Loi Boutin : définition, calcul et obligations sur la surface habitable
Vous souhaitez mettre un logement en location ? Le bail doit obligatoirement indiquer la surface habitable, telle que définie par la loi Boutin. Mais de quoi s’agit-il exactement, et comment la calculer ? Découvrez notre dossier complet sur la question.
Qu'est-ce que la loi Boutin ?
La loi Boutin, ou ‘‘loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion’’, a été promulguée le 25 mars 2009(1). Ce texte a introduit plusieurs règles qui encadrent la location d’un bien immobilier et vise à protéger les locataires, notamment concernant la surface habitable du bien.
Plus généralement, le texte de loi prévoit des mesures destinées à encadrer la location d’un logement décent et impose plus de transparence de la part des bailleurs.
Son article 78 modifie l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ‘‘tendant à améliorer les rapports locatifs’’1 et apporte plusieurs précisions sur les informations contenues dans le contrat de location. Celui-ci doit indiquer la surface habitable du logement. Depuis 2009, cet article a été plusieurs fois modifié, mais la mention obligatoire de la taille du bien loué reste valable.
Lors de la souscription d’une assurance habitation, l’assureur peut vous demander la surface du logement ou le nombre de pièces afin de déterminer les cotisations à payer.
À savoir
La surface habitable du logement est définie par le Code de la construction et de l’habitation à l’article R156-1 depuis 2021(1).
Quels sont les logements concernés par la loi Boutin ?
La loi Boutin concerne tous les biens à usage d’habitation ou mixte proposés à la location et utilisés comme résidence principale. Cela comprend les maisons comme les appartements. Il peut s’agir d’un logement individuel ou en copropriété.
Dans le cas d’une location saisonnière ou d’un logement meublé non destiné à la résidence principale, la mention de la surface habitable dans le bail de location n’est pas obligatoire. Dans tous les cas, le bien doit répondre aux conditions pour louer un appartement ou une maison. Il est proposé directement par le propriétaire ou par le biais d’une agence immobilière, et l’annonce de location doit obligatoirement inclure la surface habitable comme définie par la loi Boutin.
Loi Boutin vs loi Carrez : quelles différences ?
La loi Carrez concerne elle aussi la surface d’un logement. Promulguée en 19961, elle vise un secteur différent de l’immobilier. Elle est destinée à protéger les acquéreurs d’un bien en copropriété en obligeant les vendeurs à fournir des informations précises sur la superficie privative d’un logement.
En pratique, celle-ci correspond, comme pour la loi Boutin, à la superficie des planchers construits après avoir enlevé la surface occupée par les murs, cloisons, cages d’escalier et marches, gaines, embrasures des portes et fenêtres. À la différence de la loi Boutin pour une location, les greniers, réserves, combles non aménagés et vérandas sont parfois inclus. Les pièces avec une hauteur inférieure à 1,80m(1) et les surfaces de moins de 8m² sont exclues(1).
La loi Boutin est-elle obligatoire ?
La loi Boutin est obligatoire pour tous les baux de location destinés à la résidence principale. L’absence de surface habitable dans le bail peut engager la responsabilité du bailleur et entraîner des litiges, notamment en cas d’erreur manifeste ou d’omission volontaire.
Comment calculer la surface habitable selon la loi Boutin ?
Le calcul de la surface habitable de la loi Boutin se fait selon les directives inscrites dans le Code de la construction et de l’habitation.
Les surfaces incluses dans le calcul
Lorsque vous procédez au calcul, vous devez considérer la surface de plancher construite et lui soustraire la surface des murs, des cloisons, des marches et cages d’escalier, des gaines ainsi que des embrasures de portes et de fenêtres.
La surface habitable comprend donc les chambres, le salon, la cuisine et la salle de bain, le bureau, les combles aménagés en chambre ou espace de vie...
Les surfaces exclues du calcul
D’autres éléments sont à exclure lors du calcul de la surface habitable. Vous ne devez pas compter :
La cave ;
Les terrasses, balcons et vérandas ;
Les combles non aménagés ;
Les garages ;
Les remises ;
Les locaux communs ;
Les séchoirs extérieurs et volumes vitrés ;
Les dépendances du logement ;
Les pièces qui ont une hauteur de plafond égale ou inférieure à 1,8m(1).
Qui peut réaliser les mesures ?
Vous pouvez calculer vous-même la surface habitable de votre logement. Vous pouvez également recourir à un professionnel pour effectuer le mesurage.
Pour rappel, vous devez fournir au locataire un dossier technique contenant des diagnostics obligatoires pour la location. Pour les établir, une entreprise spécialisée doit intervenir. Vous pouvez en profiter pour lui demander un diagnostic de la surface habitable du logement selon la loi Boutin.
Quelles sont les obligations du bailleur selon la loi Boutin ?
La loi du 6 juillet 19891 ‘‘tendant à améliorer les rapports locatifs’’ sert de référence. Si le propriétaire omet de fournir des informations sur la surface habitable dans le bail de location, le locataire a le droit d’exiger l’ajout de ces renseignements. Il peut mettre en demeure le bailleur pour qu’il modifie le bail. Mais il doit agir rapidement : il dispose d’un mois(1) après la prise d’effet du contrat. S’il n’obtient pas de résultat dans les trois mois(1) qui suivent la mise en demeure, il peut saisir la justice et obtenir une diminution du loyer. Dans ce cadre, les bailleurs doivent veiller à transmettre une attestation de surface habitable en vertu de la loi Boutin. Ce document est utile pour sécuriser les échanges et fait partie des conseils aux bailleurs recommandés pour éviter les litiges.
Quelles sanctions en cas d'erreur de surface ?
Il peut exister une légère variation entre la surface indiquée dans le bail et la réalité. Mais si le logement est plus petit que ce qui est annoncé et que la différence va au-delà de 5%(1), le locataire est en droit de demander un ajustement du loyer à la baisse, proportionnel à cette différence.
Loi Boutin et assurance habitation : quel lien ?
La surface habitable indiquée selon la loi Boutin sert aussi de référence aux assureurs. Même si l’assurance habitation n’est pas directement régie par cette loi, la surface déclarée dans le bail est souvent utilisée pour ajuster la prime d’assurance, évaluer le niveau de risque et aussi, vérifier la cohérence des déclarations en cas de sinistre.
Une erreur de surface peut donc entraîner soit une cotisation inadaptée, soit une incohérence pouvant compliquer l’indemnisation, surtout en cas d’écart important.
FAQ - Vos questions sur la loi Boutin et la surface habitable
La loi Boutin s'applique-t-elle aux locations meublées ?
Oui, s’il s’agit de la résidence principale du locataire. Pour les locations meublées secondaires ou saisonnières, la mention de surface n’est pas obligatoire, même si elle reste recommandée pour la transparence.
Quelle tolérance d'erreur est admise ?
La tolérance est de 5%(1). Au-delà, le locataire peut exiger une diminution de loyer.
Les caves et balcons sont-ils inclus dans le calcul de la loi Boutin ?
Non. Ils sont systématiquement exclus du calcul, car ils ne constituent pas des surfaces habitables.
Faut-il un professionnel pour les mesures ?
Ce n’est pas obligatoire, mais conseillé. Un géomètre ou diagnostiqueur réduit le risque d’erreur et sécurise juridiquement le bailleur.
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Cet article a été mis à jour par l'équipe de rédaction et vérifié par nos experts assurance habitation.
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