Comprendre la fiscalité des SCPI pour les associés particuliers

La fiscalité des revenus

La SCPI est considérée comme « fiscalement transparente », c’est-à-dire qu’elle n’est pas directement assujettie à l’impôt et que tout comme des propriétaires détenant des biens immobiliers en direct exclusivement dédiés à la location, ce sont les associés (porteur de parts) de la SCPI qui sont soumis à la fiscalité.Les loyers encaissés par la SCPI représentent l’essentiel des revenus qu’un associé reçoit chaque trimestre. Ces revenus sont de deux types :

• Des revenus locatifs
• Des revenus financiers
  En effet, en complément des revenus fonciers (générés par des immeubles détenus en direct ou par des participations dans des sociétés immobilières), l’associé peut aussi recevoir des revenus financiers (provenant de participations ou de placements de trésorerie réalisés par la SCPI)

L’impôt sur les revenus fonciers des parts de SCPI⁽¹⁾

De même que s’il détenait un bien immobilier en direct, le porteur de parts d’une SCPI est soumis à la fiscalité immobilière des particuliers. La SCPI verse trimestriellement les produits de la location sous forme d’acomptes sur dividendes. Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2% (Contribution Sociale Généralisée CSG, Contribution pour le remboursement de la dette sociale CRDS et prélèvement de solidarité). La CSG est déductible à hauteur de 6,8% du revenu global imposable, l’année de son paiement.
Par exemple, si vous êtes imposé marginalement dans la tranche à 30 % la fiscalité peut atteindre 47,2 % (30% + 17,2%) hors mécanismes spécifiques tels que déficit foncier, démembrement ou fiscalité internationale). À l'inverse, si vous êtes non imposable à l'impôt sur le revenu, vous ne paierez que les 17,2% de prélèvements sociaux.

Le régime du micro-foncier

Il s’applique aux associés qui détiennent par ailleurs des revenus locatifs (revenus fonciers provenant de la location d’un bien nu) et dont les revenus bruts fonciers totaux sont inférieurs à 15.000 € par an. Ce régime bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % des loyers bruts annuels.

Le régime du réel

Il s’applique soit aux associés qui n’ont pas d’autres revenus fonciers que ceux des parts de SCPI, soit aux associés dont l’ensemble des revenus fonciers excèdent 15.000 € par an. L’associé peut aussi choisir ce régime (l’option est irrévocable pendant trois ans), notamment si les frais et charges déductibles pour l’associé dépassent 30%. En effet, il pourra alors imputer à ses revenus fonciers le montant réel de ses charges.

L’impôt sur les revenus financiers des parts de SCPI

Les SCPI disposent souvent d’une trésorerie, en attente d’investissement immobilier, qui est placée sur des comptes à terme et autres placements sécurisés. Les intérêts de ces placements encaissés par la SCPI sont versés sous forme de revenus de capitaux mobiliers (revenus financiers) aux associés. Ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 18,6 %, soit 31,4% au total.

Cependant vous pouvez opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu si cette option est plus avantageuse (ce choix s’appliquera alors à tous les revenus financiers du foyer fiscal).

Les SCPI et l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Les parts de SCPI sont des actifs immobiliers et, à ce titre, sont prises en compte dans le calcul de l’IFI. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est applicable aux personnes physiques qui disposent au 1er janvier de l’année d’imposition d’un patrimoine immobilier d’une valeur d’au moins 1.300.000 € (déduction faite des dettes admises). La valeur de l’IFI correspond à la valeur de réalisation de la SCPI pondérée par un ratio immobilier (valeur d’expertise des actifs immobiliers / valeur totale des actifs au bilan de la SCPI). En cas de démembrement des parts, l’usufruitier prend en charge la totalité de l’IFI, et le nu-propriétaire en est exonéré pendant la durée du démembrement.

L’impôt en cas de plus-values des parts de SCPI

L’associé qui souhaite revendre ses parts de SCPI sera soumis au régime fiscal des plus-values immobilières. Comme pour un bien immobilier détenu en direct, le montant de l'imposition dépend de la durée de détention des parts. La plus-value nette bénéficie d'abattements progressifs qui diffèrent selon qu'il s'agit de l'impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux. Après application de ces abattements, la plus-value est imposée :

• au taux de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu
• et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

L'exonération est totale au titre de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et au titre des prélèvements sociaux après 30 ans. Les plus-values imposables supérieures à 50.000 € sont en outre soumises à une surtaxe spécifique depuis le 1er janvier 2013.

La fiscalité des revenus étrangers

La fiscalité des revenus fonciers étrangers pour un résident fiscal français est fonction de la convention fiscale applicable entre la France et les pays de détention des immeubles. La France a signé des conventions fiscales avec un grand nombre de pays pour éviter une double-imposition. Dans la majorité des cas, les loyers sont imposés dans le pays où est situé l’actif immobilier et ils bénéficient généralement d’une fiscalité plus favorable à celle appliquée en France.