Logement décent : quels critères doit-il remplir ?

L’essentiel

• Le logement décent ne présente pas de risque pour la sécurité et la santé de ses occupants.
• Il existe une définition légale du logement décent depuis 2002.
• Sauf cas très spécifique, tous les logements loués doivent être décents.
• Les 5 critères de décence sont la superficie, la sécurité et la santé, la performance énergétique, l’absence de nuisibles et les équipements obligatoires.
• Si vous êtes locataire, vous disposez de recours si vous constatez la non-décence du logement à tout moment en cours de bail.

Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Pour être reconnu décent, votre logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour votre sécurité physique et votre santé. Il doit permettre une occupation paisible et digne.

Définition juridique d'un logement décent

Le logement décent a une définition précise. Elle se base sur plusieurs critères, comme la surface et les équipements du logement, déterminés par le décret sur le logement décent n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ces critères sont évalués lors de la mise en location et avant la signature du bail. À tout moment pendant la durée du bail, vous avez le droit de signaler que les critères de décence ne s’appliquent plus à votre logement.

Quels logements sont concernés ?

Louer un logement décent fait partie de vos droits en tant que locataire. Les critères de décence concernent votre logement s’il est loué à usage de résidence principale (occupé au moins huit mois par an) ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), qu’il soit vide ou meublé.

Tous les logements destinés à la location sont pris en compte, sauf les meublés de tourisme. Les maisons et appartements occupés par leurs propriétaires, les logements-foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles sont aussi exclus de la notion de décence telle que définie par la loi de 2002.

Parfois, des dispositions locales peuvent inclure les meublés de tourisme dans les logements concernés par les critères de décence. Il faut noter que, si vous êtes bailleur, vous devez disposer d'un permis de louer dans certaines communes où se trouvent des zones connues d’habitat indigne.

Quels sont les critères de décence d’un logement ?

Avant de louer votre logement, il est obligatoire de vous assurer de sa décence. Que veut dire logement décent en pratique ? 5 critères principaux sont à vérifier : la surface, le fait qu’il ne présente pas de risque sanitaire et sécuritaire, qu’aucun animal nuisible ou parasite ne se trouve dans le logement, qu’il présente une performance énergétique minimale et que certains équipements sont présents.

La surface du logement

Information obligatoire du bail de location depuis la loi Boutin, la surface est aussi un critère de décence. Votre logement loué à titre de résidence principale doit disposer au minimum d’une pièce principale ayant au choix :

• une surface habitable au moins égale à 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres⁽¹⁾ ;
• un volume habitable⁽¹⁾ au moins égal à 20m3.

La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multiplié par les hauteurs sous plafond.

Votre sécurité et votre santé

Selon la loi, le logement décent doit être conforme aux conditions suivantes :

• Le logement assure le clos et le couvert, ce qui signifie que le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien ;
• Les infiltrations d’air parasites sont éliminées ;
• Les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage ;
• Il n’existe pas de risques manifestes pour votre santé et votre sécurité physique dus aux matériaux de construction, aux canalisations et aux revêtements du logement. Les types de matériaux, leur état de conservation et leur niveau d’entretien sont considérés ;
• L’électricité et le gaz présentent des branchements et des réseaux respectueux des normes en vigueur. Ils fonctionnent et sont en bon état ;
• Les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont aussi conformes aux normes de sécurité. Ils fonctionnent et sont en bon état ;
• L’aération est suffisante, notamment pour lutter contre l’humidité (vous pouvez vérifier quels problèmes liés à l'humidité peuvent être pris en charge par l'assurance) ;
• Un éclairement naturel et une fenêtre ou une porte donnant à l’air libre se trouvent dans les pièces principales. À défaut, la fenêtre ou la porte s’ouvre sur un volume vitré donnant sur l’extérieur comme une loggia.

Il est interdit de proposer à la location un logement en sous-sol non aménagé selon ces critères.

La performance énergétique de l'habitat

Les critères de performance énergétique minimale à respecter évoluent en fonction de l’année où le bail a été signé, renouvelé (avec des modifications) ou reconduit (sans modification). En France métropolitaine :

• Depuis 2025, il est interdit de louer votre logement s’il consomme plus de 450kWh d’énergie finale par m2 de surface habitable (classe G)⁽¹⁾.
• À partir de 2028, la performance énergétique de votre logement ne devra pas être en dessous de la classe E.
• À partir de 2034, elle ne devra pas être en dessous de l’étiquette énergétique D.

Un diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la classe énergétique de votre logement. Il est obligatoire de transmettre ce DPE à votre locataire avant la signature du bail.

Les équipements obligatoires

Un logement décent doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :

• Une installation permettant un chauffage normal, adaptée aux caractéristiques du logement ;
• Une installation d’alimentation en eau potable, avec notamment une pression et un débit suffisants ;
• Des installations d’évacuation des eaux usées ;
• Une cuisine ou un coin cuisine ;
• Une installation sanitaire intérieure au logement (sauf exception) ;
• Un réseau électrique permettant un usage normal, sans danger.

L'absence d'animaux ou parasites nuisibles

La présence d’animaux nuisibles, comme des rats, ou de parasites, comme des puces de lit ou des cafards, peut justifier le classement de votre bien comme non décent.

Logement non décent : quels recours si vous êtes locataire ?

Vous devez tout d’abord indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence. Deux situations sont alors possibles :

• Le propriétaire reconnaît les signes de non-décence. Il devra, par lettre recommandée avec accusé de réception, vous préciser les informations suivantes : les travaux de mise en conformité qu’il s’engage à effectuer et les délais de réalisation de ces travaux.
• Le propriétaire conteste les signes de non-décence. Vous devez alors mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si la mise en demeure reste sans réponse ou si le désaccord persiste, vous (ou le propriétaire) pouvez ensuite saisir le juge des contentieux de la protection.

Comment vérifier que votre logement est décent ?

Pour déterminer si votre logement est sain et décent, vous devez vérifier plusieurs points :

• Surface du logement ;
• Présence de pièces au sous-sol ou sous les combles ;
• Type de chauffage (bois, gaz, électricité…) avec conduit d’évacuation ou non ;
• Type d’éclairage naturel. Présence ou absence de fenêtre dans les pièces de vie ;
• Infiltration d’eau ou présence de moisissures ;
• Alimentation du logement en eau froide et eau chaude sanitaire. Type d’installation ;
• État général du logement (comment sont les murs, la peinture…) ;
• Présence d’un dispositif d’aération dans le logement (cuisine et salle de bain en particulier) ;
• État des sanitaires ;
• Installation électrique (type d’appareils, raccordement) ;
• Installation de gaz (type d’appareils, raccordement) ;
• État des dispositifs de retenue des personnes comme les garde-corps ;
• Performance énergétique du logement, via le DPE.

Pour vous aider, vous pouvez vous appuyer sur le guide proposé par la Caf et l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement).

FAQ - Vos questions sur le logement décent

Quelles sont les causes de non-décence les plus fréquentes ?

Les causes de non-décence les plus fréquentes concernent les critères suivants :

• Santé : ventilation (absence ou insuffisance), humidité ;
• Sécurité : électricité (dangerosité) ;
• Équipements : chauffage (absence ou insuffisance).

Quelle est la différence entre la non-décence et l'insalubrité ?

Les situations d’insalubrité relèvent de l’action des pouvoirs publics pour la sécurité et la santé publiques. Elles reposent sur la notion de danger pour la santé des occupants ou des voisins, avec des critères comme la dégradation du bâti et les effets nocifs pour la santé. De son côté, la décence relève des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire.

Mon logement peut-il devenir non décent en cours de bail ?

Oui, il est possible de constater la non-décence de votre logement en cours de bail.

Qui paie les travaux pour rendre mon logement décent ?

C’est au propriétaire bailleur de payer les travaux pour rendre le logement décent. Il doit financer les réparations dues au vieillissement du logement ou à un vice de construction. La mise aux normes des branchements électriques ou de l’amélioration de l’isolation sont aussi à sa charge.

Si vous êtes locataire, vous avez des obligations envers votre propriétaire. Vous devez, par exemple, couvrir l’entretien courant du logement ou les réparations si vous cassez quelque chose (une vitre, par exemple).