la variation de l’IRL publiée chaque trimestre par l’INSEE. À la date de signature du bail, le dernier indice publié s’appliquera si le bail ne précise pas quel indice de référence prendre en compte.
Pour calculer l’augmentation du loyer, le bailleur doit connaître :
Le montant du loyer hors charges ;
La nouvelle valeur de l’IRL du trimestre de référence (prévu au bail ou publié par l’INSEE) ;
L’IRL du même trimestre de l’année précédente.
La formule de calcul d’une révision de loyer est la suivante :
Nouveau loyer = Montant du loyer hors charges x Nouvelle valeur de l’IRL/Valeur de l’IRL de l’année précédente
Exemple de calcul de révision de loyer :
Pour un bail d’habitation signé le 1er décembre 2024 prévoit un loyer mensuel de 700€ hors charges, avec une révision annuelle possible à partir du 1er décembre 2025.
L’IRL de référence est celui disponible au moment de la signature du bail : IRL du 4e trimestre 2024, soit IRL T4 2024 = 144,64(1).
L’IRL à la date de la revalorisation est celui du 4e trimestre 2025, soit IRL T4 2025 = 145,78(1).
Le montant du loyer revalorisé est calculé de la manière suivante :
Loyer x IRL T4 2025 / IRL T4 2024 = Loyer révisé
700€ x 145,78/144,64 = 705,52€
À savoir
L’ANIL met à disposition un simulateur de révision de loyer pour les logements situés en France hexagonale. Calculez en quelques clics le nouveau montant du loyer en appliquant correctement l’indice de référence des loyers (IRL), dans le respect de la réglementation en vigueur.
Dans quel délai s’applique la révision du loyer ?
La révision de loyer s’applique à partir de la date stipulée dans le bail ou à la date anniversaire du bail. Le propriétaire a un an pour demander et appliquer cette révision. L’augmentation prend effet à la date de la demande. Une fois l’année écoulée, la révision ne peut être rétroactive. Elle est perdue pour le propriétaire.
Peut-on contester la révision du loyer ?
Contester la révision du loyer est un des droits du locataire s’il estime que cette hausse n’est pas justifiée.
Les raisons les plus courantes de désaccord entre bailleur et locataire sont le non-respect des règles de révision ou la réalisation de travaux qui n’apportent pas de réelle amélioration au logement.
Comment contester une révision de loyer ? Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire en précisant les raisons de votre contestation et en vous appuyant sur des textes de loi et des éléments chiffrés (ex : dépassement de la variation de l’IRL de l’INSEE pour la période de référence indiquée sur le bail). Le bailleur dispose d’un mois après réception du courrier pour négocier ou demander au tribunal judiciaire de se prononcer.
La révision exceptionnelle en cours de bail
À titre exceptionnel, un propriétaire peut majorer le loyer en cours de bail lorsque la révision intervient après la réalisation de travaux d’amélioration du bien aux frais du bailleur. Le locataire doit avoir exprimé son accord pour cette majoration de loyer, laquelle prendra effet à la fin des travaux.
Après calcul de la révision du loyer, le nouveau montant de ce dernier doit être mentionné dans une nouvelle clause du bail d’habitation ou dans un avenant du contrat de bail. Pensez à informer votre assureur qui actualisera éventuellement la formule de votre assurance du logement.
Le plafonnement de la révision des loyers
Dans les zones tendues, où la demande de logements dépasse l’offre, la loi ALUR encadre toujours les loyers pour limiter les augmentations entre deux locataires ou lors du renouvellement d’un bail. Un propriétaire ne peut majorer le loyer que si le logement est manifestement sous-évalué ou après la réalisation de travaux d’amélioration réels.
Dans tous les cas, la hausse doit respecter les règles légales et peut être contestée par le locataire s’il la juge injustifiée. Ces mesures s’appliquent uniquement aux logements concernés par l’encadrement local et prennent en compte, le cas échéant, les obligations liées à la performance énergétique des logements.
FAQ - Vos questions sur les révisions de loyer
Retrouvez les réponses aux questions que vous vous posez sur la révision du loyer.
Quelle est l’augmentation légale des loyers ?
La révision du loyer d’un logement d’habitation dépend uniquement de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. La hausse appliquée ne peut pas dépasser la variation annuelle de cet indice, et elle doit être prévue par une clause de révision dans le bail.
Quelle est la date de révision d’un loyer ?
La révision du loyer est réalisée une fois par an (si une clause le stipule dans le bail), à la date anniversaire de la signature du contrat de bail ou à la date indiquée sur le bail.
Est-ce que le propriétaire peut décider de ne pas réviser le loyer ?
Un propriétaire n’a aucune obligation légale d’augmenter le loyer du logement. Il peut conserver le même loyer d’une année sur l’autre, même si le bail inclut une clause de révision.
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Si vous mettez votre bien en location, il est recommandé de souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO) pour protéger votre logement et son contenu. Elle peut venir en renfort de l’assurance habitation du locataire si celle-ci n’est pas suffisante. Vous pouvez compléter cette protection avec une assurance loyers impayés pour sécuriser vos revenus locatifs.
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Cet article a été mis à jour par l'équipe de rédaction et vérifié par nos experts assurance habitation.
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