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Comprendre la fiscalité des SCPI pour les associés particuliers (personnes physiques)

Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) c’est placer son argent dans la pierre, sans avoir les contraintes de l’achat et de la gestion d’un bien immobilier en direct. Vous devenez alors associé de la SCPI, gérée par un professionnel. Avant tout placement, découvrez quelle fiscalité vous attend…

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La fiscalité des revenus

La SCPI est considérée comme « fiscalement transparente », c’est-à-dire qu’elle n’est pas directement assujettie à l’impôt et que tout comme des propriétaires détenant des biens immobiliers en direct exclusivement dédiés à la location, ce sont les associés (porteur de parts) de la SCPI qui sont soumis à la fiscalité.

Les loyers encaissés par la SCPI représentent l’essentiel des revenus qu’un associé reçoit chaque trimestre. Ces revenus sont de deux types :

  • Des revenus locatifs

  • Des revenus financiers
    - En effet, en complément des revenus fonciers (générés par des immeubles détenus en direct ou par des participations dans des sociétés immobilières), l’associé peut aussi recevoir des revenus financiers (provenant de participations ou de placements de trésorerie réalisés par la SCPI).


L’impôt sur les revenus fonciers des parts de SCPI

De même que s’il détenait un bien immobilier en direct, le porteur de parts d’une SCPI est soumis à la fiscalité immobilière des particuliers. La SCPI verse trimestriellement les produits de la location sous forme d’acomptes sur dividendes. Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2% (Contribution Sociale Généralisée CSG, Contribution pour le remboursement de la dette sociale CRDS et prélèvement de solidarité). La CSG est déductible à hauteur de 6,8% du revenu global imposable, l’année de son paiement.
Par exemple, si vous êtes imposé marginalement dans la tranche à 30 % la facture sera de 47,2 % (30% + 17,2%). A l’inverse, si vous n’êtes pas imposable sur l’ensemble de vos revenus soumis à l’IRPP, vous ne paierez que les 17,2% de prélèvements sociaux.


Le régime du micro-foncier

Il s’applique aux associés qui détiennent par ailleurs des revenus locatifs (revenus fonciers provenant de la location d’un bien nu) et dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an. Ce régime bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % des loyers bruts annuels.


Le régime du réel

Il s’applique soit aux associés qui n’ont pas d’autres revenus fonciers que ceux des parts de SCPI, soit aux associés dont l’ensemble des revenus fonciers excèdent 15 000 € par an. L’associé peut aussi choisir ce régime (l’option est irrévocable pendant trois ans), notamment si les frais et charges déductibles pour l’associé dépassent 30%. En effet, il pourra alors imputer à ses revenus fonciers le montant réel de ses charges.


L’impôt sur les revenus financiers des parts de SCPI

Les SCPI disposent souvent d’une trésorerie, en attente d’investissement immobilier, qui est placée sur des comptes à terme et autres placements sécurisés. Les intérêts de ces placements encaissés par la SCPI sont versés sous forme de revenus de capitaux mobiliers (revenus financiers) aux associés. Ils sont soumis au prélèvement forfaitaire à la source (PFU) de 12,8 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 30% au total.


Les SCPI et l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Les parts de SCPI sont des actifs immobiliers et, à ce titre, sont prises en compte dans le calcul de l’IFI. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est applicable aux personnes physiques qui disposent au 1er janvier de l’année d’imposition d’un patrimoine immobilier d’une valeur d’au moins 1 300 000 € (déduction faite des dettes admises). La valeur de l’IFI correspond à la valeur de réalisation de la SCPI pondérée par un ratio immobilier (valeur d’expertise des actifs immobiliers / valeur totale des actifs au bilan de la SCPI). En cas de démembrement des parts, l’usufruitier prend en charge la totalité de l’IFI, et le nu-propriétaire en est exonéré pendant la durée du démembrement.


L’impôt en cas de plus-values des parts de SCPI

L’associé qui souhaite revendre ses parts de SCPI sera soumis à la fiscalité des plus-values immobilières. Il est alors redevable :

  • D’une part, d’un impôt sur les plus-values s’il détient ces parts depuis moins de 22 ans,

  • D’autre part, du paiement des prélèvements sociaux sur la plus-value s’il détient ces parts depuis moins de 30 ans.

Comme pour la détention d’un bien immobilier en direct, le montant de l’imposition dépend de la durée de détention des parts. Le calcul des abattements pour une durée de détention est différencié entre l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.


La plus-value nette, après prise en compte des abattements :

  • Est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19%,

  • Et soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,20%.

Les plus-values excédant 50 000 € sont en outre assujetties à une taxe spécifique depuis le 1er janvier 2013.


La fiscalité des revenus étrangers

La fiscalité des revenus fonciers étrangers pour un résident fiscal français est fonction de la convention fiscale applicable entre la France et les pays de détention des immeubles. La France a signé des conventions fiscales avec un grand nombre de pays pour éviter une double-imposition. Dans la majorité des cas, les loyers sont imposés dans le pays où est situé l’actif immobilier et ils bénéficient généralement d’une fiscalité plus favorable à celle appliquée en France.

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Contenu publié le 13/07/2022