Qu'est-ce que la caution d'un logement ?
Par défaut, dans la vie courante comme dans cet article, on a tendance à employer le terme ‘‘caution’’ pour faire référence au dépôt de garantie, alors que ce sont deux notions distinctes. Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée au bailleur par le locataire – et non par le garant. Elle lui est restituée après l'état des lieux de sortie. Tout propriétaire peut demander cette garantie financière, même lorsqu'il s'agit d'un logement social.
À savoir
La caution désigne en réalité la personne physique ou morale qui s’engage à payer les dettes locatives en cas de défaillance de paiement de la part du locataire. Dans le langage courant, on utilise l’expression ‘‘se porter caution’’ pour dire ‘‘être garant’’. S’il est obligatoire pour un locataire de souscrire une assurance habitation, la caution locative ne constitue pas une obligation.
Combien de mois de loyers peut-on me demander pour la caution ?
Le montant de la caution d’un appartement est encadré par la loi. Le contrat de location doit clairement spécifier si le versement est exigé ou non. Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois(1).
Il existe deux cas de figure :
Caution d’un appartement en bail de location non meublé : son montant ne doit pas dépasser un mois de loyer, hors charges(1).
Caution d’un logement meublé : elle ne doit pas être supérieure à deux mois de loyer, hors charges(1). En revanche, si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, le montant est libre.
Le locataire s’acquitte de cette somme au moment de la signature du bail par virement, chèque ou espèces contre la remise d’un reçu. Le bailleur n’a pas le droit d’augmenter la caution encaissée pour un logement en cours de bail ou lors de son renouvellement.
Qui peut se porter caution ?
La personne qui se porte caution peut être un particulier (un proche ou un ami, par exemple) ou une entité : une entreprise, une banque ou un organisme comme Action Logement, à travers le dispositif Visale.
Dans tous les cas, elle doit prouver qu’elle dispose de ressources financières suffisantes pour garantir le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire. Le propriétaire demandera donc des justificatifs.
Les différentes solutions pour s'acquitter d'une caution
Les candidats locataires qui n’ont personne pour se porter garant, notamment pour un premier logement, disposent de plusieurs solutions :
La garantie Visale proposée par Action Logement : elle prend en charge la caution d’un logement social, la caution d’un logement HLM ou encore la caution d’un logement étudiant, sous conditions d’éligibilité. Dans le cas d’une location auprès d’un bailleur privé, elle couvre jusqu’à 36 mois(1) de loyers impayés, ainsi que les dégradations immobilières.
Le dispositif "FASTT Confiance Bailleur" pour les intérimaires.
L'avance LOCA-PASS, l’aide à la caution logement de la CAF, peut être octroyée aux bénéficiaires sous forme de prêt.
L’aide à l’installation des personnels (AIP) est une aide à la caution du logement pour les fonctionnaires.
La caution de logement pour retraité peut être prise en charge par des dispositifs spécifiques comme l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
En plus de ces solutions de caution de logement par l’État, le locataire peut opter pour le cautionnement bancaire. Il peut demander à sa banque de se porter garante. En contrepartie, il devra verser une somme d’argent sur un compte bloqué pendant toute la durée du bail.
Le propriétaire peut-il encaisser ma caution ?
Lorsque le dépôt de garantie est réglé par chèque, le propriétaire est tenu de l'encaisser et ne peut pas simplement le conserver sans le déposer en banque.
Si le dépôt de garantie est payé en espèces, le locataire a le droit de demander un reçu. Ce document doit attester du montant exact remis au propriétaire.
Récupérer sa caution à la fin du bail
La restitution du dépôt de garantie obéit à des règles précises. Voici ce qu’il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises.
Est-ce que le propriétaire peut garder ma caution ?
Avec la loi Alur, le bailleur est tenu de procéder au remboursement total de la caution logement dans un délai maximal d'un mois(1) à compter de la remise des clés. En cas de dégradations imputables au locataire et signalées sur l'état des lieux de sortie, ce délai est de deux mois(1).
Que faire en cas de litige concernant la caution ?
En cas de litige dans le cadre d'un bail d'habitation, le locataire ou le bailleur doit suivre la procédure suivante :
Envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception : il doit décrire les faits de manière précise et joindre les justificatifs (textes de loi, règlements, factures, photos, etc.) ;
Conciliation : cette procédure gratuite est obligatoire pour un litige inférieur ou égal à 5.000 euros(1) et facultative pour les sommes supérieures. Adressez-vous à un conciliateur de justice ou à la commission départementale de conciliation dont dépend le logement ;
Saisie du tribunal d’instance : en cas d'échec de la conciliation, il faut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
Le cas particulier de la caution solidaire
Avec une caution solidaire, le propriétaire (ou l’agence) n’est pas tenu de contacter d’abord le locataire en cas de non-paiement. Il peut s’adresser immédiatement à la personne qui s’est portée garante, sans avoir à vérifier si le locataire est en mesure ou non de régler sa dette. En d’autres termes, la caution peut être sollicitée dès le premier loyer impayé, quelle qu’en soit la raison.
À savoir
Le mécanisme de caution s’applique à d’autres situations que la location. Par exemple, la banque peut vous imposer d’avoir une caution pour vous accorder un crédit de logement immobilier. En général, la caution est un organisme financier qui garantit le remboursement de votre crédit logement en cas de défaut de paiement.
FAQ - Vos questions sur la caution d’un logement
Combien de temps le propriétaire a-t-il pour restituer la caution ?
À la fin du bail, le propriétaire dispose d’un mois(1) pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie ne signale aucune dégradation. Ce délai passe à deux mois(1) en cas de désaccord ou de dégradations constatées. Des retenues peuvent être effectuées, ce qui signifie que le montant restitué peut être inférieur à celui initialement versé.
Qui doit rendre la caution au locataire ?
C’est le bailleur (propriétaire ou agence immobilière) qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire.
La caution est-elle obligatoire ?
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais le propriétaire le demande généralement. De la même façon, le propriétaire n’est pas obligé de demander qu’une personne se porte caution du locataire.
Assuré Groupama
Vous êtes propriétaire bailleur ? Louez votre bien avec l’esprit serein en souscrivant une assurance loyer impayé. Cette garantie vous permet d’être indemnisé en cas de non-paiement des loyers par un locataire. Les frais d’expulsion ou de détérioration du logement peuvent aussi être pris en charge. Vous renoncez alors à votre droit de demander une caution, sauf si votre locataire est étudiant ou apprenti.
Les experts Habitation Groupama
Cet article a été mis à jour par l'équipe de rédaction et vérifié par nos experts assurance habitation.
Découvrez notre offre d'assurance habitation
Habitation
Assurance habitation
Découvrir l'offreVous êtes locataire ou propriétaire ? Découvrez nos solutions qui protègent votre logement et son contenu et qui couvrent même les préjudices que vous pourriez causez aux autres. Assistance et indemnisation rapide en cas de sinistre.
Mentions légales et informatives
Pour les conditions et les limites des garanties et des services mentionnés, se reporter aux contrats d’assurance ou se renseigner auprès de votre conseiller Groupama.
Aide et contact
Je réponds à vos questions